，与成都的距离为公里，半径属于公里 的地域，与成都的距离在分钟车程内，成金快速通道的建成使完全进入 分钟的大成都第圈层。 为此，成金线将成为改变与成都之间关系的紧密纽带，将带入成都第 圈层。区位条件的变化，将使其兼具第圈层和第二圈层优势特点 第圈层与第二圈层综合比较分析 第圈层第二圈层 土地储备状况土地储备丰富土地储备相当丰富 土地成本较高很低 交通状况相对完善交通逐步完善，城市体化进程加快 居住环境状况配套较成熟居住质量较好自然环境较好，居住环境逐步改善， 条件配套逐步完善 产品状况产品多样化，可选择度大产品多样化不够 价格接受度相对较高相对较低 竞争相当激烈相对较弱 投资环境较成熟正在完善 区域未来优势特点 具有规模开发条件 土地成本低 交通便捷 生态环境优 价格接受度逐渐提升 区域未来也面临着同时来自第圈层和第二圈层更为严峻的竞争。下面本案 将进步比较与其它典型区域发展条件，初步判断其竞争地位。 四区域资源条件及发展水平横向比较分析 区 域 交通条件房价水平自然环境生活配套 青 城 山 成灌高速老成灌路国道的贯通以及川西 旅游黄金通道的修建使区域交通四通八达 车程高速分钟，老成灌路小时但均需交 纳过路费 目前中高端平 均房价为 元 自然景观资源突出，避暑胜地 世界自然文化遗产，具有突出的人文文化资源 气候宜人，空气质量高 生活配套匮乏 华 阳 有人民南路南延线，成仁路等 华阳新客运中心及府河成都港 距离成都车程分钟 目前中高端平 均房价为 元 位居城南，富气顺延，人气较足 紧靠东山牧马山，毗邻府河副中心高新区， 具备定的自然资源。 生活配套不足 龙 泉 拥有五纵三横的快速交通网络五纵老成渝 路成渝高速路成南高速路成洛路成龙路 四横则指三环路外环高速路龙泉环城路 石胜路 拥有成都最大客运站十陵客运站 距成都的车程分钟 目前中端平均 房价为元 有成都最近的山脉，地形起伏较大，在成都较为 少见，但是水资源相对匮乏 具有定的资源，成都市区最大的规划风景区 十陵历史文化风景区位于龙泉 著名的花果之乡，休闲胜地。 生活配套般 温 江 成温邛高速，光华大道，交通网络发达 进城的时间在分钟以内 目前中高端平 均房价为 元 处于成都上风上水之地，水资源相比其他郊区中 丰富 贵气较盛，区域认知度高。 空气质量高，有众多的森林苗圃。 花博会永久性展馆的建设与展示，将对区域环境 有较大程度的提升。 生活配套正处 于逐步完善中， 借花博会的东 风建设大量的 基础配套 牧 马 山 成雅高速成都双流新津大件路，交通 网络发达，但交通状况般 平均房价集中 在元以 上 区域内高尔夫球场为目前成都市内最好的高尔 夫球场，吸引大量的商务客户 区域内起伏的山地地形，适合修建私密性较强 景观位置较好的高端物业 森林公园的建设将将区域打造成旅游胜地 生活配套不完 善，几乎无其他 方面的配套 成绵高速，年底成金路通车后，进成都时间 不到半小时 目前中端均价 元 被誉为千里沱江第城，沱江及其支流毗河 中河和北河在县城内相汇环绕，构成县 江三河八岸的水系环境，有中国独具的水城特 色。 本项目紧邻中河，植被覆盖较高，内有多处大小 水塘，地形地貌非常适宜打造高尔夫别墅物业。 生活配套般 从上述几个典型区域比较来看，凭借目前的现状暂时不具备明显区域休闲房 地产发展优势。 五差异化竞争发展战略 作为未来成都半小时圈层的成员之，暂不具备明显竞争优势，如果在 现状条件下将其与其它几个区域定位雷同，其未来在成都休闲房地产市场中存在 较大竞争压力 故本项目需要跳出区域市场，以高起点高效吸引物为核心，通过 差异化竞争打造西南个性化休闲旗舰基地。 本案将进步寻求本项目的高效吸引物。 第二章项目休闲产业发展方向 特色吸引物的选择 特色吸引物的选择方式有两种，第种是依托于先天资源基础而成，如温泉 沙滩等，另种是通过资源整合，后天打造而成，如各色主题公园高尔夫等等。 那么，作为区域休闲产业龙头项目，我们如何选择特色吸引物作为休闲产业的核 心如何在各个区域的竞争中保证自己的差异化特色化 本案发展休闲产业的资源基础 发展休闲产业的资源基础分类 衡量个区域是否适宜发展休闲产业，区域稀缺的资源优势是必要的条件， 应该具备定特性。资源基础，决定了各个区域发展休闲产业的类型与档马山的模式温江正是利用花博园国色天乡打 开了休闲市场。 结论 对比其他区域，本案如利用先天性的自然资源人文历史资源作为特色吸引 物，则在发展前景上存在定的风险性。 唯可行的道路，是自己引入个人造特色吸引物，造就差异化的竞争特色。 为找准本案差异化发展特色，确定特色吸引物的具体形态，我们必须从成都 周边现有休闲产业发展状况进行分析。 二各区域休闲产业的发展态势 区域休闲类型档次 青城山都江堰养生休闲为主中高档次为主 温江养生休闲娱乐休闲为主中端为主 龙泉体育休闲民俗风情休闲中档为主 大邑康体休闲民俗风情休闲中档为主 牧马山商务休闲体育休闲高档为主 崇州温泉康体休闲中档为主 根据对比我们发现 商务休闲体育休闲比较稀缺 现在成都周边区域，在休闲类型上，汇集了几乎所有的休闲大类，但是从比 重上分析，以养生休闲康体休闲民俗风情休闲为主，而商务休闲体育休闲 娱乐休闲比较稀缺，发展同比中国发达地区也显得滞后。 高档休闲消费较少 由于成都周边区域现有大部分休闲产业，几乎都是由旅游产业旅游资源衍 生的，故大众化倾向严重，消费集中在中档，而针对于高端人群而打造的新型休 闲产业比较匮乏。 结论如果本案要想实现突破，则人造特色必须定位于高端，并在体育休闲与 娱乐休闲之间进行选择。 三人造特色吸引物的确定 项目可选择的特色吸引物比较 根据上述分析，区域适宜建设的人造特色吸引物大致为两类，分别为大型的 娱乐休闲设施大型的体育休闲设施。 特色吸引物类别主要类型案例代表 娱乐休闲设施大型主题公园等华侨城 体育休闲设施体育场馆集群高尔夫等新亚洲•体育城观澜 湖 以主题公园为代表的娱乐休闲设施，对开发主体要求高，对区位条件要求高， 由于项目自身条件限制，不适宜发展以主题公园为代表的大型娱乐休闲。 如本案开发体育休闲设施，鉴于地块的改造难度，结合地块优美的生态环境 富有动态变化的浅丘地势充沛的水系资源，本案特色吸引物应确定为高尔夫球 场。同时，为形成差异化竞争，我们应将高尔夫的商务休闲功能与体育休闲功能 相结合。 结论 本案的特色吸引物为 将商务休闲功能与体育休闲功能相结合的特色高尔 夫球场。 那么，本案应发展什么样的高尔夫球场本案的休闲产业发展方向如何 二高尔夫球场发展建议 中国高尔夫发展概况 自从年来中国第座高尔夫球场建成以来，在近年的时间内，我国 的高尔夫球场目前已达上百座，目前正式注册的高尔夫球场有座，分布在全 国个城市中，并已经拥有着世界上成长最快的高尔夫市场。但是，在年 月日，国务院办公厅发布了关于暂停新建高尔夫球场的通知，在此之后， 现存的高尔夫球场则不得不向着合理规范的发展过程进行过渡。 近年来，我国高尔夫球场建设有三大趋势 规模化 我国已经建成注册的个球场中，超过标准洞球场有个，占总数 的。这比例大大高于国外。 特色化 随着高尔夫运动与旅游度假的挂钩，球场建设越来越特色化，如海南省与 云南省的四季球场，云南省的高原球场等。 模式化 我国高尔夫球场建设从初期的萌芽摸索，到现在已经形成了三种开发模式 球场核心模式，区位好优质会员满额的高尔夫球场具有定盈利能 力 球场房产平衡模式，球场收益与支出差不多平衡，公司主要靠高尔 夫别墅房地产盈利 房产核心模式，高尔夫球场入不敷出，主要靠高尔夫别墅和高档房产 巨额利润获得总体盈利。由于第三种模式的不可持续，现在业界已经开 始经营与开发相分离，这变相促进了产业的成熟化发展。 二成都高尔夫发展概况 详细情况见附件二 球场 成都仅有两个洞的标准高尔夫球场，分别位于牧马山和青城山，两座球 场的评定在国内都排在中等偏上。 球场配套 对比省外球场地，成都球场配套的商务部分明显比重不足。 市场状况 经过近年来的市场培育，高尔夫球场生意比较火热。牧马山高尔夫球场每个 月要承接场球，年算下来就有万多场。根据我们的深访，成都的 这两个球场般都需要预约，而且周末在下午点以前不接受访客。 俱乐部经营状况 成都两个标准球场的会员总数落后与昆明与重庆，上升空间还很大，根据我 们的深访，业内人士认为成都市场正处于快速发展中。特别值得提的是，牧马 山高尔夫球场的会员中，三分之二是近两年才加入进来的。 消费客群组成 成都业余高尔夫球手中有是富商或者企业的高层人士，小有成就的文化 人大学教授以及追求时尚的富家子弟是另外的主要人员构成在目前成都 千余名业余高尔夫球手中，男女比例为比。 对比上海广州北京等地的高尔夫俱乐部，成都高尔夫本地化明显，作为 西南中心城市，高端