高于贷款资金利率和行业基准内部收益率，项目赢利能力良好。

投资回收期年。

由企业市岛有限公司负责开发，项目建成后将给建立个休闲旅游度假 和会展基地，极大地提升休闲旅游度假和会展品牌，带来极大的经济效益和社会 效益。

第二章政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 历史沿革 最早历史起源于在新石器时代，距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活， 在凤凰山脉周围和珠江口些海岛的沙丘山岗台地上，都留下了先民们的遗迹。

自 战国时期为百越之地到年正式定名为县，年改为市，并为省辖市。

年中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第次会议批准在设置经济 特区，年，经济特区面积调整为平方公里。

自然地理交通人文环境 市位于中国省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是座著名的花园 式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距海里最近的海岛相距海里，南端 陆地与澳门相连，西面是新会台山县，北面与中山市接壤，距广州约公里，距深 圳约公里。

全市总面积平方公里，其中陆地平方公里，海域平方 公里，海岸线长公里，拥有个岛屿，有百岛之市的美誉，是珠三角中海 洋面积和海岛面积最大岛屿最多海岸线最长的城市。

年全市总人口万 人其中户籍人口万。

有海外华侨万人，港澳同胞万人。

是我国重要的口岸城市。

设有拱北九洲高栏万山横琴等国家类口岸 个，二类口岸个。

拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运 口岸。

市海陆空交通发达，交通运输十分方便。

港是中国南方主枢纽港之， 港池可利用的海岸线长公里，市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。

广深珠高速公路已年月底通车。

广珠铁路于年月日动工建设，全 长公里，总投资亿元，按国铁Ⅰ级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年 货运量可达万吨，客运量可达亿人次。

按现代化国际机场标准建设的机场， 占地万平方米，机场跑道米，已开通国内航线条，每周个航班。

机 场自年月通航，至今已安全运营年。

年机场的旅客吞吐量有望达到万人次，比年的万人次增长运输起降架次，同比增长服 务范围从不足万人口的澳门，逐步扩展到超过万的珠江口西岸地区的广 阔腹地。

预计年机场的旅客吞吐量能达到万。

属亚热带海洋性气候，常受南亚热带季候风侵袭，多雷雨。

年平均气温， 月均温。

月均温，最低气温。

年降雨量为毫米， 其中月占全年降雨量的。

生态环境优美，山水相间，陆岛相望，是全国唯以整体城市景观入选全国旅游胜 地四十佳的城市。

人居环境流，年以来九次荣获全省城市环境综合整治定量考 核第先后荣获国家园林城市国家环保模范城市国家卫生城市国家级 生态示范区中国优秀旅游城市和联合国人居中心授予的国际改善居住环境最佳范 例奖中国魅力城市中国最具幸福感城市等荣誉称号。

人杰地灵，古往今来，涌现出众多闻名中外的英才。

中华民国第位内阁总理 唐绍仪，首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳，华南地区第位系统传播马克思主义者杨 匏安，中华全国总工会第任委员长林伟民，省港大罢工领导人苏兆征，清华大学第 任校长唐国安，我国第位世界冠军第届世乒赛男单冠军容国团，我国第位在 美国取得博士学位的留学生容闳，画家诗人文学家苏曼殊，著名的人民版画家古元， 中国近代著名实业家唐廷枢，上海第家医院仁济医院创办人徐润等许多近现代名 人就出生在这片土地上。

历史古迹丰富，拥有距今年左右青铜时代的高栏岛宝镜湾摩崖石刻画光 绪皇帝赐首任清朝政府驻檀香山总领事陈芳的古建筑物梅溪牌坊和唐绍仪在清宣统 年至民国年建造的唐家共乐园。

宏观政治经济环境 入世香港澳门回归港珠澳大桥世界经济发展宣言 航展为外资的进入敞开了的大门。

外资的涌入基础设施的完善，造就了四大特 色经济，近年的经济快速发展。

中国已正式加入世界贸易组织，市场开放的程度更大，境外投资者相继进军 国内市场，我国对外的出口贸易亦大幅度增加。

几乎所有的经济学家都认为，入世 对于我国的经济发展是利大于弊，尤其是促进行政体制改革打破行业壁垒和实行微观企业自由化方面将起到明显的促进作用。

作为我国最早对外开放的经济特区之， 又有毗邻港澳的独特地位，入世后随着引进外资和出口贸易的增多，经济总量亦水 涨船高。

入世后随着外商投资抢摊国内市场，境外资金将有相当部分投向房地产业， 从而不仅给房地产开发带来了充足的资金，而且还会带来先进的技术和管理经验，提高 楼盘的素质与品味。

同时，随着进口关税的降低，进口的建材尤其是装饰材料价格 相应回落，使楼宇的建造成本降低。

此外，外商投资国内房地产，还引进些新型的施 工机械和建筑装饰材料，这些对房地产业发展无疑是件好事。

作为对外开放的窗口， 近水楼台先得月。

中国加入世贸，外商将竞争我国市场，许多国际财团和有实力的 商家就会在国内些大中城市寻找立足点，除了上海北京广州深圳等城市会成为 他们的首选外，特区亦成为不可忽视的圳香港澳门等经济繁华的 珠三角重要都市。

可以预见，未来与珠三角内和周边其它重要都市的经济往来将更 加频繁，将凭着优美的自然环境，独特的地理位置发达的交通体系，大大提升城 市自身的吸纳能力。

旅游业是第三产业的龙头，形成了以休闲度假会议展览为特色的旅游 发展格局，被誉为中国最浪漫的城市。

市区沿海岸修建的情侣路，延绵公里，成为最为著名的旅游景观带。

梅溪牌 坊陈芳故居唐家共乐园白石街和宝镜湾摩崖石刻是历史悠久的旅游古迹。

园 明新园梦幻水城御温泉中药谷是新兴的旅游胜地。

迷人的海岛优质的温泉和具 国际水准的高尔夫球场是主要的特色旅游产品。

香港中旅国际投资有限公司投入 亿人民币开发温泉，建设中国第国际流的温泉旅游度假区。

属实施外国人 进入珠江三角洲小时便利签证城市。

拥有完善的旅游接待服务体系及设施，服务质 量达到国际水准。

全市共有旅行社家，其中国际社家，国内社家直接从业 人员万人，年接待游客万人次以上的旅游景点个，属实施外国人进入珠江三角 洲小时便利签证城市。

现有旅游住宿设施余处，床位万余张，其中五星级 家，四星级家，三星级家，其它星级酒店家，年接待来自海内外的客人 将近万人，接待境外游客与国内游客之比为∶。

接待过夜游客万人 次，增长。

其中，国内游客万人次，入境游客万人次，分别增长 和。

全年实现旅游总收入亿元，增长。

其中旅游外汇收入 亿美元，增长。

年上半年，外国游客香港游客大幅增加，台湾游客 在保持了两年的高速增长后，年上半年仍增。

在境外旅游者中，投资商 务旅游的人明显增多，入境的散客增多，以为目的地的游客增多。

到年旅 游总接待量将增加到万人次旅游总收入将增加到亿元，形成以都市风貌 特色文化和海岛风光为特色，国内外著名的文化游乐时尚休闲会展度假旅游目的地 国内高端休闲度假旅游产品的示范区和旅游服务国际化率先接轨区珠三角旅游创 新的重要基地新局面。

房地产市场现状 经济特区发展的年历程中，房地产业经历了从萌芽到成熟的四个阶段。

年以前的还没有真正意义上的房地产开发，除了当时的极少数房地产公 司开发少量住房用于外销，房产建设主要用来解决住房福利分配。

年之后， 房地产作为商品的概念逐步被引入开发建设。

年，的房地产市场像被突然间点起把火，开发投资同比迅猛增加了近倍，全市有家注册的房地产 公司，其中有外资家，很多任务业企业都被卷进房地产行业买卖地皮炒作房价。

在当时的住房制度没有改革的条件下，房地产市场严重供过于求，但房地产开 发热度不减。

到年，有许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价跳 水。

年之后到年，的房地产市场进入相对冷静的调整恢复阶段。

这 段期间内全市商品房空置面积从万平方米增加到万平方米。

年 之后，逐渐进入成熟发展时期，政府停止了以地抵顶工程款，严格控制新批土 地。

年，全面启动城中旧村改造项目，停止实物分房实行住房分配货币 化，全市原先的开发用地得到重新整合，规模开发成为主流，精品房层出不穷， 物业管理水平进步提高。

目前房地产业作为的支柱性产业和新的经济增长 点，呈现着较好的发展势头。

据市统计报告显示，近年房地产业对经济 的拉动作用明显，年房地产增加值亿元，拉动增长个百分 点，对贡献率年房地产增加值亿元，拉动增长 个百分点，对贡献率到了年房地产增加值亿元，拉动 增长个百分点，对贡献率。

在房地产景气指数不断上升的情况下， 房地产投资在全社会固定资产投资的比重在未来几年仍将呈现平稳上升的趋势， 并将更有力拉动市经济的增长。

目前房地产市场形势呈现如下特点 经济发展，政策推动，房地产开发保持适度规模 由于城市规模和城市建成区面积较小，相比珠三角其它城市，房地产投资 规模仍然较低，在珠三角市中仅高于江门和肇庆。

而在社会固定资产投资规模 方面，的排位也与房地产投资致。

珠三角九市固定资产与房地产投资的比较 单位万元 全社会固定资产投资 房地产投资 全社会固定资产投资 房地产投资 深圳广州佛山东莞中山珠海江门惠州肇庆 但就而言，自年后，市场直保持了较为平稳的发展态势，观 察年的房地产投资规模房地产开发和经营情况参下表可以发现， 房地产投资规模和的竣工面积和销售面积变化直是条较为平滑的曲线， 施工面积在年以后呈现了较大幅度的上扬态势。

而对比年和年的 数据可以发现，与竣工面积相比，施工面积的增幅更为显着。

珠海市房地产投资规模走势图 年 亿元 房地产投资亿元 年前 年房地产开发及经营情