地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧 大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系，与个国家 和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元，增长其中第产业亿元，比 上年增长第二产业亿元，增长第三产业亿 元，增长。人均国内生产总值元，比上年增长。年全市完成固定资产投资亿元，比上年增长全年基本建设 投资完成亿元，增长房地产开发完成投资亿元，增 长。建筑业快速发展，全年完成施工产值亿元，增长， 全年施工单位工程个数个，单位工程竣工个数个，其中优质工 程个房屋建筑施工面积万平方米，竣工面积万平方米，分 别比上年增长和。 城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦 新区的五路三桥工程已全面竣工，年有约的土地正在开发 和已确定开发。年全年市区老城区开发面积突破万平方米，开 发投资突破亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由 于多种原因，目前仍有相当部分人居住在简易住房里，需改善住房条件 的达左右。另外，现在连云港从事商业贸易餐饮业的临时居住人 口达多万人，并每年以的速度在增长，这些人大多租住在规划 中的待改造地区，具有定的购房需求潜力。 区离市中心最近，也是经济发展最具潜力的地区之。近几年来， 该市大力发展旅游业，已经成为该市新的经济增长点，在省内外具有 定的影响。年市接待游客万人，年接待游客万人， 年已突破万人次，年接待游客万人次，创收亿元，到 年接待游客人数已超万人次，比上年增长，实现旅游收入 亿元。连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连 安居乐业的外来人口，为该市房地产业进步发展拓宽了市场。 二连云港市近几年房地产供需状况分析年末，市区共有人口约万人，约万户人口增长率为， 自然增长人口新增人口人，迁入人口人全市迁入人口 人，其中机械增长人口人，按年全市人均住房平 方米计算，需增加住房面积约万平方米，其中新浦需增加住房面积 万平方米。经初步估算，地区为老城区尚有旧房危房待拆迁改造 约万平方米。新浦地区的住房拥挤户无房户约占总住户的。连 云港市城市化进程的发展目标，年城市人口增至万人，人均居住 面积达到平方米以上，城市人口平均年递增万人，人均居住面积 平均增长万平方米。近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求 量在万平方米。 连云港市商品住宅购买力为以下几类人员是老城改造的拆迁户 二是需改善居住条件的拥挤户三是自然增长人口和机械增长人口四是 流动人口。预计年约新增家庭户，以每户新增家庭需 平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为万平方米预计户 口开放政策对住房消费的拉动将保持在万平方米拆迁居民住房约 户，约万平方米据房产部门测算，二手房市场对住房的需 求约为万平方米上述四项合计为万平方米，另外由于房地产市场 外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。 从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然年和年的开发 量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年 连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方 米，将近翻了番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展 潜力巨大。 三连云港市历年房地产价格走势分析 年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年 月末，连房住宅均值元平方市商品房住宅均值元平方米，到年 月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比 百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去 年涨幅高达。 四连云港市房地产市场现状分析 年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺的可喜 局面，市场上部分优质项目度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。 从不同区域来看 东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等 方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目 基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三 月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将 近元平方米。 南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售的有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。 西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前 两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差， 故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被 抢订空，并且其价格高出紧邻的新海花园元平方米，达到元 平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平 缓，但是下半年后，在短短几个月时间全部销售完毕。 北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。 随着旧城改造步伐的加快已形成供给量不足，需求量逐步加大的趋势，现 房已脱销，房价上涨已成必然。 中心区可以出让的地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区 飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给地区房地产开发提供了良机。 今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因 政府导向和东部市场的带动。政府在九八年就确定了东区为城市 行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上 扬，进而又带动全市的房地产价格上涨 旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示年全市总拆迁 户约户，而按照新的江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置， 这样极大的刺激了房地产需求市场 房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的些小区，如 溢世纪花城等，在景观规划配套设施和户型设计等方面下了很大功夫， 较以前有了很大提高再加上开发商大力度的推广使今年的房产享受形式片大好 供需不平衡。由于些大规模中高档小区的出现，极大地刺激 了中高收入阶层的购房欲望同时大量拆迁户需要重新购房。虽然今年开 发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。产品结构发展不平衡，中高档 次的供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群的供应量不足，以 致下半年出现了在部分地区有钱买不到房的局面，这样必然导致房地产价 格的整体上扬。 五未来房地产市场竞争状况分析与预测 根据目前连云港房地产市场现状，可以看出 连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋 缓开发量还会增加，但市场前景依然看好 中价位住宅在未来三年内供不应求 从区域上来看，未来两年内东部高档开发面积将会过量而高收入 阶层的客户群毕竟有限，部分楼盘可能造成销售周期拉长西区北区地 价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需 求量，所以西部区域北部区域的房地产市场前景看好，价格增幅空间较大。 从各区域来看 东区在未来两到三年内将有万平方米的开发量，其中，万平 方米以上的住宅楼盘有香溢万润连通市房开等项目，其开发规模大， 配套齐全，档次高。部分房价已突破元平方米以上，主要客户群为 政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。但是因为价格 太高，所以销售情况不定很好。南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。 北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完 善，明年供应量仍不是很大，但由于价格低，其价格上涨空间较大。 中心区今明两年将有位于步行中街南侧市房开开发小区见开盘，开发 量不是很大。 地区除经济适用房外，现在可无具有定的规模的小区，给我们 房地产的开发提供了良机，也加快地区经济发展的步伐。对附近流动 人口多，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。 第三章建设规模及总图布置 第节建设规模及内容 小区的项目开发，集商业用房商品住宅为体，总占地面 积亩，计万平方米，拟建建筑总面积万平方米，其 中住宅建筑面积万平方米，商业建筑面积万平方米。 第二节建筑布置 住宅小区布置小区内住宅均为六层，住宅建筑之间除考