存量土地进入市场，文昌澄迈临高等 各市县的国有粮食企业土地资产公开拍卖。市县粮食系统国有存量土地资产已经 被激活，海南二三线城市土地交易开始进入活跃期。 在海南二三线城市，不仅土地交易升温，城镇楼市也已悄然形成。在琼海官 塘镇，有开发商利用当地的温泉优势，开发度假疗养楼盘，吸引了不少外省客户。 琼海全市的楼盘在三年前只有个，现在已激增到个。在二三线城市的楼盘 中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。 据了解，目前琼海大部分公寓楼盘价格集中在元平方米至元平 方米，保亭的价格在元平方米至元平方米，五指山市的价格更低， 每平方米约元。 在海南级房地产市场竞争硝烟未散之际，保亭等二三线城市的房地产市场 也已悄然兴起，海南楼市正悄悄发生着种深层格局的演变。在二三线城市的楼盘中，超过六成以上的房产被岛外人士购买。据了解，到 海南二三线城市购房的多数是经济宽裕的内地中老年人。海南的气候生态环境 和较低房价，是吸引他们购房的主要原因。 近年来，保亭县城正发生着巨大的变化，县城高楼耸立，在七仙广场附近， 几座正在修建中的楼房吸引着游客的眼睛。 据悉通过这几年的七仙温泉嬉水节的影响和带动，保亭的名气大了，来保亭 旅游投资建设购买住房的人多了。目前，除江西西藏等两省外，全国其他 各省市均有人在保亭购房居祝。目前保亭房产的价格在元平方米至元 平方米。 海南二三线城市土地交易状况 在房地产开发所有的资源中，土地是根本。 海甸岛块面积仅多亩的土地，在上个月拍卖成交价高达多万元， 平均地价高达万元亩，而在两年前这里地价不过万亩至万亩。虽然 这只是特例，但海口土地整体价格的上涨幅度之快，仍然令众多房产开发商目瞪 口呆。 而三亚土地的价格上涨幅度更加惊人，三亚湾的土地在四年前价格不过多 万元亩，现在则高达多万元亩。有的开发商声称，三亚线海景地万 元亩也敢拿，三亚市般的土地价格动辄超过万元亩。 土地成本迅速窜高的背景下，海南些中小开发商把目光投向了海南二三线 城市所辖区域，从炙手可热的线城市海口三亚转向琼海文昌保亭五指 山陵水万宁等二三线城市拿地。 这轮拿地特征已经显示出，海南部分开发商开始从机会主义，逐步转向战 略机会主义。海南二三线楼市已经兴起，五指山市今年报建的房地产项目高达万平方米。 琼海天来泉项目成功的示范，也增加了开发商们对海南二三线区域土地的开 发信心。 中小开发商正在考虑转向开吃二三线区域土地奶酪，澄迈 文昌是他们的考虑重点之。 琼海房地产市场概况 在房地产新轮发展中，琼海以加快城市建设为突破口，紧紧依托区位优势 博鳌亚洲论坛品牌效应温泉特色资源，以及本市独特的生态环境人文环境， 从琼海特色资源和优势中寻求城市发展空间，准确把握城市定位，坚持以产业发 展为依托，以万泉河为灵魂，按照唯美主义的要求，不断完善城市功能配套，提 高城市品位，把琼海打造成恬静温馨安宁精致优美宜居的城市，打造 成全国人民第二居住地。 琼海有着优越的自然环境和人文环境，气候空气水源文化以及城市配 套等都充分具备了个宜居城市的基本要素。思维投资自年新轮房地产热 潮来临进驻琼海，因地制宜成功开发了外销型地产项目富海花园，并以 的比例销往岛外市场。 琼海作为房地产开发的处女地，有着开阔的开发用地，及适合实力开发商展 开规模开发，可以做出些有思想有文化内涵的地产项目来。官塘首席大盘天 来泉占据了官塘温泉开发区亩的稀缺资源，成就了他们大社区大配套 精装修交房的开发设想与理念，达到了旅游地产外销目的，为琼海外销房产开 创了局面。据官塘天来泉温泉度假中心的销售统计表显示，今年月日售出房 量为套，创自开盘以来最新纪录。 天来泉自年月日开盘以来销售直非常火爆，仅仅半年时间，期多套房子顺利售罄，单日售出几十套的现象时有发生，最高售出单日 套的业绩。购房客户主要来自国外的个国家和国内个省份。 目前，文昌房价上涨幅度接近，均价已经和琼海看并行。 万宁市商品房现状与市场需求 万宁市概况 万宁市位于海南省东南部，濒临南海，历史悠久，古称万洲，年设 为县级市。境内地势西高东低，山区面积越占全市面积的半。侨居海外的华人 众多，是海南省著名的侨乡之。 万宁市西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤，南距三亚市公里，北离海 口市公里，处于东线高速公路中部，地理位置优越。地势背山面海，呈阶梯 式自西向东倾斜，大致分为山地丘陵和平原。市内有太阳龙滚龙头龙尾 四条主要河流，自西向东横贯全市流入南海。 万宁历史悠久，历代兴建的古迹悠久，现仅存净土庵潮音寺华封寺万 州古塔万安书院望海厅等。主要旅游胜地有东山岭旅游区，在万城镇东公 里，方圆平方公里，海拔米。东山岭有景洞及海南第泉。兴隆温 泉旅游区在兴隆华侨农场境内，是境内最大的旅游胜地。石梅湾海滨旅游度假区 已列为省级重点旅游开发区。 境内公里的阳光海岸线上，自北向南分布着山钦湾大，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。 根据有关市场调查资料，万宁市目前有的市民住房是单位借房，约 属房改房，是私房，只有的住房是居民政策性购买的商品房。 从以上现象可以看出，目前商品房在万宁市市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进步深入， 住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居 民主要的住房来源。 随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒适 功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将比现在有 较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。 精品住宅的市场需求及发展 人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城 市住宅小区开发建设的要求。随着万宁市城市居民收入的日益增加，物质文化生 活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅的功能 品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率 高。根据万宁市城市经济社会旅游业的发展，以及商品房今后发展趋势预测， 这类精品住宅将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住 房的重要选择条件。精品住宅的表现为 住宅市场趋向细分化 随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市 场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，个楼盘吸引消费者的前提应该是启己 与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，万 宁市住宅市场针对些消费群体，推出部分政策性住宅，刚刚推出就卖完， 销售火爆。从中可以看出，住宅市场的个发展方向是住宅市场细分化。对住宅 从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质 量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。 商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势 在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越 具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位 今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同 时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升 楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人的市场。在海口琼海近两年房地产及 相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。 四季华庭住宅的成功开发和火爆销售，就是个最好的例子。商品房市场出 现品牌角逐趋势的原因，主要有 先富者的市场潜力。万宁市改革开放以来，经济快速发展，城市居民收 入水平有很大提高，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家 庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房 的需求很大，形成先富者市场潜力。 万宁市较早开发的商品住宅区，建设标准不高，建筑密度高容积率较大， 配套不齐全，促使住房的更新换代，加上二三级市场的放开，将为商品房交易 提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需 求。 商业消费潜力。万宁市是海南主要旅游城市，发展商贸直是万宁市经济 发展的重点之。由于几次大型活动的成功举办，提高了万宁市在国际国内的知 名度，为万宁市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商 业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种 所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品 住房将形成定的市场需求，像这样环境优美档次较高的规模化住宅小区，无论是销售投资或出租都有较大的市场潜力。 项目区位市场潜力。项目位于东星新区，环境得天独厚，是开发高 品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发精品住 宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。 户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点 户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料 的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高 智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性套性能良好可更新换代 的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量 也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅 的档次品牌和价值。 消费者对住宅质量和物业管理的关