烟台市毗邻，西与潍坊市相 连，西南与日照市接壤。全市总面积为平方公里，其中市区市 南市北四方李沧崂山城阳黄岛等七区为平方公 里，所辖胶州即墨平度胶南莱西等五市为平方公里。 年末全市总人口万人，其中市区万人，所辖五 市县级万人。 青岛市是中国东部重要的经济中心城市沿海开放城市和港口城 市，是国家计划单列和国家级旅游城市，也是中国北京年奥运 会唯的伙伴城市，同时是中国个国际会议城市之和中国最佳人 文居住城市之。胶济铁路流亭国际机场和深水的港口码头，组成 了连接世界各地水陆空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛 城市定位发展的目标是全国重点中心城市和国际知名特色城市。 年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市 的目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困 难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和各项社会事业的全面 进步，确保了十五计划主要目标的完成。繁荣青岛平安青岛 文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值亿 元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值 亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全 市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政 般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税 系统组织税收收入含海关代征亿元,增长地税税收 收入亿元,增长。 第二节青岛市房地产综合分析 青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切 相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带 动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后， 房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业的 发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年 回落调整期年到年复苏回升期到年④新 轮快速发展期年以来。各阶段呈现以下特点 增长扩张期 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的 带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆 炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的 调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降， 年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。 青岛房地产的这轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青 岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。 青岛市房地产概况 单位万平方米 年份 房地产开发 投资万元 施工房屋 面积 同比增 长 实际销售商 品房屋面积 同比增 长 房地产开发企 业数量 回落调整期 经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产荣青岛平安青岛 文明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值亿 元，增长。其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值 亿元，增长。三次产业的比例关系调整为。全 市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政 般预算支出亿元，增长。税收保持较快增长，全年国税 系统组织税收收入含海关代征亿元,增长地税税收 收入亿元,增长。 第二节青岛市房地产综合分析 青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切 相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带 动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后， 房地产业才开始起步发展起来。从年以来，青岛市房地产业的 发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年 回落调整期年到年复苏回升期到年④新 轮快速发展期年以来。各阶段呈现以下特点 增长扩张期 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的 带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年的爆 炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年的 调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降， 年的进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。 青岛房地产的这轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青 岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。 青岛市房地产概况 单位万平方米 年份 房地产开发 投资万元 施工房屋 面积 同比增 长 实际销售商 品房屋面积 同比增 长 房地产开发企 业数量 回落调整期 经过年的过快膨胀，年两年，青岛市房地产 进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售竣工等方面均出现了 定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降， 年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降 。但由于有青岛东部开发这有力因素的支持，加之政府采取有 力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情 况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在经过短期的调 整后，青岛房地产销售面积在年出现了的增长，预示着 房地产走势的新轮启动。 青岛房地产年发展概况单位万平方米 年份房地产开发投资亿元同比增长 施工 房屋 面积 同比 增长 实际销售 面积 同比 增 长 企业 数量 复苏回升期 进入年和年，青岛房地产市场又逐渐升温， 年房地产开发投资额分别同比增长，施工面积同比 增长，实际销售面积同比增长，市 场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。 青岛房地产发展概况 单位万平方米 年份 房地产开 发投资 亿元 同比 增长 施工房 屋面积 同比 增长 实际销 售面积 同比 增长 企业 数量 在此期间，年月市政府出台了青岛市深化城镇住房制 度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的 住房供应体系，加快了住房商品化市场化的进程。购房主体由社会 团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进步 推动了青岛房地产市场的发展。新轮发展期至今 从年起，在国内房地产市场整体回暖和快速增长的大背景 下，青岛市的房地产发展进入了个新的快速发展阶段，在这个阶段， 在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的令人鼓舞的快速 发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规 范政府的监控日趋完善，包括开发商消费者和政府管理部门在内 的各房地产行业主体日趋成熟。年全市房地产开发投资规模继 续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资亿元，同比增 长,分别比年年房地产投资增幅提高个百分点 和个百分点。 二青岛市房地产发展情况分析 青岛市年房地产开发投资情况 图年青岛房地产开发投资额单位亿元 从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。年青岛房地 产投资额度占固定资产投资总额比重为。房地产业发展势头良 好。青岛市年商品房销售情况 图青岛市年商品房销售面积单位万平方米 从上图可以看出，青岛市商品房销售面积从年开始大幅增 加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，直保持较高水平，可 见市场情况较好。 青岛市年房地产销售价格情况 图青岛市年房地产销售价格单位元平方米 从上图可以看出，青岛市的房地产销售价格持续增长，年 前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但年出现较大增长， 比上年增长。 青岛市年房地产发展情况 年，国家出台了系列以遏制投机抑制投资鼓励自住为主题的宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。青岛市认真贯彻 国家省以稳定房价为主要内容的房地产市场系列调控政策，政府 和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案经济适用房公示摇号 出售新版青岛市商品房买卖合同青岛市房地产居间合同 等系列规范措施及青岛市城市房屋拆迁管理条例青岛市物 业管理条例青岛市城市房地产开发经营管理条例的修订，促 进了青岛市房地产市场交易与房价的理性回归，置业者对房地产市场 的信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范健康有序发展的轨道。 年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点 房地产开发投资增速趋缓 年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成 投资亿元，同比增长。在国家宏观政策的影响下，青岛 市房地产开发投资年初增幅高开，逐月回落，全年分别比季度二 季度三季度，降低个百分点个百分点个百分点。 随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减， 促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进步优 化。年住宅投资完成亿元，同比增长，占全部投资 额的办公楼投资亿元，同比增长，占全部投资 额的商业营业用房全年完成投资亿元，同比增长，占 全部投资额的，住宅投资的比重仍占全部投资的主体地位。 从分地域来看，市内四区加崂山区全年完成投资亿元，占 全部投资的六成以上，五市加黄岛城阳两区完成投资亿元，占全部投资的。 房屋施工面积小幅增长 年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响，施工面积小幅 增长。全年房屋施工面积达万平方米，增长，其中住宅 施工面积万平方米，增长办公楼万平方米，下降 商业营业用房万平方米，增长。全年新开工面积 步伐有所加快，新开工面积达到万平方米，同比增长， 其中住宅万平方米，增长办公楼万平方米，增长 商业营业用房万平方米，增长。 商业营业用房增幅较快 年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各 类房屋万平方米，增长，其中住宅竣工万平方 米，增长办公楼竣工面积达万平方米，下降商 业营业用房竣工万平方米，增长。 商品房销售面积快速增长 年青岛市累计销售各类房屋万平方米，比上年同期增 长，其中住宅销售万平方米，增长办公楼销售 万平方米，下降商业营业用房销售万平方米，增长。 全年商品房屋销售额为亿元，增长，其中住宅销售额 亿元，增长办公楼销售额亿元，下降商品营业用 房亿元，增长。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多 万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品住宅供需基 第章总论 第节