龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老 功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服 务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从世纪年代起步，经过多年的发展， 已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务 还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是种居家养老与社区 服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养 老模式的不足，是条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决 老龄化问题的有效对策之。些地区经验表明，仅靠国家投资，远 远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓， 市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，些新建的老年公寓出现 了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年 公寓创造了个文明卫生舒适和谐的生活环境，解决老年人在 衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。 党中央国务院历来十分关注老龄问题，年发出了关于加 强老龄工作的决定等系列文件指示，我国制定颁布了中华人民 共和国老年人权益保障法，使我国老龄事业有法可依有章可循。 我省和全国样，已进入老年型社会。中共陕西省委陕西省人 民政府十分重视老龄问题。早在年就发出了关于贯彻中共中 央国务院关于加强老龄工作的决定的实施意见，指出老龄问题 是关系国计民生和国家长治久安的个重大社会问题。做好老龄工 作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的 合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定，具有十 分重要的意义。省委省政府制定了系列方针政策和具体措施，投 入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。 加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高 老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新 举措。 可行性研究编制依据 中华人民共和国老年人权益保障法 中共中央国务院关于加强老龄工作的决定中发 号 中共陕西省委陕西省人民政府关于贯彻中共中央国务 院关于加强老龄工作的决定的实施意见 陕西省发展和改革委员会陕西省老年服务业年发 展规划陕西省民政厅关于加快实现社会福利社会化的意见 养老院建设标准和项目承办单位提供的有关文件资料 可行性研究范围 遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家发改委投资项目 可行性研究指南的规定，对市老年公寓建设项目的建设规模建 设方案选址总平面布臵节能环保劳动安全卫生投资和经 济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。 本报告研究范围包括 论述项目建设的必要性和意义 通过对老年公寓发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与 方案 根据所选场址实际状况进行总体布臵，确定工程技术方案 对环境保护节能劳动安全卫生与消防提出方案 对投资估算资金筹措经济效益进行定量分析 提出可行性研究结论和建议。 项目概况 建设地点 市县城关镇村，距县城公里。 建设规模 本项目占地亩，总建筑面积平方米，项目竣工后可接收 位老年人入住。 建设内容 老年公寓栋建筑面积平方米。全寿命老年公寓长寿苑康乐苑各二栋，三层建筑，共套， 双人房间，可接收位老人颐养天年。 医护型老年公寓康复苑三栋，二层建筑，套双人房间，可 接收位身体较差的老人和残疾老人居住。 健康型老年公寓逍遥苑三栋，二层建筑，套单人房间， 可接收位老人短期居住年以上，年以下，年以上可转入康 乐苑长寿苑。 综合楼三岁人口则从 上升到，上升了个百分点。虽然少儿人口抚养比 下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从 提高到，上升了个百分点。人口高龄化或老年人 口老龄化是我国不能回避的个严重问题见表。 据年第五次全国人口普查，我省人口老龄化呈现未富先老， 老龄人口基数大增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思 想物质准备不足。 表两个年龄组老年人口比重的变化 年份 年龄组 合计 老龄服务业发展现状 我省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构较少， 养老机构普遍存在着养老模式单，完全依赖民政部门，资金投入不 足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体 的需求。市现尚无所能提供老年人娱乐康复助残自费养老等项社会服务的老年公寓。 需求分析 据第五次人口普查，我国有岁及以上老年人的家庭户数占全国 家庭总户数的。在全国人家庭户中，岁以上单身老年人 口占，在全国二人家庭户中，有两个岁以上老人户占 。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于 城镇。 年，全国有岁以上老年人家庭中，单身老人户占， 只有对老夫妇户占，合计为。而老年人与其他人 起居住的情况，占。单身老人户和只有对老夫妇户这两种 完全老人户所占比例城市，镇为，农村。从 另角度看，农村老年人与其亲属起居住的情况最多，达， 而镇和城市水平接近。由此可见城镇老人与 后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。 近年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化 核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根 基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城 镇地区住房紧张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老 和照料的功能明显弱化。这为老年公寓提供了个庞大市场。 市处在秦岭南部，交通便捷，气候宜人，境内山川秀丽，风景 优美，有县金丝峡等旅游资源，其深厚的文化内涵历史积淀与优 越的自然生态环境为世人瞩目和向往。 市和全省样早已进入老年型社会，本项目提出后，周边市县及外省等地经常有人来县民政局联系入住老年公寓，目前已预约 过半，部分农村老年人因子女外出工作，无精力照顾老人，均考虑由 子女出资，入住老年公寓。本项目完工后，必将出现供不应求之势。 项目服务对象 本项目服务对象为岁以上老人，以市及周边县市老人为主， 惠及全国各地籍老人。 本项目栋老年公寓按入住对象分为三种类型，以适应不同需求 的老人。其中四栋为医护型老年公寓，接收体弱多病的老人和残疾人 三栋为全寿命老年公寓，接收长期入住颐养天年的老人三栋为健康 型老年公寓，接收短期年以上，年以下入住的老人，经短期生 活习惯后可转入全寿命老年公寓。 第三章建设规模与内容 建设规模 本项目投资万元，建设市老年公寓及生活配套设施。 项目建成后可接收个老年人安度晚年，为老年人提供个休闲 娱乐健身康复等综合活动场所。 建设标准 本项目老年公寓建筑按二星级标准建设。 建设内容 老年公寓楼十栋建筑面积平方米 办公楼栋建筑面积平方米 综合服务楼栋建筑面积平方米 门卫值班室建筑面积平方米 车库建筑面积平方米 厕所建筑平面平方米 配电房建筑平面平方米 锅炉房建筑平面平方米 污水处理房建筑平面平方米 污水处理池 围墙 道路停车场 网球场 运动场 绿化 消防 购臵安装台套康复医疗设备。 表工程项目表 序号项目名称项目内容面积备注 老年公寓星级标准双人间单人间十栋 办公楼行政办公接待档案室医务室康复室会议室 综合楼餐厅开水间洗衣房活动室棋牌室 门卫门卫警卫值班室 车库小车库 厕所公共卫生间洗手间 配电房 锅炉房锅炉及配套设施 污水处理房污水处理水池清水池 围墙长米高米 停车场 道路 羽毛球场 运动场安装各类健身器械 绿化花坛花池绿池假山喷水池等消防消防给水管网 合计 第四章场址选择 场址选择 经县人民政府同意，市老年公寓选址在县城关镇村， 占地亩，该地为山间盆地，坐北朝南，依山傍水背山向阳，视野 开阔。项目建设地址位于山间盆地北缘中部，背靠郁郁葱葱的山林， 向南极目远望，公里外可见，视野内为大片农田茶园，俨然世 外桃园。周边绿水环绕，无任何污染，空气清新，环境极佳。距 县城区公里，交通便捷。工程地质和水文地质条件优越。 地理位置及气候条件 地处秦岭东段南麓，属长江流域汉江水系丹江中游地区，处于 北亚热带与暖温带的过度地带，属北亚热带湿润气候区。坐标介于东 经之间，北纬之间。年平均气温 ，最低气温最高气温年降水量毫米年 平均日照小时无霜期天最大积雪厚度最大冻 土厚度全年主导风向为东南风，最大风速米秒。总体气候 特征是雨量充沛，日照充足，冬无严寒，夏无酷暑，空气清新，气 候温和。据此安排项目实施方案，避免因气候条件影响工程质量和进 度。 第章总论 项目背景 项目名称 民政局老年公寓建设项目 承办单位 市民政局 市工贸有限责任公司 承办单位概况 市民政局负责全市城乡社会救助体系建设，拟定社会救助政策 规划和标准，负责城乡居民最低生活保障医疗救助临时救助生 活无着人员救助工作。 市商贸有限责任公司成立于年，注册资金万元 人民币。现有资产万元，员工名，主要从事商品流通配送业 务，实施有商务部万村千乡市场工程东桑西移桑园基地建设 项目，经营的有超市商品配送中心批发部养生堂足浴中心西 凤酒专卖店西凤酒商州专卖店等。 年实现商品总销售余万元，实现利税万元。在商 品经营过程中，公司本着文明经营守法经营诚实守信的经营 理念，赢得了