通将大大影响的经济发展，无疑将成为今后的又经济 动脉年，政府规划城镇人口达至万人，对住宅地产来讲，近年 将是强劲的发展期。 年，商业规划供应面积约为万平方米，据调查，卖场专业 市场金融市场商务将全部出现。因此，的商业地产市场竞争激烈，但 以上项目分期进行开发，的商业地产拆迁难度较大，年将逐渐开 始出现市场。因此，商业地产的需求较大。 年新开发项目统计 项目名称开发量平方米规划面积亩备注 相府锦苑 昌盛花园二期程氏商务中心 金景宝地 昌东新天地 金宏泰 阳光嘉园小区 爱伦堡 濠景海岸 锦绣佳苑 矿机 长运公司 乐化塑编厂 原拖拉机厂 永康花园 合计 三县住宅市场分析 经过此次对各大住宅项目的市调，虽然城市范围不大，但板块效应 已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块如温泉公寓科文学府 等住宅的平均价格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。整个城市的住宅均价维持在元平方米。从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元。人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度 年年年年年年 值 单位 亿元的提高。 五消费者定位和项目定位 消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生 活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 对县可能的消费群研究 事业较为成功，二次置业者。 要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。 预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价 约万元。 事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。 要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美 预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。 有旧房，二次置业者普通的居民，主要消费对象 要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。 预计房型要求以三室约万元。 事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者 要求房型合理，不宜过大，小区配套完善 预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约 万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。 六结论 政策优势区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利 的契机和社会环境。项目建成后，将对县的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此，该项目的开发建设是十分必要的。 第三章建设条件与建设地址 建设地区概况 县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高 速公路胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛济南机场各公 里。县辖个镇，个开发区，面积平方公里，人口万。 县距今有多年的历史，古称营陵，境内有距今万年的远古 火山群和处古文化遗址。现已探明和开发的矿产资源有蓝宝石玄武岩 石灰岩木鱼石煤粘土砂金等类个品种，处矿产地。石灰 岩保有量为亿吨，其中熔剂灰岩为亿吨，水泥化工灰岩为亿吨， 建筑石料灰岩为亿吨。特别是蓝宝石资源丰富，有矿面积平方公里， 是目前世界上罕见的大型蓝宝石矿床之，具有颗粒大颜色纯质量好 奇异宝石多等特点，颇受国内外珠宝界的青睐，也因此被誉为蓝宝石之 乡。 县农业基础雄厚，现已形成瓜菜黄烟桑蚕林果肉鸡肉鸭和 奶牛七大主导产业。西瓜已有多年的栽培历史，栽培面积万亩，品 种多个建有中华西瓜科技园，年四季有瓜，是有名的西瓜之乡， 产品已获国家农业部绿色食品认证。畜牧养殖业，有乐港永昌等龙头 企业，形成了鸡鸭牛羊猪等个系列，年产肉蛋奶万余吨， 年养殖肉鸡肉鸭万只。 县工业发展较快。目前，县各类企业发展到家，其中年销售 收入过万元的企业家，形成了化工建材农副产品加工宝石加 工塑料轻纺等行业为主的工业体系。目前，县的珠宝塑料袋油漆 肉鸡肉鸭葡萄糖等产品的产量居全国同行业前列。县共有塑料加工企 业家，年加工能力万吨拖拉机组装企业家，年生产能力万台 乐器加工企业家，年产吉它贝司等乐器万把地毯生产企业家， 年加工能力万平方英尺。 县的第三产业发展势头强劲。现有大型专业批发市场和集贸市场发展到处，其中尧沟瓜菜市场年交易量亿公斤，被评为国家定点西瓜市 场。县商业零售餐饮网点发展到户，城区有温州商城商业步行街 佳乐家超市等大型商业网点，年县社会消费品零售总额多亿元。 旅游业以蓝宝石为依托，建成了中国宝石城中华宝玉石博物馆世界民族 文化村仙月湖景区等多处旅游景点，推出了蓝宝石之旅生态观 光等旅游专线。 县投资环境优越，投资政策优惠。近年来，县委县府把招商引资作为 带促各项工作上水平的总抓手，提出了招商引资促发展，求真务实建强县 的口号，采取了系列超常规的措施和办法，把招商引资作为天字号工 程来抓，取得明显成效，仅年就引进各类项目个，实际到位资金 亿元，其中过千万项目个，过亿元项目个。在县境内，除了有省级开发 区经济开发区外，还规划了若干项目区。经济开发区及各重点项目 区内商贸加工科研娱乐居住等功能设置合理，配套基础设施已全部 达到七通平的水平。区内实行封闭式管理，推行税外无费政策， 不经批准任何单位和个人不能进园区检查收费，为外商生产经营创造良好环 境。为鼓励外商投资，制定了系列优惠政策对投资者和项目引荐人都给予 奖励。同时，还提出了视投资者为上帝视引荐者为功臣，只要来投 资，剩下的事情我们办的口号，确保外商在能够享受到最优质的服务。 县委专门成立了经济发展软环境投诉中心和机关效能监察中心，开通了经济 ，昼夜小时接受外商举报，为企业和客商保驾护航。成立了招商 引资系列化服务领导小组和招商引资项目论证小组，为项目建设提供包揽式 全方位服务成立了行政服务中心，将审批收费办证会计结算等职能全 部集中到中心办理，为外商投资提供站式服务。近两年来，县已引 进项目多个，实际到位资金近亿元。为外地客商来县投资兴业提 供了优越条件。 年，在县委县政府的正确领导下，经过全县人民的共同努力，全 县实现财政总收入亿元增长，地方财政收入亿元增长财政总支出亿元增长，其中灶内支出亿元增长 。全县本外币存款余额亿元，各项贷款余额亿元，分别比 年初增加亿元亿元，增长和。 二建设地址 该项目位于县中心城区，比邻县级商业中心，基地东邻城市主干道 新昌路，南接城市支路孤山街。该地块市政设施配套齐全，交通便捷，地 理位置十分优越，是商住区开发建设的理想位置。 附区域位置图 三自然条件 地形地貌 县位于北纬，东经，境内多 丘陵，南高北低，西高东低。西部南部平均海拔米左右，东部北部 平均海拔米，鄌郚镇车罗顶为全县最高点，海拔米，朱刘