区各种配套设施齐全完备，大型企业集团不断涌进，北靠高新区新材料团地， 现正开始全面招商引资，部分企业现已进入园区。 特别是在高新区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善设施配套载 体功能提升形象品味为基础，以创新运行机制改善投资环境为保证，与 时俱进奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速推进的大好局面，随 着年亿的饱和性投入，年年底到年，高新区核心区 条线路全面贯通，企业的不断进入，人员不断增多，住房需求量进步加大， 为普通商品房的开发打下了基础。积极筹建青岛东风盐场商品房开发建设项目，是青岛高新区东风盐场房 产臵业有限公司为实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，付诸实 施，做出的具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境抓住契机，搭建长 远发展新平台不断壮大综合实力的重大举措。 项目建设的意义及必要性 胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。 胶州湾北岸高新区位于胶州湾底部，总规划面积约平方公里，期 面积约平方公里，土地性质为国有工业建设用地，无需征用农用地和搬 迁居民，是临近青岛市主城区唯的大面积待开发区域。该区域距前湾港 公里，距市中心公里，距流亭国际机场公里，紧邻环胶州湾高速公路 济青高速公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有定产 业基础，目前落户产业项目个，预计总投资亿元，产业领域涉及电 子信息新材料先进机械制造海洋生物与医药仓储物流等。周边青岛 出口加工区环海经济开发区空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。 期范围内平方公里已达到五通平，基础设施投资累计亿元， 自来水供水能力万立方米日，污水处理能力万立方米日，供电总容 量近千伏安，供热能力近吨小时，天然气供应能力万立方米日， 具备承接项目的基本条件。市委市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了 良好的政策环境，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家山东省制 定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该 区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越 来越重要的作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面 临着些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有全市高新技术产业整体 水平有待提升，高端龙头项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业 产值比重不高科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差 异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进步加强和完善 支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有 待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距胶州湾北岸高新区 的生态环境比较脆弱，地质条件复杂，产业选择的要求和准入条件比较高 与主城区的便利交通尚未形成，科研教育基础和商务服务功能缺乏，居住 生活配套设施薄弱，符合高新技术产业发展要求的技能型劳动人口严重不 足。本项目的建设对高新区的发展有很好的配套作用，能解决部分园区进 驻人口的住房需求。 项目建设符合青岛高新区建设发展规划 建设现代化全球城市打造青岛第三代新城。在产业发展上，承接第三 次全球高新技术产业转移，形成全市科技创新的枢纽。在空间发展上， 采用生态经络，湿地岛链的空间发展理念，形成核两带三岛群 多园区的岛链状空间发展格局，正是青岛高新技术产业新城区总体规划 的要求，青岛东风盐场商品房开发建设项目符合高新区建设发展规划。 项目的实施以拥湾发展为契机，是将青岛盐区建成青岛北部新城区核 心区建设发展的需要 依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展的战略部署和将青岛盐区 建成青岛北部新城区核心区的布局，青岛东风盐场商品房开发建设项目将安臵盐区职工宿舍面积平方米，是实现青岛盐区建成青岛北部新城区核 心区战略布局的具体行动，是把青岛盐区建成青岛北部新城区核心区建设发 展的需要。 项目的实施可以提高青岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增 加的人口改善拥有住房的需要。 是周边居民平房多，旧房多，改善居住条件的期望很大，消费欲望 很大。二是周边区域存在个潜在的消费群体，随着高新区日新月异的快速 发展和基础设施的不断投入，将带来大量的用工人员，员工队伍年轻，购房 欲望较强烈，就近购房，就近上班，将给生活带来许多便利条件。青岛东风 盐场商品房开发建设项目的实施，正是顺应市场需求，为潜在消费群打造适 宜的居住条件。 综上所述，本项目建设符合青岛高新区规划，市场需求大，可以提高青 岛高新区周边居民生活档次，满足新区快速增加的人口改善拥有住房的需 要，具有较大的潜在消费群，对打造青岛第三代新城，实现青岛盐区建成青 岛北部新城区核心区都有十分重要意义，项目建设是十分必要的。 第章市场分析与项目定位 房地产市场分析 全国市场分析 总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从年年底开始，中国 房地产市场开始调整，年下行速度开始加快，下滑幅度加大，房地产价格也 随之开始回落。从区域上看，以深圳广州为代表的珠三角城市最先开始调 整，接着长三角华北中西部也开始调整。 通过第三季度开始，房价亦开始 下跌。针对这种情况，从月份开始，成都重庆西安南京杭州等 个城市纷起救市，而财政部和央行亦在月日出台相关救市措施。 青岛房地产市场分析 青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴 向辐射的城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展的战略 构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁 改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达平方 公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里的土地。这对青岛 城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中 心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文 化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区沧口商贸居住区 红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及 滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生定的不利影响。 从目前市场来看，目前青岛市房价较高的集中在市南区和崂山区海 景房，主要以高层和写字楼为主。价格在元平方米之间，如 东海路号。 市北区四方区及李沧区随着经济的不断发展，交通的便利及配套的完 善，房价也不断的上涨，商品房价格在元平方米之间，四方区 和李沧区主要以经济适用房和廉租房的建设为主。 经济开发区及城阳区的土地供应量较大，外地地产大鳄纷纷进入青岛， 如城阳的卓越蔚蓝海岸宝龙城市广场开发区的石雀滩板块和安子区区 域的开发，都为青岛的未来增添了新的亮点。两个区域的价格并无差异，价 格在元平方米之间。 青岛高新区规划 城市功能 青岛市地处西太平洋黄金海岸的辐射，濒临黄海，环抱胶州湾，青岛 市高新技术产业新城区以下简称青岛市高新区位于胶州湾底部红岛北侧， 辖区范围包括国家批准的市北新产业园原海玉盐场原城阳区新材料团地 原东风盐场东半场东风盐场西半场，总规划面积约，期面积 ，是临近青岛市主城区唯的大面积待开发区域，被青岛市委市政府列入 三点布局，线展开，组团式发展的重要极，该区域距前湾港， 距市中心，距流亭国际机场，紧邻环胶州湾高速公路济青高速 公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷，区位优势明显。发展目标 按照高新技术产业新城区的总体发展目标，未来新城应主要承担的城市 职能可以概括为以下几个方面 以高新科技产业和现代服务外包产业带动的城市创新中心 以湿地水系为特征的生态安全格局和依托滨海岸线和自然资源形 成的青岛北部旅游胜地 生态宜居和谐发展的示范城市。 在未来的年内，胶州湾北部新城区即红岛地区将发展成为以科 技研发创意产业为核心的全球创新型湾区。高新技术产业新城区将发展成 为东北亚地区重要的科技产业基地和高科技总部汇集中心。 用地功能布局 高新区在功能布局上，结合整体发展思路和空间结构，其用地功能将形 成相对集中的高端服务业的地区城市综合生活区高新技术产业地区和 般产业发展地区。顺应区域整体空间格局，高新技术产业新城区的空间布局 应与周边地区融为体，按照生态优先的策略，规划胶州湾北部新城区形成 主多辅，生态间隔的组团式发展框架，以盐田改造红岛街道办和出 口加工区为基础，形成约平方公里的高新技术产业新城区，作为北部新 城区的主体。在外围以河套上马棘洪街道办驻地为基础，细胞状布 局城市组团，各组团与高新技术产业新城区之间通过快速干道连接，外围的 生态绿地通过绿化通道渗透进入高新技术产业新城区，并与其中的生态网络 相连。 高新区兼顾地区内独特的资源禀赋和现有发展基础，结合新城区内涵的发展要求，规划打破传统的内聚式发展模式，以科技创新发展引擎为 核心，按照内外并举的发展模式，形成核两轴三岛群多园区 的岛链状空间发展格局。依托盐田水系整治和生态安全要求，规划用地布局 形成岛状特征，以快速交通和生态网络为纽带，串联东部创新岛群中 央科技岛群西部创智岛群等多个功能岛群，各岛群内组织多个特色鲜明的 产业园区。 青岛高新区住宅市场需求分析 住宅市场的新增需求量般是由以下几个因素决定的 人口的自然增长 青岛开埠百年，先是形成了以欧陆风格为主的西部老城区，上世纪 年代随着市政府的东迁，又形成了现代化的东部新区。未来，按照新 的规划蓝图，青岛以生态和创新