元。

所得税额为万元，故正常年纯利润为万元。

盈亏平衡分析按照项目经营中可能发生数据测算，以生产能力利用率表示项目盈亏平衡点为按预计正常年标准衡量这表明达到设计接待量，项目即可保本，超过此接待量，项目开始盈利。

说明项目抗风险能力较强。

间接效益分析间接经济效益旅游业是公认关联度高带动性强辐射力大经济产业。

生态示范园将在科研基础上丰富休闲观光旅游活动内容，以带来更大经济收益。

按照般规律，每元旅游直接收入可带来元间接收入，则项目建成后所带来旅游间接收入万元。

与此同时，生态示范园建立将联动校园水生生物博物馆及艺术类旅游管理休闲体育等专业发展，进步增强海洋大学综合实力。

同时有利于优化湛江市产业结构，在促进湛江市旅游业迈上新台阶同时，带动系列相关产业如交通通信工业农业餐饮商贸服务业发展。

生态环境效益交椅岭片区连绵起伏，是湛江滨海平原上难得台地地貌，但因为火山地貌，自然土壤条件较为贫瘠，生态环境脆弱，热带季雨林植被旦受到破坏，恢复起来有定困难。

为此，现代生态示范园区建设通过恢复生态顶级模式，使湖光岩片区景观得到有效恢复和保护，开辟新游览线路和景点，拓展旅游活动空间。

与此同时，通过在项目建设和经营过程中进步作好宣传教育工作，还可以增强游客和本地居民环保意识，引导人们自觉维护生态平衡，从而最大限度地协调好人地关系，取得生态环境效益。

社会效益旅游业是个劳动密集型产业，能够提供大量直接和间接就业机会。

根据世界旅游组织测算，旅游部门每增加个直接就业人员，社会就能增加个就业岗位。

这样，通过现代生态示范园区建立，可以提供近个直接就业岗位和近个社会间接就业岗位，可部分缓解了湛江市城镇人口就业问题。

现代生态示范园区建立，可以吸引更多中外游客，使得外界先进思想文化观念和信息源源不断地涌入园区，有效促进文化交流融合，扩大对外开放，进步提高广东海洋大学乃至整个湖光岩大旅游区知名度。

每年上缴国家财政所得税为万元，这是对社会贡献，可通过返回资助科研建设，进步发挥社会效益。

第八章项目开发措施建议建立协调机构项目获准立项后，即应成立筹建协调小组，由主管副校长任组长，组织各相关职能部门及学校农学院经管学院体育学院等相关专家，组成开发领导小组，负责全面协调和统组织项目实施。

多方筹集建设资金除主要依靠招商引资与大企业合作开发外，还应积极争取各级政府生态开发资金支持和科研资金支持。

全方位开拓客源市场在项目建设过程中同步抓好宣传促销工作，通过电视广播报刊等新闻媒体向外界大力推介生态体验园宣传交椅岭地标式特色旅游资源和新颖科普游乐项目通过策划和举力。

现状与问题土地开发利用现状主校区后山占地亩公顷，目前主要用作农学院教学实习用地。

区内现有占地约亩公顷海大香蕉苗练苗基地约平方米畜牧养牛基地。

土地主要利用形式以农作物种植为主，共种植约亩公顷甘蔗，约亩公顷桉树林，种植有少量菠萝蜜种苗龙眼和绿化树。

除保留原有交椅岭岭头约亩及风箱岭沟谷约亩残次林外，尚有近亩土地处于半荒芜状态，有待开发利用。

土地开发利用面临外部威胁主校区后山拥有丰富土地资源，但目前基本处于半荒芜和低效率利用状态，面临着被征用整合及被侵蚀威胁。

其，被征用和整合威胁。

在湛江市新轮发展过程中，城市规划将该区域定性为城市生活休闲区。

高校用地都是划拨国有土地，地方政府有权对高校闲置土地进行资源整合。

因此，如果不对后山土地进行开发利用，使其继续处于半荒芜低效率利用状态，在湛江城市发展过程中，后山土地将面临被征用和整合威胁。

其二，被侵占威胁。

主校区后山周边均为农村，虽然归属海大土地有明确划定边界，但农民采用墓葬开垦等方式，使后山逐年受到侵占，若干年后势必产生产权纠纷。

土地开发利用存在内部问题主校区后山土地利用现状反映出以下问题。

第，作为我校未来科研发展主要基地，受到资金投入不足严重影响，土地利用率低，科研示范作用微弱。

第二，受人力管理水电基础设施短缺及周边村对安全生产影响，现有土地以粗放经营为主，以承租方式下包，以林地单价出租，种植甘蔗桉树等，经济效益低。

第三，主校区后山虽属湖光岩三岭山风景名胜区外围保护区，但生态保护力度小，旅游观光功能尚未开发，生态保护缺乏长远动力。

土地开发利用面临挑战主校区后山土地开发利用挑战来自于其多功能性复合需求。

后山土地性质为高校教育用地，开发利用主要目是保证高校教育科研功能但作为湖光岩国家风景名胜区外围保护区，土地开发利用必将受到风景区管理条例制约而因处于城郊风景旅游区，旅游休闲功能也将成为开发热点。

多重开发利用需求总论项目背景项目概况称广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程。

项目可行性研究编制工作组广东海洋大学主校区后山开发利用研究小组。

可行性研究编制依据投资项目可行性研究指南试用版中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要中国共产党第十七次全国代表大会报告湛江市国民经济和社会发展第十个五年规划汇编中共湛江市委湛江市人民政府关于建设城乡协调生态文明科学发展试点市决定中共湛江市委关于建设城乡协调生态文明科学发展试点市行动纲要麻章区城乡协调生态文明示范区规划纲要年湛江市城市总体规划年湛江城市近期建设规划年湛江市城市绿地系统规划年广东省湛江市旅游发展总体规划年湛江大湖光岩旅游区总体发展规划年湖光岩三岭山风景区总体规划年广东海洋大学校园总体规划湖光中心镇总体规划年广东省湛江南亚热带现代农业示范区规划年湛江市东坡荔园核心区总体规划设计年风景名胜区规划规范项目提出理由和过程土地是陆地上切可更新资源赖以存在或繁衍场所，土地资源合理利用是保护各种可更新资源中心，也是社会经济和谐发展物质基础条件。

广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部湖光岩大旅游区核心圈，也是湖光岩风景名胜区外围保护区，面积亩公顷，占全校土地面积多。

后山土地开发利用不仅对海大未来发展有重要意义，也将成为湛江建设城乡协调生态文明科学发展试点市品牌项目，对湖光岩片区综合发展产生积极影响。

为加强广东海洋大学主校区后山开发利用，盘活土地资源，实现科研经济生态多重效益，促进学校和地方经济又好又快发展，年月，由湛江市人大常委会副主任广东海洋大学副校长朱坚真教授牵头，组织广东海洋大学主校区后山开发利用项目领导与调查研究小组，经过认真调研和考察，依据国家相关政策湛江经济发展现状及湖光岩周边地区发展现实要求，提出建设广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区，并进行了可行性研究。

项目概况项目地址广东海洋大学主校区后山，含交椅岭蜈蚣岭风箱岭地域。

建设规模规划用地总面积亩公顷，规划建设生态体验园生态恢复展示区高新农业示范区和休闲康体区等四大功能区。

项目建设方案分三个阶段进行，采取分阶段建设滚动发展模式。

第阶段完成基础设施建设，第二阶段首期完成生态体验园建设，第三阶段完成整体项目工程。

建设规模和内容见表。

表交椅岭现代生态示范园区项目分区建设用地名称面积公顷主要内容建设分期生态体验园集餐饮住宿休闲观光为体，建设农家乐餐饮点多功能游客服务中心温泉中心及配套停车场等，提供特色吃生态住和健康玩，满足游客食住垂钓远眺采摘等参与式活动第二阶段生态恢复展示区引种珍稀物种，加强生物多样性建设，恢复热带季雨林植被，配套生态教育路径，远期综合开发人工防空洞，建设观海阁第三阶段高新农业示范区设立热带兰和姜科类花卉园，荫生植物展示区生物能源新品种引种区观赏菌类栽培特色中草药植物及民俗野菜采摘园第三阶段休闲康体区布置高尔夫球练习球场，滑草场，野餐烧烤场，建设大学生之家第三阶段投资估算和效益分析总体投资估算为万元，拟通过招商投资，与大企业合建，成片开发分片分包等方式筹集资金，实现互利合作。

效益分析设计经营期旅游人数为年均万人次。

估算正常年纯利润为万元，旅游间接收入万元。

提供近个直接就业岗位和近个社会间接就业岗位。

恢复和展示生态顶级模式，具有巨大生态环境效益。

可行性研究结论项目建设具有必要性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程建设是非常必要首先，项目建设符合国家建设生态文明宏观政策和湛江市城乡协调生态文明科学发展试点市建设要求，有利于湛江市社会经济文化和生态建设。

第二，符合湛江市旅游业发展总体规划和城市近期建设规划，有助于优化湖光岩大旅游区综合实力提升城市旅游品牌，有利于湛江市湖光岩风景区生态环境优化与可持续发展。

第三，符合广东海洋大学发展战略，有利于保障学校科研基地后续发展，增加学校产业收入，美化校园环境，保证学校长治久安有序发展，并有助于提升学校知名度。

项目建设具有可行性广东海洋大学交椅岭现代生态示范园区工程具有众多优势首先，项目选址位于湛江城乡结合部城郊风景旅游区，与霞山赤坎麻章东海岛城市中心区距离为半小时生活圈，既避开了城市嚣喧，又在市民自然休闲活动心理距离之内。

因此，项目具有区位优势。

第二，规划建设生态示范园区位于湖光岩大旅游区核心圈内，拥有丰富自然风景资源和人文资源项目实施，可借助广东海洋大学合作方科研力量。

因此，项目具有丰富资源优势。

第三，项目以生态体验带动旅游业发展，走科技生态绿色环保循环经济道路，配套中高档旅游服务设施，将与湖光岩南亚所金鹿园形成犄角之势，实现休闲产品互补，填补大旅游区空白。

因此，项目具有产品优势。

第四，园区在湖光岩大旅游区核心圈内，近年来，到湖光岩大旅游区旅游观光人数逐年攀升，且已形成旅游消费潮流。

项目有助于充分挖掘湛江旅游客源市场巨大潜力，形成湛江旅游个新亮点，从而有力地带动整个湖光岩大旅游区乃至湛江市旅游业持续健康快速发展。

因此，项目具有市场优势。

存在问题和建议项目具有较好生态效益社会效益和经济效益，目前主要问题为资金及项目立项，建议尽快招商引资，落实资金，补充有关工程测量地质勘察，并尽快开展初步设计工作，加快项目实施建设。

第二章项目建设背景与必要性分析项目背景广东海洋大学主校区后山地处湛江城乡结合部湖光岩大旅游区核心圈，面积亩公顷，占全校土地面积多，含交椅岭蜈蚣岭风箱岭等地。

后山土地开发利用对广东海洋大学未来发展具有重要意义。

无论是在促进学校科研发展增加经济收入扩大知名度，还是在提高区域生态效益方面，开和有序发展。

提升学校知名度建设生态示范园是盘活校园土地资源创新思维。

做大做强生态示范园，争取成为广东乃至全国高校建设示范品牌，进步扩大我校知名度。

生态示范园兼备经济社会生态多重功能和效益，同步建设产业链和生态链，以实现对物质和能量等资源最优利用，最终建立可持续经济系统，可确保我校科研经济和生态大丰收，带来丰厚社会经济和生态效益。

第三章基本条件与市场分析基本条件分析区位关系分析从大区位而言，规划建设生态园区处于湛江市湖光岩大旅游区核心圈，湛江被确定为粤西城镇群中心后，将成为广东沿海经济带新增长极，湛江旅游业会得到长足发展。

园区开发利用有利于促进大旅游区发展，有利于吸引跨区域旅游群体。

从中区位而言，园区地处湛江市西南部，城市主干道疏港大道内联市区，外接渝湛广湛高速公路，为园区提供了快捷方便对外交通体系。

园区与霞山赤坎麻章东海岛城市中心区均处于半小时生活