楼盘风险托盘销售前提下，此项目楼群定价具有定市场竞争优势和良好效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活需求又将成为市中心道美丽风景线。

第二章申报企业基本情况申报企业基本情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是经芜湖市政府批准于年月成立民营股份合作制企业，公司地址位于芜湖市中山路步行街银座大厦楼。

注册资金为万元，法人代表杨检兵，其中，杨检兵出资万元整，为注册资本，罗小技出资万元整，为注册资本法人营业执照注册号。

法人代码为。

注册税务登记证编号地税皖芜字。

年被安徽省建设厅确认具备二级房地产综合开发资质，年月至年连续被中国农业银行评定为级信用企业，年月被工商银行芜湖分行审贷会评为为级优良客户，年被市政府认定为中国家重点统计联网企业，集团下属有两个子公司荆山建筑安装有限公司，荆山塑钢窗有限公司等。

公司自年成立以来，倡导团结务实进取创新企业精神，着力建立适应市场需求现代化企业制度，公司采取现代化管理模式，充分发挥人才优势，内设办公室法律咨询部工程部销售部财务部开发办，研展部等职能部室，拥有设计土建经济计算机等各类专用技术人员余人，该公司成立以来，面对日益激烈市场竞争，运筹帷幄，审时度势，积极投入旧城改造行列中，成功地开发了芜湖市锦天花苑项目，几年内公司共开发建筑总面积万平方米，其中已竣工万平方米，正在施工面积近万平方米，不仅完成了市政府下达旧城改造任务，而且改善了市民居住环境和生活环境，创造了良好社会效益和经济效益，为旧城改造和建设作出了较大贡献。

年度被芜湖市人民政府授予重合同守信用单位，年连续被芜湖县人民政府授予纳税大户重点，该公司已成为安徽省实力雄厚信誉良好房地产开发企业之。

顾问法律顾问监事会财务总监副总经理办公室销售部行政部总工室材料供应研展部物理，具有定市场素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上炒作风，最具现实意义几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场门槛提高，销售回款周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬局势，这些政策对未来芜湖房价起到了推波助澜作用加速芜湖房地产企业从新洗牌局面。

因此规避金融机构风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后局面，同时弥补封顶按揭造成消费信贷断裂，具备良好财务状况，以及规范财务操作规程人员是势在必行。

项目定位分析结论芜湖未来几年规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大优势，本项目在中部商贸区中心位置，赭山是位于市中心芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者青睐。

目前距离步行街镜湖金鼎花园为市目前价格最高楼盘，楼面地价成本为元平方米，而该项目可销售楼面地价成本元平方米，种种因素决定了我们项目是高档次，我们必须用长远眼光去打造我们项目。

天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场时尚休闲商业街，强大商业设施，足以成为五广场周边区域商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐需求。

户外兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设总论申请项目的主要内容天和苑小区地块位于芜湖市中心区五广场西北角为类地区，该地块总用地面积，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五广场正面幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。

西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心的赭山公园垂直距离仅为，区位优势十分明显，结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建可行性评价及修改意见规划建筑结构等专家对天和苑小区项目经济指标和技术路线准确性可行性进行了探讨和分析，在肯定了该项目整体规划思路后提出了些修改建议。

单体设计效果要满足城市景观要求，保留建筑立面效果图。

完善竖向及地下管网设计，雨污分流，提出近期过渡措施。

减少外围门面房，增加通透式围墙，并在满足周边红线退让要求基础上，进步完善交通系统。

中部三幢架空层加大层高，与室外绿化互相渗透，减少水面，增加走入式活动空间。

方案中日照分析需要重新分析，考虑影响长宁路对面住宅日照。

部分专家提到楼朝北面设计布局楼梯点加设装饰譬如绿化带，以增加北面立面立体效果，为避免方案中楼部分斜交门面上方问题，在可能情况下予以退让。

以上专家意见将在方案扩初设计中完善考虑对项目投资预算评价经以上资料测算，该项目建成后预计销售收入万元，利润总额万元，项目保本销售量为平方米，保本平均售价为元平方米，从敏感性分析，应加强对项目成本控制和销售管理。

从开发项目近期现金流量分析，项目正稳步进行操作。

由上可知项目财务分析结果显示出项目可行。

建议尤其是自筹资金落实情况，开设项目销售资金专户。

对抵押物应进行有效抵押价值合理评估保险和公证，足值办妥有关抵押全部手续。

同时严格按照工程进度，适时使用贷款，专款专用，加强对项目全过程动态跟踪管理，企业决策层在项目建设经营期内变动及时调整，检查资金使用和回笼情况，注意项目进展和贷款运作以及房地产市场变化情况，计划好还款计划避免项目风险和不良资产产生。

同时注意公司在社会资信，严格按照银行有关规定审查资信情况，并注意项目后期银行与个人住房按揭贷款衔接工作，并在项目完成销售前归还全部开发贷款本息。

建议公司加强对项目工程全面管理，做好开发期内各方面工作，尤其是做好拆迁安置户安置工作，加快进展，提高工效，控制成本，缩短工期和加强销售。

建议加强对项目检查和管理，确保质量。

建议注重宣传及效果，努力扩大卖点，加速资金回笼实现收益。

建议其充分注意营销策略，掌握居民购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展资金和理想收益。

建议该公司对住宅小区加强物业管理和售后服务，以诚取信。

建议公司积极配合贷款银行做好开办个人住房及商业网点按揭贷款等项工作，签定计划还款协议，及时回笼开发资金，恪守信誉，按时归还银行贷款本息，树立公司良好信誉品牌，为企业长远发展打下坚实基础。

对项目实施完成计划内容可行性评价根据报告资料天和苑拟定分两期工程进行，分个组团施工，其中为期工程，为二期，讨论会议上认在做好详细工作计划后应是切实可行，天和苑项目较大，建议在认真做好工作计划基础上对工程中所发生情况及时调整计划方案。

在实施中应当注意协调好监理公司施工单位和工程部之间工作，提高各部门监督职能，减少重复工作提高效率。

注意施工过程中形象问题如安全措施，文明施工等，其他有关建议。

专家建议天和苑初扩方案及施工设计图既具高层建筑经验又有实力设计院进行设计和监理。

同时注重市场与国家政策及时调整天和苑项目，公司高层在决策过程中应当及时听取专家和有关其他建议，使项目风险避减到最小专家论证组专家名单局，采用点式中间与板式外围相结合组合形式，使整个小区规整而不失活泼，错落而又不乏韵律，住宅群与整体环境融合，使人赏心悦目。

户型设计从均好性角度出发，大开间浅进深宽敞明亮尊贵气派动静分区，功能合理，圆弧形观景阳台，通透明亮。

住宅户型丰富多样，满足各种消费层次需求。

建筑借鉴北欧理性主义先锋派风格，立面采用简洁素雅造型，抛弃了以往繁琐欧陆线条，柱式等僵硬程式化构件，转而体现轻快精致及高低错落起伏感和韵律感。

建筑外立面强调竖线条，体现其高度挺拔感凸窗弧形阳台等体现出技术精美，屋顶设计采用片轻盈片格做为收头，穿插在建筑实体与柱之间，优雅而又飘逸。

建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅建筑风格。

可行性研究结论投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外地第章总论申请项目主要内容天和苑小区地块位于芜湖市中心区五广场西北角为类地区，该地块总用地面积，原为芜湖市天河羽绒厂用地，沿五广场正面幢原天河羽绒厂办公楼计划保留，该地块平面呈三角形，地势平坦，其东南两侧临城市主干道九华山路和团结西路。

西北临长宁路，该地块交通便捷，周边城市基础设施完善，交通便利，环境整洁，地理位置优越，南距市中心赭山公园垂直距离仅为，区位优势十分明显，结合城市环境发展及地域环境特征设计现代建筑群，拟建现代高品位高层住宅社区。

社会经济意义该项目开发建设是芜湖市重点工程项目之，目前该项目周边已开发建成了香樟花园仁和小区，汀苑小区已经逐步形成了芜湖新型城区之，因此项目建成以后将填补该地区没有高层历史，满足居民各个层次需要，公司将计划综合考虑整个小区景观，对地面进行重新装修改造，精心组织实施，重新建设个环境优美生活方便文化氛围浓郁功能配套自然与人文和谐共生风景家园，势将成为势，市场前景尚好，项目具有还贷能力，财务分析可行，自身及社会效益明显。

第七章经济效益分析项目成本及销售收入估算根据第六章成本测算该项目成本为万元部分土地出让金万元，市政配套费万元，规划勘察费规划设计费万元，可行性研究费万元，三通平费万元，房屋开发费万元，其它费用万元，销售费用万元，管理费万元，财务费用万元，不可预见费万元，税费万元。

项目财务效益预测根据市场评估预测和计算，芜湖市天和苑商住房综合开发项目总投资为万元，可售建筑面积为平方米，其中住宅房平方米，平均售价元平方米商业门面房平方米，平均售价元平方米，车库个车位平均万元。

根据分年度销售计划详见评估辅表，该项目预售收入年为万元，年为万元，年销售收入为万元，年销售收入万元。

合计总销售收入万元财务分析及项目风险不确定因素项目敏感性分析经将市场工期不可预见等方面变化归结至销售收入和经营成本两项因素变动，进行敏感性分析当销售收入减少时，财务净现值为万元，财务内部收益率为动态投资回收期为年，利润总额为万元经营成本上升时，财务净现值为万元财务内部率为，动态投资回收期为年，利润总额为元两项因素变化与基本方案比较，变动较大是财务净现值与利润以及财务内部收益率，相对比较而言项目收益对销售收入变化更为敏感虽然项目抗风险能力较强，但是销售方式变化和销售时期把握对利润和财务净现值有较直接影响，建议在加快工期同时，加强成本管理，随时了解市场变化来调整营销策略，督促营销公司扩大营销力度，合理定位销售价格及价格走势，加快销售款回