其它外在微观环境政治环险香港金龙实业音介入可能在定程度上加大政府谈判筹码。政府在成功引进本公司进入绵阳求情况有家庭户未来年内有购房打算加外来购房群体需求有套其中有消费者户准备购买中高档商品房单价元平米以上总价万元以上加外来购房群体需求有套。三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县具有高收入具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值中老年群体。以居住功能为主层公寓总建筑面积万平米。商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。商业用房以旅游文化商业形态为主社区商业形态为辅水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合总建筑面积万平米。四市场状况市场容量调查显示在户年内购买中高档商品房购房者中要购买汉城项目购房者户数为户。芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开相对本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格商业房类似芙蓉古城。主要经济技术指标总建筑面积其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构主力户型平方米。开发工期开发时间年月年月共三年分四期开发首期预计开发亩开发面积住宅约商业用房广场。成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。总投资成本为亿元其中可销售房产成本亿元非销售房产成本亿元。营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势塑造绵阳房地产界第品牌与芙蓉古城形成姊妹品牌。大营销策略走大旅游产业营销借助政府力量联袂政府文化局富乐山公园进行大营销借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。实现体验式营销提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场为体验式营销提供硬件设施借鉴芙蓉古城意境区推广方式开展丰富多采文地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费要求政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村环路东段外侧芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长大刀形状沿溪侧地面为低洼地高差在米左右。宗地临芙蓉溪边长约为米左右。土求情况有家庭户未来年内有购房打算加外来购房群体需求有套其中有消费者户准备购买中高档商品房单价元平米以上总价万元以上加外来购房群体需求有套。三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县具有高收入具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值中老年群体。以居住功能为主层公寓总建筑面积万平米。商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。商业用房以旅游文化商业形态为主社区商业形态为辅水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合总建筑面积万平米。四市场状况市场容量调查显示在户年内购买中高档商品房购房者中要购买汉城项目购房者户数为户。芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开相对本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格商业房类似芙蓉古城。主要经济技术指标总建筑面积其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构主力户型平方米。开发工期开发时间年月年月共三年分四期开发首期预计开发亩开发面积住宅约商业用房广场。成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。总投资成本为亿元其中可销售房产成本亿元非销售房产成本亿元。营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势塑造绵阳房地产界第品牌与芙蓉古城形成姊妹品牌。大营销策略走大旅游产业营销借助政府力量联袂政府文化局富乐山公园进行大营销借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。实现体验式营销提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场为体验式营销提供硬件设施借鉴芙蓉古城意境区推广方式开展丰富多采文芙蓉溪上有仙人桥桥名历史悠久桥下有水坝水位较高有轻微污染但是每天沿河还是有人垂钓他日会进步改善。富乐山公园宗地向东与富乐山风景区相望该景区分为富乐堂富乐山公园两部分占地面积亩以三国文化为主题此外在富乐山还有座宋哲元墓。李杜祠在宗地东南角外有座芙蓉桥桥东头有李杜祠祭祀李白和杜甫占地亩为清代建筑。市博物馆宗地北方紧邻绵阳市博物馆馆区内包括汉平阳府君阙该博物馆主要收藏文物精品多为东汉西汉文物。现已经停工政府预计年月竣工。宗地东北角外有绵阳市文化局为两层四合院。宗地西面沿街为多层建筑参差不齐建筑物背后有三个小山脊山脊多绿化植被。三市政配套设施详见项目周边关系图道路交通宗地紧邻环路东段向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区向西北可通过科学城大桥进入绵阳市区城北和科学城内私家车交通便捷向东北接绵梓路直达仙海风景区和七曲山风景区。在宗地沿街有条公交车线路连接城区各个区域分钟既可进入市区。生活配套在富乐山山上还有座四星级宾馆在宗地西面有开元酒店规划中越王楼二层设大型超市通过东方红大桥直接进入市区享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙。四项目地块开发价值研究判断总看来绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段自然环境和人文气息具有独无二特点同时该地块周边社区基本成熟各类基本配套设施齐全商品住宅开发条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要旅游线连接点地段知名度高应该说该地块具有独特地段优势土地升值潜力巨大开发社会效应和经济效应都将很大。四项目开发其它外在微观环境政治环险香港金龙实业音介入可能在定程度上加大政府谈判筹码。政府在成功引进本公司进入绵阳求情况有家庭户未来年内有购房打算加外来购房群体需求有套其中有消费者户准备购买中高档商品房单价元平米以上总价万元以上加外来购房群体需求有套。三项目定位住宅面向绵阳市及周边市县具有高收入具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值中老年群体。以居住功能为主层公寓总建筑面积万平米。商业面向绵阳及周边市县有投资旅游文化产业和特色餐饮娱乐休闲自有资产相对雄厚中小私有企业主或具有房产投资意识且有定投资实力群体。商业用房以旅游文化商业形态为主社区商业形态为辅水景商业街层商业综合经营楼和临街商铺相结合总建筑面积万平米。四市场状况市场容量调查显示在户年内购买中高档商品房购房者中要购买汉城项目购房者户数为户。芙蓉汉城与目标消费群体需求重合分析芙蓉汉城项目所提供产品至少在心理单价总价档次建筑风格商业街形式环境物业管理品位需求等个方面与消费者需求能较好重合。五运作思路规划设计从芙蓉溪建坝引水进入小区形成自然水系景观依靠小区内部河流将私家住宅与商业用房公众广场自然分隔开相对本小区分为个住宅区个商业区个广场住宅类似现代川西民居风格商业房类似芙蓉古城。主要经济技术指标总建筑面积其中住宅商业用房会所地下车库总户数户容积率绿化及道路水渠覆盖系数停车位个建筑结构住宅为层砖混结构主力户型平方米。开发工期开发时间年月年月共三年分四期开发首期预计开发亩开发面积住宅约商业用房广场。成本控制砖混住宅单位成本为元商业用房成本为元。总投资成本为亿元其中可销售房产成本亿元非销售房产成本亿元。营销策划品牌策略充分利用置信宏信房产企业品牌效应和芙蓉古城品牌优势塑造绵阳房地产界第品牌与芙蓉古城形成姊妹品牌。大营销策略走大旅游产业营销借助政府力量联袂政府文化局富乐山公园进行大营销借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。实现体验式营销提前修建芙蓉桥蓄水坝和两个市政广场为体验式营销提供硬件设施借鉴芙蓉古城意境区推广方式开展丰富多采文率九结论在满足了我公司提出基本条件基础上本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。第章项目背景第节项目开发微观环境历史沿革风格确定毗邻东汉汉平阳府君阙和绵阳博物馆故提出了开发汉城街开发设想。并成立了专门越王楼芙蓉汉城开发建设办公室制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路现任市长亲自负责先后与多家企业商谈但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后认为我们与他们思路不谋而合随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费要求政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土