（项目申请）郑州老年公寓项目投资可行性申请报告（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

因。

在实际访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑为父母提供个优质晚年生活维护了老人子女双重尊严老年建筑特殊功能能为老人提供居住安全保障老年住宅社区专业服务，能为父母提供更科学细致照顾，解除了子女们后顾之忧④社区活动可以丰富父母生活。

以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足歉疚。

二老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费性质特征。

绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年人再就业时间不会很长，般在岁前后还是会真正退回到纯消费人口行列之中。

老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长纯消费年数，这是老年消费时限特征。

按照我国劳动制度，人们满岁后方能就业，这样，低龄人口纯消费年限应以年计。

而据年公布资料，我国人口目前平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。

按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口消费年限。

平均预期寿命是按生命表计算，它概括了总人口中各年龄段死亡概率。

而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口纯消费年限就超出了低龄纯消费人口消费年限。

对于女性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口纯消费年限都要长得多。

老年消费是种自主消费，这是老年消费行为特征。

与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人思考能力依然存在，老年消费意志自主性就不会消失。

再者，少年人口由于尚未进入社会，他们消费实际上是种依赖消费。

而作为纯消费人口老人口，其经济收入应是相对，消费能力是自主。

老年人消费观较为成熟，冲动型热情消费和目不明盲目消费少，这是老年消费思想特征。

当然，这种成熟消费观与新时代消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺牲性，但老年人口这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

老年消费对商品质量和服务质量要求高于般消费，这是老年消费质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。

这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。

这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利。

老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费内在市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。

我国人口现状，成为了老年住宅需求增大内在宏观因素，为老年住宅产品提供巨大市场和广阔发展空间。

老年人收入水平随着经济发展，人们生活水平逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群增加，未来具有高消费能力老年群体将会凸现，另外，随着收入结构多元化，未来老年人收入将不再是过去单退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平提高，为老年住宅产品提供了强大消费支持。

老年人福利水平随着社会保障制度强制性实施和人们保险意识增强，未来老年人福利水平将会大大提高。

在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中积蓄就可解放出来，寻求更优质生活环境，为老年住宅市场壮大提供了有力保障。

老年人居住状况年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房，有户是合住房，有住房少于间，有老年人居住在层以上楼房其中市占，镇占。

给这些家庭高龄老年人生活起居带来很大不便。

年北京市老年人基本需求调查中有老年人对目前住房状况表示满意，人不太满意。

对住房问题不满意主要是城区老年人。

对住房状况不满意主要原因第是房屋使用面积太小其次是因为环境太差，再次是房屋质量和设施差。

希望能够改善住房状况老年人主要是居住在城区多子女身体状况较好收入较高和低龄老年人。

另外，些标准很低简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远住宅还不同程度存在。

可见，国内老年人居住现状亟待改善。

这现状，蕴涵了老年住宅巨大需求。

老年住宅外在需求主要包括以下两方面老年住宅外在需求包括以下两个部分社会居住观念改变中国养儿防老三四代同堂观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家比重在不断上升。

而且由于计划生育政策实施，目前四二供养关系不断增加，使中间代所承受压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念变化，不少老年人更加关心生活质量提高，而不愿意和子女同住，独老户比重不断上升。

中国老人养儿防老观念正在发生变化。

而且老人不同组项目提出的依据二老年公寓目标客户需求及应对分析三老年公寓选址地块应具备的基本条件四老年公寓规划五老年公寓风险分析六风险规避与控制措施七项目实施八结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目提出的依据政策依据关键在地段，因为地段是唯，是其它条件不可替代。

本项目土地使用面积亩，总建筑面积万平方米，分期建设，总周期约个月。

因此，必须首先做好总体规划，有了科学完整协调统个性特色总体规划，项目就具有了健康骨架和活灵魂，就有了量身定做依据和蓝图，就可避免项目建设中随意性盲目性，确保产品个性特色，整体风格。

项目总体方案和建筑设计必须遵从三条原则是建筑设计必须体现老年公寓个性特色及建筑风格二是充分满足老年人特殊群体养老休闲特殊需要，以人为本，实现人性化设计三是老年公寓必须量身定做，量身定做应从设计开始。

本案项目风险分析章对老年人公寓项目提出了风险提示，项目实施时，在硬件完备基础上，还必须在软件上下功夫，提高管理水平，保证服务质量，做好推介宣传。

提出详尽具有针对性可操作方案，以服务为导向，化解人们对老年公寓疑虑。

七项目实施项目发起人养老服务机构名称河南泰德老年服务中心项目名称东方银色港湾或中原泰得大地签订村企合作协议筹办申请获批后规划土地发改委办理相关手续实施建设同时完成亩土地规划，分四期建设，首期建平方米。

申领社会福利机构设置批准证书开展养老服务八结论老龄问题涉及政治经济文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安重大社会问题。

我国是人口大国，随着经济发展，社会进步，人民生活水平提高，医疗卫生条件改善，人寿命普遍延长。

目前中国岁以上人口已有亿，今后个时期老年人口会以较快速度增长，到年，将超过亿。

发展老龄事业是构建社会主义和谐社会必然要求。

而现在社会养老服务机构发展水平与人民群众日益增长需求矛盾越来越突出。

目前社会养老模式提供是最基本服务，与老人尊严不匹配，与子女孝心不匹配。

针对这种现状，我们借鉴了些国内外养老经验，结合中国传统居家养老观念，拟在郑州市管城区南曹乡野曹村建设老年怡养公寓郑州银色港湾，旨在为退休中老年提供种全新积极健康社区养老模式。

弘扬中国孝文化，弘扬中国民族敬老养老传统美德。

目前，国家正在积极探索建立以居家养老为基础社区服务为依托机构养老为补充养老社会服务体系方面加快养老机构建设，加大资金投入，在城镇建立社会福利院，发展老年公寓养老院和老年护理院，在农村加强敬老院建设同时鼓励和调动社会力量，采取公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种形式，推动养老机构发展，以期最终实现老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐目标。

我们生存在这个时代，应该抓住这次历史机遇，为实现共同原景，自觉承担定社会责任和义务。

项目采用是村企合作形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续解决所有建设资金。

通过对村民自留地承包地承包林宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现农民利益最大化，公司利益合法化。

具体操作方式是村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织村民宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生，在购房生活条件。

村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目保底分红。

其余宅基地集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。

简言之就是承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。

该项目建筑面积平方米。

建成后将为郑州市范围及周边区域约名中老人提供居住休闲养老服务，平均每人月消费元以内。

有定积蓄或退休金中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。

万名老人在此居住，为合作公司和当地村民提供了巨大商机和就业保证。

据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物万斤，鸡蛋万个，肉类万斤，蔬菜万斤，水果万斤。

需要服务人员余人。

郑州银色港湾老年住宅建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。

是荣俱荣，多方共赢好项目。

但中国老龄化特点突出基数大，已占全国总人口增长速度快，半世纪走完别国百年老龄化进程历史欠账较大，养老没有积累人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型未富先老国家因此，更需要低价位养老公寓。

国办发号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知规定社会福利机构建设用地，按照法律法规规定应当采用划拨方式供地，要划拨供地按照法律法规规定应当采用有偿方式供地，在地价上要适当给予优惠属出让土地，土地出让金收取标准应适当降低。

我们会抱着对社会负责，对家庭关爱态度，积极争取政府支持，努力建造低成本公寓，以满足更多老年人需要。

缺乏专业培训在养老院从事服务人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人服务只是满足于简单端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理生理需求角度出发，提供人性化全方位专业服务。

而郑州近期养老院虐待老人丑闻更令养老院蒙羞。

总之，目前社会提供养老方式着眼是最普通人群，提供是最基本服务。

这种养老与老年人尊严舒适不匹配，与子女孝心放心不匹配。

因此，目前老年公寓是老年人无奈选择。

五老年公寓发展趋势社会需要居家式老年公寓以满足中国传统养老观念社会需要规模化养老社区以降低养老成本保证养老管理服务水平产权式老年公寓将成为未来老年人住宅市场发展趋势纵观郑州市老年人住宅市场发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市喧嚣和孤单又恐在养老公寓无法满足宁静舒适生活要求，产权式老年公寓出现将打消老年人养老多目录项目提出依据二老年公寓目标客户需求及应对分析三老年公寓选址地块应具备基本条件四老年公寓规划五老年公寓风险分析六风险规避与控制措施七项目实施八结论核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目提出依据政策依据河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见通知豫政办号河南省民政厅等部门关于加快发展社会福利事业通知豫民福号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见