，地铁。 财政金融保持稳定，存差略有扩大。 企业景气上升，信心指数提高。 合肥市酒店经营情况分析年第四季度全国星级饭店统计公报 根据我省星级酒店填报的数据，去年第四季度，我省家星级酒店营业收 入为亿元，其中，餐饮收入占比，客房收入占比平均房价 为元间夜，位居中部第二。 公报显示，我省家星级酒店中 星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 二星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 三星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 四星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 五星级酒店家，平均房价元间夜，平均出租率为。 在全国个重点旅游城市星级酒店各项数据中，合肥市星级酒店表现抢 眼。其中，合肥星级酒店客房入住率跻身全国前十。 此次合肥市共有家星级酒店填报了数据，其中 二星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 三星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 四星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为 五星级酒店家，平均房价为元间夜，平均出租率为。 合肥市酒店整体经济预测及分析 未来我省酒店行业的分工会更加细化，我省四五星级酒店将发展为全 面服务酒店，三星级以下则着重做好住宿餐饮这些基本服务。 此外，特色文化主题酒店绿色酒店以及经济型连锁型会议会展等不同 类别酒店也将进步细分。 三区域市场分析 项目所在区域滨湖新区市场分析 滨湖新区是合肥城市空间发展战略，即个主城区，四个城市组 团，个滨湖新区的重要组成部分，规划范围为南依巢湖，北靠南二环路，西 接上派河合安高速，东临南淝河，总面积约平方公里。 高起点规划 新区总体规划坚持高起点国际化的原则，方案突出生态环保的理 念和独具魅力的发展方向，受到社会各界的充分肯定。 两个依托迅速启动 依托老城区。通过徽州大道包河大道等连接城市骨干路网，快速公交 即将建设的有轨电车等现代公共交通，让市民方便往来于老城区与滨湖新区之 间优质的教育资源医疗资源文化娱乐资源，吸引老城区及周边地区群众聚 集滨湖新区。 依托经开区。滨湖新区与国家级经济技术开发区路之隔，水电气热等公共 资源接入便捷滨湖新区的城市功能与经开区的集聚工业发展互为补充，让部 分市民工作在经开区，生活在滨湖新区。目前与经开区连通有紫云路锦绣大道 两条重要的道路已经全线贯通。合法合规推进建设 滨湖新区建设坚持规划土地建设环保四个合法，确保在合法合 规的前提下稳步推进。按照四个优先的原则，截至目前，累计完成投资突 破亿元，个基础设施较为完备社会事业初具规模拆迁群众安定和谐 人气逐步汇集的新城区已经初展英姿。 基础设施优先。 社会事业优先。 群众利益优先 聚集人气优先。 滨湖新区始终把营造人气摆在突出的位置，着力引进大型商业生活娱乐项 目，合肥百大合家福超市率先进驻滨湖新区，万平方米的已 建成交付，批星级酒店文化娱乐设施等项目将陆续开门营业，年月 日，万平方米的居然之家率先开业，月日，万平方米的永辉超市将投 入试营业。首批商品房项目万平方米滨湖明珠滨湖品阁，优先面向首 次置业有稳定收入的合肥市民销售，入住率超过，滨湖世纪城万平方 米全部开工建设，预计年全部建成交付，目前已交付商品房超过套。 四个优先的实践，使滨湖新区在较短的时间内集中了良好的交通良好的教 育配套良好的医疗配套良好的商业配套和良好的环境良好的人气。 大招商助力滨湖发展 招商引资工作是滨湖新区建设的生命线，滨湖新区按照大招商招大商 与小块招商品牌扎堆业态集聚相结合的原则全力推进招商引资工作，取 得了良好效果。 创新理念，努力建设环境友好资源节约型新区 以湖城共生作为滨湖新区建设的首要目标，滨湖新区突出生态环保，建 设个绿色新城，目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示 范区。年月，国家住房和城乡建设部正式批复滨湖新区为城市生态示 范区。 五管齐下，治理水环境 滨湖新区建设，按照保护生态修复生态治理污染不新增污染的工 作思路，实施保护性开发，重点治理好水环境。 水系治理。 截污治污。 调水补水。 监控调度。 生态重建。 规划引领，节约集约利用土地 加强规划控制，把节约集约利用土地放在突出位置，在土地供应方式上，实 行事前事中事后的跟踪服务与监管的双向约束机制，实现了经济效益 社会效益和环境效益的有机统。 控制规划优化布局。在规划设计阶段通过设置规划预方案等手段，有 效提高了土地利用率，起到了节约集约用地效果。 提高建筑容积率，加大土地投资强度。对建设项目的容积率及建筑密度 等均提出明确要求，既提高了小区绿化率，又改善了小区环境。 地下空间与综合管沟开发利用。通过地下空间综合管沟及立体交通的开发应用，将最大限度地发挥土地利用效益。 循环理念，促进资源节约 坚持可持续发展，节约动服务。近平米超豪华大堂气势宏伟富丽堂皇，充满艺术品味的尊崇 空间，第时间彰显身份价值和不凡品味。 所以酒店要想在众多高星级酒店中脱颖而出必须具备自身优势。 三项目分析及评价 基本分析 交通条件及周边配套分析 依托老城区。通过徽州大道包河大道等连接城市骨干路网，快速公交 即将建设的有轨电车等现代公共交通，让市民方便往来于老城区与滨湖新区之 间优质的教育资源医疗资源文化娱乐资源，吸引老城区及周边地区群众聚 集滨湖新区。 依托经开区。滨湖新区与国家级经济技术开发区路之隔，水电气热等公共 资源接入便捷滨湖新区的城市功能与经开区的集聚工业发展互为补充，让部 分市民工作在经开区，生活在滨湖新区。目前与经开区连通有紫云路锦绣大道 两条重要的道路已经全线贯通。滨湖新区两路段将启动建设 多条出城口道路今年完工 轨道号线试验段主体工程完工 方兴大道扩建工程提前通车 滨湖新区拟万修两干道 滨湖南宁路启动施工招标 景观价值分析 据悉，滨湖新区启动建设两年多来，新建绿地万平方米，人均公共绿地 达到平方米。预计到年，滨湖新区绿化面积将达到万平方米，按居 住人口至万计，人均绿化面积将达到平方米。 滨湖国际会展中心渡江战役纪念馆将开工建设，广场周边还将陆续增加 安徽名人馆合肥博物馆合肥国际创新展示馆等馆群。同时，将结 合巢湖风景名胜区的规划要求，进行环巢湖旅游开发，努力把滨湖新区建成现代 化建筑标志的新城区生态文明的新城区和文化繁荣的新城区。 按照以人为本创新引领生态优先文化提升加快发展湖城共生 的发展理念，随着建设不断向前推进，滨湖新区启动区再用三到五年的时间， 个交通便捷商贸繁荣生态优美人文雅致安宁和谐的万人的滨湖新城 将在巢湖北岸傲然崛起。 客源市场分析 主要是来自合肥本地以及安徽省内的重要会议接待，以及些会展来源。 二项目分析 酒店优劣势分析 了解项目自身优劣势，综合合城市政府政策及市场竞争状况，结合项目自身 环境，行业威胁从中寻找和市场机会，发挥项目优势，规避市场风险。 优势 �从规划看，项目地处城市未来新区商业中心环境资源 �城市在大交通提升后，可能迎来跨越式发展机遇 �项目口岸交通优势明显 �本项目整体大盘开发战略，如将配套用地打造高端物业，可共享高端客 户资源，达到高度加广度的优势。 �酒店主题鲜明，是新代商务休闲酒店 �酒店若引进国际知名品牌管理，酒店更具备号召力 �项目经过科学的研究策划，在功能定位上进行了明确定位，可避免投资和 规划失误，保证产品线进行和合理性 �项目能取得政府的大力支持。 发挥项目环境优势，整合项目资源，以自身商务客户资源为中心逐步延伸， 发展打造特色商务会议休闲酒店模式。明确项目功能定位，保证产品线的科学性 和合理性，保障商务会议休闲酒店发展空间与政府支持的融合。 劣势 �城市社会经济欠发达，居民消费能力较低，目标客户人群规模不足 �城市旅游业吸引力不足够强大，城市外部消费能力有限 �项目虽处城市新区商业中心，但项目地周边商业尚未成形 �区域缺乏高端商业设施和基础商业配套，商业人气不足�区域开发还不成熟。 项目机会威胁分析 机会 滨湖新区是合肥城市空间发展战略，即个主城区，四个城市组 团，个滨湖新区的重要组成部分，在十二五规划中大力发展滨湖新区。 威胁 有来自滨湖区的高星级酒店威胁，也有合肥已建成的其他高星级酒店威胁， 详见最后的风险分析。 三市场定位 本项目酒店定位 传统的酒店及商务类定位模式 本项目适宜定位 上表传统的六大模式中的任意个模式对本项目而言都存在定不足，我们 从未来客源需求市场未来业主公司战略发展目标未来城市开发等诸多因素及 综合规划考量，建议本项目定位必须跳出传统模式思维，创造属于针对本项目的 开发模式基于本项目相关各方对酒店的诉求 �达到国家五星级酒店标准 �酒店客房不少于间，床位不低于张，并按五星级酒店要求配备餐饮 商务会议公共娱乐安全等相关服务设施 �地标性建筑酒店 �城市新中心酒店 因此，我们认为本项目 商务会 议中心模式 商务会议 休闲健康 中心模式 休闲保健 休闲商 业模式 休闲商业 休闲娱 乐模式 休闲娱 乐 餐饮宴 请模式 中西餐宴 会 特色景 观模式 特色休闲景 观 商务休闲 酒店 六大经营 模式