项目单位数值备注 用地面积亩 商业亩 住宅亩 总建筑面积 商业 住宅 建筑密度 容积率 商业 住宅 绿地率 项目总投资万元 住宅销售收入万元 商业租金年收入万元正常年份 财务净现值税前万元 财务内部收益率 投资回收期年 投资利润率 资本金利润率 问题与建议 项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算 过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家市的房地 产项目开发程序规定。 根据测算，在预计的开发进度预测的销售价格下，本项目具备良好的可行性。 项目虽然为优质项目，具有较大的发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济的 非常时期，尤其是未来指数走向的不确定性，将为项目发展带来隐性风 险。因此，项目的成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制 体系项目发展风险防范处理方案。并且，项目施工主材及设备采取招投标 管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。由此，规避项目的隐性风险，以确保项目 发展目标的顺利实现。 虽然，年市房地产市场受惠于中央的经济刺激政策，市场回暖，但竞争 呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控 制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。 投资环境与市场研究 投资环境分析 经济背景 年由于世界金融危机，我国经济深受影响。经过中央提振市场信心宽松的 经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。年初，国务院 推出十大振兴产业的万亿投资计划，到年底，万亿元的投资计划发挥了良好的刺 激作用。 百货与零售业 年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。从 年全年的情况看，下半年好于上半年。尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业的 销售又呈现了积极向上的局面，有的百货店同比销售超过了。年十黄 金周天时间，北京上海广州的些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状 态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业的发展势头非常好，从销售情况 看，他们受金融危机的影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有的零售企业同 比增长在以上。 就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店的速度将加快，像韩国的乐天日 本的高岛屋马来西亚的百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。 同时，这些国际上的零售巨头都有进入中国二三线城市的打算。 年，中日韩三国的百货业将进行更加频繁的交流。事实上，日韩百货业 看中的是中国内地市场的发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中 的是他们的经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿 元，零售业在国民经济中的地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着 巨大的发展空间，投资机会较多。 房地产业 随着经济的触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售 面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和 全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个 百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。 市投资环境分析 市社会经济现状 年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展的 核心增长级。 年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段， 个面积万平方公里人口，万的现代化大都市将由理想变为现实。按照大 大生态大网络的原则，作为市卫星城镇的区奢岭镇必将获得 空前发展。 年市全年实现地区生产总值，亿元，比上年增长。其 中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值，亿元， 增长第三产业实现增加值，亿元，增长。按常住人口计算，人 均达，元，突破，美元年中国人民银行公布汇率平均值，同比 增长。市在全省引领地位进步突出，经济总量在全省的占比为， 比上年提高个百分点，人均为全省的倍。经济总量在长吉图三市中的 占比达，比上年提高个百分点。 图市近年及增长率 年底，市人均为，万元，约合，美元。根据西方发达国家 的发展过程，市房地产业已初步进入平稳期，对于商业用房的需求将大幅增加，但对 住房的刚性需求和城市化进程的发展，使得市住房总量需求仍处于增量型发展阶 段。 市居民生活水平 年，市居民人均可支配收入的增长略低于增长，指数处于较高上 升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了 通货膨胀对居民带来的生活压力依然较大。但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际 粮农组织的标准，市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对 于世界知名品牌折扣需求依然存在。 在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力 和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量 收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业 形式孕育而生。 图城市居民生活水平指标示意图 市居民消费状况 据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化 率牌折扣需求依然存在。 在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户的支付能力 和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。为处理积压产品，尽量 收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，这种商业 形式孕育而生。 图城市居民生活水平指标示意图 市居民消费状况 据统计，年市常住人口达万人，比年增长了，城市化 率由年的提高到了年的，增长了个百分点。年， 市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。不断增长的 城市人口，住房需求直线上升。 城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国 际品牌需求持续增加。 图市近年城市居民人均可支配收入 图市城市居民人均消费性支出 近年来，市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提 高。抽样调查资料显示，年市居民人均可支配收入达到，元，人均消费 支出，元，年市居民消费性支出占到收入的。由此可见， 是个消费活跃的城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求的 基础上，为项目开发提供了良好的市场容量。 区投资环境分析 项目区域概况 项目行政辖区区，位于市东南部，幅员面积平方公里，占 市区总面积的，是市面积最大的区，辖个街道办事处，个镇，个乡， 个行政村，总人口，人，少数民族有朝鲜回满蒙古等族，占全区人 口的。 区交通优越基础设施完善。奢岭镇距市仅公里，至龙嘉国际机场仅 公里。 物产丰富，素有鹿乡的美称，并蕴藏着地下温泉。 奢岭历史悠久人文荟萃。境内古木参天，绿荫蔽日，自然景观巧夺天工美不 胜收。 项目区域经济环境 改革开放以来，区经济取得了瞩目的成绩。在农业建设方面，经济作物以蔬菜 水果和养鹿为主，淡水渔业养殖发展也比较快，全区年产鲜鱼超过万吨。工业方面， 该县主要的工业有建材食品加工化工机械电器轻纺造纸印刷服装 工艺制品生产等。区近两年社会经济运行指标如下表 市区 年国民经济与社会发展计划主要经济指标 序号指标名称计量单位年实际年年备注 全年预计预计比上年计划安排计划比上年预计 蔬菜面积公顷 五全区工业总产值万元 其中区属规模企业总产值万元 区属规模企业实现税金万元 六全区民营经济总产值万元 全区民营经济增加值万元 七全口径财政收入万元 其中区本级财政收入万元 八全社会消费品零售总额万元 九全区年接待旅游人数万人次 全区年旅游总收入万元 十城镇居民人均可支配收入元人 农民人均纯收入元人 十科技进步贡献率个百分点个百分点 十二人口自然增长率‟个千分点控制目标 全区总人口万人 上述指标对比表明，区整体经济处于较高平台上加速运行。年经 济运行指标对比分析，显示区经济保持稳定快速的增长势头，处于强势发力阶段。 尤其是工业经济的快速发展，凸显产业集群的积聚效应已非常明显而投资的快速增 长，表明投资环境日趋完善，建设步入提速提质轨道。总之，区社会经济总体上保 持着投资消费良性增长的态势。 项目区域相关政策环境 市商业发展目标是着力打造市小时经济圈，以市为核心，进而带动 周边城市，在开放理念方面，资源整合方面以及优惠政策配套等方面，用现代经济发 展的思维进步调整完善，形成全国新轮经济快速增长中吉林省这区域的经济 发展总体战略，使之成为东北地区现代化商贸中心。 年，受金融危机的影响，政府出台系列扶持政策，从双防转向 保控，再转向保增长扩内需。年，相关政策的出台取得效果，房 地产业随着经济的回暖触底回升，社会消费品零售业也保持稳步快速发展步伐。 年，延续年的调整结构政策。加大对新建商品房项目的管理，颁 布新的购房入户条例，金融税收政策紧贴市场监管政策不断加强。 市场分析 市百货和零售业概况 吉林省人口较多，拥有广阔的市场，这为扩大内需提供了可能性。正是在此背景 条件下，扩大内需问题成为理论界和政策制定者共同关注的重大问题，各级政府也采 取了系列扩大内需的政策措施，这些措施已经取得了些的成效。据最新调查资料 显示，年上半年吉林城镇居民人均消费支出，元，同比增长，扣除 物价因素实际增长，实际增幅较上年同期提高个百分点。这在国内外金融环 境日益紧张，经济与人民收入增速趋缓的大背景下显得尤为