州长沙贵阳海口深圳汕头等地的航班。目前规划中的湛江 市新机场将辐射这个粤西地区，是规模仅次于广州白云机场深圳宝 安国际机场的的广东省内第三大机场在铁路交通上，黎湛铁路粤 海铁路在湛江交汇，广东西部沿海城市高铁也即将在年开通公 路交通上，国道贯穿全境，广州湛江渝重庆 湛江湛江徐闻三条高速公路汇交于湛江。湛江市汽车客 运站已开通了前往广州深圳珠海中山东莞等省内城市和北海 海口三亚等省外城市的客运班车航运交通上水运湛江港以大 优深而著名，是全国十大深水港之。 二城市综合评价 人口规模 湛江市年市区户籍人口总数逐年上升，但增速有所放 缓，年户籍人口达到万。按照按照年平均增长率 计算，到年末，湛江市区人口将达到万人，其中 年将增长万人。 随着钢铁项目和中科石化项目落户启动，以及上下游配套企业入 驻湛江，湛江市辖区常住人口将放量式增长，预计到年市区将新 增常住人口约万，若按新增人口人均住房年城市 居民人均住房面积，期间新增人口刚性需求总量为 万。不考虑现有人口改善性需求，期间年均需求量为万， 远远高于目前市场供给水平，房地产市场发展潜力看好。 年湛江达到亿元，比上年增长，保持了连续 年的高速增长势头，同比增长直保持在速度以上。从年 的亿到年的亿元，增长了近。但从增长率 来看，在年受到金融危机的影响，增长率下降个百分点，之后 重拾升势，在年到达增长最高峰。其中，第产业增加值亿 元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业 年湛江市城区户籍人口分析图 万 城区户籍人口增长率 年湛江及增长示意图 增长率 增加值亿元，增长。三次产业结构由上年的﹕ ﹕调整为﹕﹕。相比年全国产业结果，湛江 产业结构水平较低，第产业比重较大，第产业仅占经济总量的三 成，有待提高。 年湛江各产业比例比例 第产业增加值第二产业增加值第三产业增加值 居民生活水平 自年以来，湛江城市居民收入水平保持以上的幅度增长。 年城市居民人均可支配收入元，低于同期全国城镇居民平 均元的水平，但同比增长城市居民恩格尔系数为， 比上年下降个百分点。 湛江人均可支配收入 元 人均可支配收入增长率 财政收支 年度湛江地方财政般预算收入亿元，同比增长 同期财政支出亿元，比上年增长。 从湛江财政收支平衡来看，年期间湛江财政支出高于 财政收入，期间财政收赤字亿元。造成这种结果的原因，在于 湛江市目前工业尚不发达，第三产业还未成形。随着中科石化和广州 钢铁项目的动工建设，上下游配套产业的建设，这种局面有望得到解 决。 固定资产投资 湛江市年全年万元以上的项目的固定资产投资 亿元，增长。其中，基础设施投资完成亿元，下降 基础产业投资完成亿元，下降房地产开发投资完成 亿元，增长。在万元以上的项目的固定资产投资中， 第产业投资亿元，增长第二产业投资亿元， 增长第三产业投资亿元，增长 年之间湛江的固定资产增长速度有所下行，但仍保持 以上的增速，年期间固定资产投资明显加大， 年达到了增长速。鉴于东海岛钢铁项目和中科石化项目的全面启动 及拉动效应，预计后续几年湛江固定资产投资增速将维持年均以上 湛拓展的 主要因素，城市发展方向选择为提升核心完善功能，西扩东拓 拉开框架，北推南进做大做强，完善城市功能，提高城市品位。 湛江城镇人均住房面积 平 方 米 居住面积 城市宏观总结 从上述资料来看，湛江市经济近年来稳步增长。目前，钢铁基地 和中科炼化两大项目选址东海岛，投资额超过亿元。其中，宝钢 集团与广东省投资的湛江钢铁基地项目首期建设规模为年产钢万 吨，计划投资亿元中石化与科威特石油公司合资的中科炼化 体化项目建设规模为炼油万吨生产乙烯万吨，总投资额超 过亿元，用地平方公里填海平方公里，预计 年底建成投产。钢铁和石化两大项目将拉动投资亿元左右，大 批上下游配套项目落户湛江，使湛江将成为湛江经济发展的龙头和广 东西部最具活力的新兴经济区。 第三部分市场研究 土地市场 近年土地出让情况 近四年来湛江市区用于建设商品房的土地供给量较少，自年 至今，通过招拍挂方式总共出让宗用于建造商品房的土地。 年，湛江市区土地市场供应占地面积共计亩建筑面 积万平米，成交占地面积共计亩建筑面积万平米。 具体成交明细如下。 成交时间行政区域四至范围用地属性 建筑面 积万 平米 成交单 价万 元亩 楼面价 元 平米 麻章区瑞云中路东侧商住 赤坎区 人民大道西体育北 路以南体育南路以 北 商住 赤坎区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住 开发区海滨大道西四航局以南乐山大道北面商住 霞山区瑞云北路号商住 麻章区椹川大道南号商住 霞山区椹川大道南号 赤坎区军民堤松苑路北商住 霞山区民治路南侧，人民东路以北商服 霞山区避风塘地段商住 霞山区录村路南侧录村二路西侧商住 霞山区椹川西三路号商住 赤坎区观海路以西商住 霞山区机场路号商住 麻章区金洋路北侧商住 赤坎区海田路东侧商住 近年土地成交价格情况分析 年，湛江市区土地成交均价走势呈倒型增长走向， 年土地成交均价为万元亩，楼面价为元平米。 二房地产投资开发概况 房地产投资 湛江市房地产发展起步较晚，房地产开发投资量相对较少，虽然 也在逐年递增，但是增长率起伏变化较大。年房地产投资额达 亿，同比增幅。 年湛江市市区土地成交状况 年年年年年 供应占地面积亩成交占地面亩成交单价万元亩 年湛江市市区土地成交状况 年年年年年 供应建筑面积万平米成交建筑面积万平米楼面价元平米 湛江房地产投资额分析图 亿元 房地产投资额增长率 房地产开发概况 年年湛江市施工面积为万平米，新开工面积为 万平米，竣工面积为万平米，销售面积为万平米。 年市区商品房市场分析 施工面积万平米新开工面积万平米 竣工面积 万平 米 销售面积 万平米 销售均价 元平米 年 年 年 年 年 三商品房市场价格 湛江市商品房销售均价直保持稳定上升态势，尤其在年宏 观市场发生变化，全国许多城市价格掉头下行情况下，湛江市商品房 销售均价虽然增幅有所下降，但是价格仍然保持上涨，年均价达 到了元平米。 年年年年年 销售面积万平米销售均价元平米 近年湛江市商品住宅市场成交均价曾在年月份达到了历 史性的元，之后逐步下降，在年月达到元， 赤坎金沙湾片区少数高端楼盘均价甚至突破了万元大关。 四市场供需分析 年下半年湛江市区新项目相对集中开发建设，导致年市 场供给相对较大，造成年供求失衡。年商品房供需大幅增加， 供需比也同比回升，但整体市场供给仍高于需求。年总供给量的 基本变化不大，但销售面积也同比下降较大。年供求比为， 年总供给量为万，总销售面积万。 自年年月份，市场累计供给万，而同期市 场需求为万，供需比为按年月年月平 均万的去化速度，该期间商品房新增存量约万近个 月去化。 年年月湛江市辖区商品房供需览表万 年年年年 销售面积 批准预售面积 供求比 年年月湛江市商品房供需分析图 万 商品房批准预售面积商品房销售面积供需比 年月商品住宅去化量万，本期间商品住宅供需比为 年月商品住宅供给量万。 第部分可行性研究报告编制依据及结论 可行性研究报告编制依据 湛江市统计年鉴统计公报，来源于湛江市统计局。 湛江市商品房销售面积，来源于湛江市房管局。 湛江市发展规划，来源于湛江市规划局。 湛江市调研结果。 湛江市土地供应面积，来源于湛江市国土局中国土地市场网。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第二部分城市背景综述 城市背景 城市简介 湛江市位于中国大陆最南端广东省西南部，