（项目申请）磐石新城(房地产)项目投资可行性申请报告（存档）㊣精品文档值得下载

元。

青荷路建材纺织品沿街店铺左右，年租金不到万元青荷路机车维修，年租金万元湘江路餐饮左右，年租金万三重点案例汉光购物中心位居曹县商业核心位置，曹县站式购物广场，公摊，去化较慢项目定位曹县首座大型主题购物公园。

集购物餐饮酒店休闲娱乐为体城市商业广场。

基础指标商场位置钱塘江中路磐石商厦对过经营面积万平方米左右业态分布层商铺左右，内部左右，均价万元二层均价元，左右三层均价元开业时间未定开发商曹县汉光房地产开发有限公司项目信息项目规划半年内，二层出清，公摊，小商户难以接受。

全部出售，难度较大。

卖点梳理位置曹县商业核心功能唯集购物餐饮酒店休闲娱乐为体商业广场配套设施首层挑高米，东西通道米，南北米，地下停车场空中休闲广场，个入口部扶梯，部垂直电梯，个步梯中央空调商业启示县城人口万，按人均商业需求面积计算，商业规模约在除专业市场。

而当前曹县商业规模约万，市场空白为万四客户研究人口结构曹县人口万人，城区人口万，工业发展较快，人口呈金字塔结构。

二可支配收入曹县有三利轮胎厂霸王机械厂等年销售收入在万元以上大中型企业家，强势生产企业助力居民收入迅猛增长。

年居民人均年收入收入万元，年达到万元，年均增长率。

三客户分析从目前销售项目成交客户分析大致分为以下几类改善型机械化工食品加工纺织企业管理层政府官员等刚需型曹县从事运输餐饮娱乐服务等行业个体经营者及其他周边富裕镇居民。

客户启示随着客户能级不断提高，准确把握市场趋势，以客户需求为导向，提出本案战略发展思路。

曹县土地供应区域产品定位项目分析优势分析项目地块较方正区域发展前景明确东西两侧对外交通方便周边干扰较小，项目规模大大盘在开发上有成本规模优势。

批发物流辐射范围广，批发物流为曹县带来大量具有较高消费能力商务客群和流动人口本案所处商圈规划为曹县商业中心。

劣势分析曹县主导产业以农业为主导产业，产业发展单，互动性差项目外部环境较差。

机会分析商业物业在此具有较大发展空间，后市强劲规划曹县北展空间布局结构及重点发展该区域商业规划方向为本项目商业地产发展最大机遇完善农贸成区域商业配套近期目标为本项目提供发展机会。

产业曹县第二产业必将带动第三产业快速发展，产业结构进步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加农贸商圈主导产业未来以商贸物流农副产品批发与零售专业性市场间互动拉动。

城市化随着曹县城市化水平提高，城市人口不断加大，带来消费需求令商业开发市场前景广阔曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心集聚效应将得到加强。

消费力收入水平提高带动消费升级，提升了商业有效需求旧村改造提升了原有居民消费能力。

威胁分析曹县房地产市场商品房供给量大国家宏观调控房地产政策影响项目定位曹县中心品质住区基础指标物业位置青岛路与赣江路交叉口占地面积亩物业形态多层高层主力户型四室销售均价元开盘时间年底开发商山东曹县福鑫房地产开发公司项目规划分二期，期约多户，目前销售多层顶层与临街高层，二期建设中，约多套，目前未发售。

卖点梳理曹县中心环城公路以内户型佳南北通透，户型全明现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套地中海风格采用地中海建筑风格符号，但辨识度般市场表现准现房发售，销售节奏跟随工程进度展开。

年年底销售至今只余部分套型，月均去化套左右。

阁楼与临街高层去化速度较慢首次开盘时均价为元，至目前均价元，累计涨幅磐石国际花园得益于曹县中心地段，但营销策略缺失，先推多层，再推高层，导致价值无法最大化。

项目定位曹县中心高品质住宅基础指标物业位置湘江路中段占地面积亩物业形态多层层高层层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县瑞良房地产开发有限公司项目规划两期，共规划多套住宅，其中三栋高层栋小高，栋多层卖点梳理核心区位曹县核心户型佳南北通透，户型全明准现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套市场表现准现房发售，次公开所有房源。

期月开盘月售罄，个月去化多套住宅，月均去化套左右，二期多套，月份至今去化多套，去化速度较慢幸福人家规模社区，但期景观物业形象较为般，为二期三期推盘造成定难度。

项目定位大型居住社区基础指标物业位置青荷南路中段占地面积亩物业形态多层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县龙海投资集团项目规划共三期，规划多户。

期规划栋，二期规划栋。

二期规划为小高和高层。

卖点梳理园区设有大型幼儿园商业会所大型湖景花园广场低密度建筑超大楼间距高度绿化，绿化率达规模社区市场表现期入住，二期三期准现房发售月河康城占据曹县中心地段，产品质量项目形象般，并未实现价值最大化。

基础指标物业位置青菏南路路西，湘江西路路南占地面积亩物业形态多层小高主力户型三室销售均价元开盘时间年开发商曹县广厦房地产开发有限公司项目规划总规划栋多层栋小项目概况项目建设单位菏泽万象房地产开发有限公司。

项目建设地块磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。

项目建设规模磐石新城项目工程总建设用地面积为平方米折合亩。

墙比，以便减少空调负荷。

给排水节能措施给水管道均采用改性聚丙烯管管管材管件。

排水管道均采用芯层发泡硬聚氯乙烯管管材管件。

卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱，次冲洗水量。

电气设备节能保证安全前提下，合理确定导线截面，以减少传输损耗。

除保证消防电梯要求及满足客户轿箱尺寸外，尽可能减少电梯载重。

照明节能措施高层住宅电梯厅照明控制不采用节能自熄开关，其他照明控制采用节能自熄开关。

外主车道处设置路灯室外绿化区设置庭院灯及草坪灯和景观处设置泛光照明，考虑节约电能及控制方便措施，设计采用灯光智能控制系统，可以就地集中分区地控制灯具。

推广绿色照明，选用高效节能光源照明灯具设计选用显色性高，光束温度低，寿命长光源，如荧光灯高显色钠灯金属卤化物灯等，同时考虑采用可吸收光源辐射热灯具，对于荧光灯则采用电子镇流器。

充分利用天然光并根据天然光照度变化合理地选择灯具点亮范围对于地下车库内照明设计将车位及车道照明分回路设计，车道照明设计采用红外动静探头控制，平时熄灭，车辆行驶时，灯光自动点亮并延时熄灭。

对于气体放电光源采用分散补偿方式，即于灯具内设补偿用电容器，补偿后功率因数。

暖通节能措施选用节能高效通风设备。

管道保温，加设调节阀控制室内温度。

停车场采用诱导型风机，以节省管材和建筑空间。

第六章磐石新城项目市政综合配套本工程位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。

交通方便，市政配套条件较好，经向昌乐县供水供电供气供暖电信及雨污水排放等有关部门和单位进行配套征询，可以保证本项目建设配套需要。

供水在本项目地块周边已埋设供水管，市政供水，通过该供水网，形成小区环状供水网，满足生活消防等用水。

供电经工程现场勘察和供电部门初步商定，在项目北侧南侧引路电源，满足项目建设常用和备用二路供电需求。

按此供电方案，从北侧引入路电缆有管线工程接入小区配电所开闭站，再接入小区各变电箱站。

供气本项目燃气由天然气公司供应，供气管道结合市政道路施工建设，能满足项目使用燃气。

电信本项目电话有线电视和宽带通信均由网通公司负责接入本小区。

全面需求与电信公司进步协商解决。

雨污水排放随着项目周边建设发展，市政管线将具备雨污水分流条件，建成后本工程可直接纳入周边雨污水管网。

小区内部实行雨污水分流，雨水出门设置落水井地下车库设置集水井隔油池餐饮废水设置隔油池，污水设置格栅沉砂池，污废水合流后纳入市政管道雨污水排放遵照排水管理条例有关规定实施。

第七章工程项目建设进度项目建设实施本项目规模较大，分期开发建设实施。

磐石新城项目综合体量较大，万体量根据设计要求和开发周期，预计需要年时间开发完毕。

结合现在曹县经济综合指数人均消费水平引导性消费习惯等综合因素，坚持以商造市，以市养民开发原则，制定出非常详实而严谨开发计划。

项目开发顺序及节点日期目标面积节点年初农贸管理规范化万个月年初大型主力店万视招商进度计划性开发年月安居工程万年年月商贸城万年年月城市商业经营合体万年年月高端居住区万年年第二批开发剩余面积年内第八章工程项目投资估算及资金来源本项目建设总投资估算为万元，其中土地及动迁费万元，建安工程费为万元，工程建设其它费为万元，预备费为万元，税金为万元。

工程建设资金为自筹资金。

详见下表序号项目面积金额万元平方米指标元备注土地及动迁费二建安工程费多层住宅楼高层住宅楼商业地下建筑幼儿园居委物业等用房总体工程三工程建设其他费设备费市政配套费前期管理费四预备费二三五税金六建设投资合计第九章综述结论为贯彻政府城市建设战略布局，配合城市建设实施，本项目建设进步体现城市建设，使生活更美好，进步美化城市环境，有必要尽快落实项目建设，使其符合曹县发展需要。

本项目所处位置属于曹县城市北部新商业文化和娱乐中心区。

由于特定地利位置，休闲商务及住宅经济飞速发展，周边租售呈不断上升趋势，形成新需求量。

根据规划部门要求和物业市场分析，本项目定位为世界顶级城市综合体项目，适合未来市场需求，与周边环境相协调，未来市场销售前景较为乐观。

建筑考虑三个地块建筑形态合理配置，适应曹县整体规划实施。

对项目建筑风格，外立面具有非常鲜明造型色彩线条和风情。

现代化完善设施配置，地下停车库，人性化物业管理保障，将成为高档精品商住社区，为曹县及周边县市人群提供商业商务休闲居住等功能服务。

项目方案财务效益较好，具备定偿债能力和抗风险能力，在财务上是可行。

本项目注意处理与周边环境建设人关系，着力于改善目前杂乱现状，提升了区域环境品质，与高档大型商住小区功能定位相匹配，提高土地利用率，响应节约社会资源要求，能实现项目社会效益和经济效益良好结合。

附件综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散城市用地扩展，市区土地集约化产业结构变化城市人口增长城市化发展年直处于平稳发展状态年年，伴随曹县中心地段多个项目开发，市场进入快速发展阶段。

经过年整时间，目前，曹县当地开发商枝独秀，尚无品牌开发商进驻。

价格从年初余元涨至年元，年均涨幅，累计涨幅达。

二曹县房地产市场现状分布特征经过几年发展，曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目格局市场供应量目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城磐石国际花园月河康城市场供应量约在万世纪名城磐石国际花园为热卖中新盘，规模较大，月河康城尾盘销售。