（项目申请）郑汴路项目投资可行性申请报告（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

益根据以上项目指标和价格判断，完成方案项目投资估算和收益表，见附表，附表结论如下高层住宅临街商业投资收益表项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率方案二投资估算及收益根据以上项目指标和价格判断，完成方案二可售商业和公寓投资估算和收益表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判可售商业公寓项目单位数量总投资万元总销售收入万元净利润万元投资收益率根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，见附表，附表结论如下区域性商业中心公寓投资收益预判大卖场项目单位数量备注总投资万元年前年租金万元税前，年后每年上涨年变现售价万元折合年现值为万元方案比较两方案收益比较方案高层住宅临街商业收益净利润万元投资收益率。

方案二商业中心公寓收益净利润万元平方米大卖场年租金收益万元，年收回成本，年变现价值万元，大卖场投资成本万元可售商业及公寓投资收益率。

可见商业中心公寓收益高层住宅临街商业收益两种方案特点及要求方案高层住宅临街商业要求及特点总投资大高于商业中心方案亿利润适中低于商业中心方案收益项目操作周期长属于市场主流开发方向，对公司操作水平要求相对不高方案二商业中心公寓特点及要求总投资相对小利润较高，项目销售周期较短存在万左右经营性优良资产，短期变现比较困难属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划商业规划设计后期招商及经营管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求六结论及建议结论通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为，商业方向投资利润率为，均不低于同类产品开发平均收益水平，这主要得益于该地块商业价值，可见两个产品方向财务分析结果是比较乐观。

对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向经济测算结果，商业中心公寓开发方向带来利润及利润率均比高层住宅临街商业方向大，且投资成本相对小。

因此，建议本地块开发方向为区域性商业中心高层公寓方向。

建议由于适合建设区域性商业中心城市区域空白正在被加速填补，且由于商业地产项目受到商业容量限制，存在占领先机间接开发汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来土地供应也将加剧区域内住宅市场竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析基础上，结合项目分析结果，对本项目产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。

方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。

项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在元元之间，结合本项目规划特点和地块价值研判郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征经济效益分析表区域性商业中心公寓序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明区域性商业中心公寓相关说明方案商业公寓商业总建筑面积万平米专业商街为万平米住宅底街为万平米住宅总建筑面积万平米小高层为万平米高层为万平米地下车库面积为万平米可销售个车位地下人防面积万平米总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率附表三方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表大卖场投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门费四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅层以上扶梯地下车库人防商业建筑五直接开发成本合计六管理费用直接开发成本七销售费用销售收入八不可预见费用直接开发成本九营业税土地增值税销售收入十财务费用十间接开发成本合计十二总投资成本合计十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商土地成本暂按万元亩测算。

绿都置业郑汴路项目指标说明大卖场商业相关说明方案大卖场经营商业大卖场商业总建筑面积为万平米地下车库万平米辆车位总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率绿都置业郑汴路项目经济效益分析大卖场商业大卖场租金初步估算为元平米月，年之前每年税前租金万元，以后按每三年上调租金计算。

静态投资回收期为年截至到年，动态投资回收期为年截止到年，折现系数按基准收益率计算，年资产按元平米变现万元，折现到年月净间值为万元。

二大卖场经营收益现金流量表年年年年年年年年年年年年年年年合计现金流入学校会所等物业收入大卖场商业租赁收入住宅销售收入其他收入现金流入合计现金流出土地费用建安工程费用前期工程费用管理费用销售费用综合配套建设费财务费用销售税费不可预见费房产税和营业税现金流出合计净现金流量累积净现金流量折现系数净现金流量现值累积净现金流量现值内部收益率净现值说明现金流分析起始节点为年月附图宗地平面图未来大道东明路郑汴路开发用地东明花园小区补商业市场空白机会和开发前景。

目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高。

区域商业经营业态分析郑汴路段商业业态分布老紫荆山路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印东明路段商业业态分布陇海路金水路业态比例业态比例银行干洗药房咖啡美容美发浴场小型超市茶社西点鞋店餐饮烟酒通讯网吧影像电动车店建材家居服装广告打印总结郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场引导，建材类商业和广告打印占到东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中最为活跃餐饮娱乐购物等业态比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活需求，也为区域内生活型商业开发带来机会。

郑州区域商业中心规划郑州市目前商业规划可以总结为四条主线，分别为郑汴路项目建议书编制单位郑州绿都置业有限公司编制时间年月核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，目录宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征四区域商业环境及区域性商业中心研究结论五项目产品方向判断六结论及建议本合计十二总投资成本合计所得税后十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。

本测算已考虑到投入资金时间价值。

绿都置业郑汴路项目经济效益分析表高层住宅临街商业序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明高层住宅临街商业相关说明方案住宅沿东明路商业为万平米沿未来路郑汴路商业为万平米住宅项目容积率为建筑面积为万平米人防万平米共有户地下车库为万平米共个可销售地上总建筑面积万平米容积率附表二方案二区域性商业中心公寓可售商业及公寓投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积总规设计含建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门费用合计四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅含电梯小高层住宅含电梯地下车库人防商业建筑含电梯五直接开发成本合计六管理费用直接开发成本七销售费用销售收入八不可预见费用直接开发成本九营业税预交所得税土地增值税销售收入十财务费用十间接开发成本合计十二总投资成本合计所得税后十三说明本投资成本估算是初步估算，最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。

本测算已考虑到投入资金时间价值。

绿都置业郑汴路项目汴路商业沿袭和连续性带来商业物业发展空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争，同时金水东路项目和未来大道打通带来土地供应也将加剧区域内住宅市场竞争区域性商业中心空白被提前填补项目产品方向判断在以上对区域环境区域住宅市场区域商业环境分析基础上，结合项目分析结果，对本项目产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米