平方米元平方米 市场评析百货业经营难度大 珠三角城市交通联系便捷，高档百货消费者般在广州香港等中心城市购买高档 百货，本地百货商品档次难提高，租售价格将维持在较低水平，投资回报水平不高经 营品种单，对消费者吸引力弱。 专业市场 中山现有专业市场分布较分散，主要包括天英家居广场百易居家居广场米兰香家 居广场永胜数码广场西苑数码广场和水牛城。 市场经营特点 商品种类单档次较低 永胜数码 广场 西苑数码 广场 水牛城百易居家居 米兰香 家居 天英家居 层手机电脑配件服装批发高档家具高档家具高档家具二层手机电脑耗材 旅游商品 总汇 三层数码产品 四层电脑耗材 出租市场较旺，出租率超过 永胜数码广场水牛城 层元平方米元平方米 二层元平方米元平方米 三层元平方米 四层元平方米 市场评析有较大市场空间，档次需提高 专业市场集中满足了消费者对类商品的需求，销售价格适中，对消费者有定吸 引力。目前各专业市场品种单，档次不高，产品细分不够，经营思路单调，难以满足 消费者多方面的需求。 连锁超市 大型连锁超市分布较分散，主要有吉之岛好又多和万佳。 市场经营特点 经营规模大，商品种类丰富 吉之岛好又多万佳 经营 面积 平方米平方米平方米 层生鲜食品生鲜副食品 手机食街首 饰眼镜娱乐城汽车客运中 心 二层精品日用品日用品 生鲜副食品 茶叶烟酒 三层精品日用品日用品 家电日用品 文体音像 四层 家用电器 食街 营业时间长，人气较旺 吉之岛好又多万佳 营业 时间 首层小时 市场评析满足站式购物，但发展商资金压力大 连锁超市商品种类丰富，经营规模大，时间长，价格相对较低，满足了消费者站 式购物的需求，市场反应好。由于经营面积大，且为了吸引知名品牌商家进驻，连锁超 市租金水平低，开发商资金压力大。 摩登汇位于传统商业中心，大信新都汇则位于城区北部 市场经营特点 经营面积大，商品档次高，种类丰富 经营面积负层首层二层三层四层五层 摩登汇 平方 米 品牌店 ， 优之良 时尚精品时尚精品 美食广场 御风日本 料理等 美食广场品明廊 眼睛等 大信新 都会 万平方 米 图书音像 城 流行时尚 屈臣氏 国美电 器麦当 劳优越 百货 家居家私 广场 百货超市 优越百 货大福源 超市 娱乐休闲 项目 餐饮项目 绿榕居酒 楼 租售价格较高，租售情况理想 首层二层三层 摩登汇 售元平方米 租元平方米 售元 平方米 租元平方米 售元 平方米 租元平方 米 大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米 摩登汇首层全部售罄，二三楼租售比例接近大信新都会只租不售，月份正式 营业，招商情况理想，已引入多家品牌店。 市场评析综合性购物及服务功能更强大，但发展条件尚未成熟 商品种类多样，集合多种零售及服务模式，对消费者站式购物的满足程 度远大于连锁超市，对消费者有较强吸引力经营面积大，对场地规模要求高该模式在中山 形成较晚，发展条件尚未成熟。 项目定位分析 项目发展定位 案名华发国际理念官邸 物业组合商场住宅 设定依据地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值同时区域配套完善，区域认 知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的 常住型住宅。 商场功能及业尚未成熟。 项目定位分析 项目发展定位 案名华发国际理念官邸 物业组合商场住宅 设定依据地块位于传统城市中心区，具有较高的商业价值同时区域配套完善，区域认 知度高，地块东临石岐河，南望岐江公园，旺中带静，具备良好的景观条件，适合开发高端的 常住型住宅。 商场功能及业态分析 业态差异性的专业市场 功能站式服务的高档家居广场。包括从室内设计居家展示卫浴产品厨具装潢 设计床上用品灯具家用电器建材和饰物等。 定位依据专业市场对场地规模和人流聚集度要求相对较低，有较大市场发展空间中山 商品房市场发展迅猛，产品供应以毛坯房居多家居市场前景看好，但中山市现有家居广场经 营品种单，功能分散，多为品牌家具专卖，无站式综合家居专业市场。 商业面积及价格价格定位 首层二层三层 建筑面积平方米平方米平方米 售价元平方米元平方米元平方米 租金元平方米元平方米元平方米 定位依据 首层二层三层摩登汇 售元平方 米租元平方 米 售元 平方米 租元平方米 售元 平方米 租元平方米 永胜数码广场 租元平 方米 租元平方米租元平方米 水牛城 租元平 方米 租元平方米 大信新都会租元平方米租元平方米租元平方米 高层住宅目标客户定位 核心客户中山市中心城区范围内追求成熟生活配套的常住型中高端买家 拓展客户珠三角和港澳部分在中山工作的外地人士 住宅建筑形式建议 梯两户板式高层，电梯直接入户 立体的休闲及绿化空间 设定依据 梯两户最大限度改善通风和采光，提高居住舒适性 板式高层展开面积大，既有利于更多住户享受江景，也可避免外立面过碎 在商场与高层住宅之间的转换空间设置平台花园，有利于提高楼盘绿化率，增加住 户的休闲空间，提高居住舒适程度 配套设施建议 配套设施健身室棋牌室乒乓球室文化活动室露天游泳池儿童活动室建筑面积 设定原则 项目应充分利用城市成熟生活配套，自身配套少而精，面积不宜太大，以服 务住户为主配套设施设置在商场与住宅之间的转换层空间。 住宅户型配比 户型三房两厅四房两厅 户型面积 比例 价格定位 均价元平方米毛坯 设定依据 产品素质和居住舒适性在老城区范围内最高旺中带静，既能享受成熟完善的城市生 活配套，又有良好的景观和怡人的居住环境。 开发方案及工程计划 根据项目的开发条件及发展模式，按房地产开发成本费用的构成方式，估算项目的各项开 发成本费用，并按项目的发展进度估算各期开发的成本费用投入。 发展期的设定 根据项目的发展模式，本项目开发期设定为年，其中开发筹备期为第四季度， 施工开工日期为年第季度，开发完成日期为年第四季度销售日期由年三季 度开始至年第四季度销售完毕。 在对项目进行分析时设定每季度为计算期，各期成本费用按当期的支出计算，累总到期 末各期销售收入计算现金流入时按当期现金流入计算。 项目分期发展计划安排详见附件。 项目开发进度表详见附件。 技术参数 按初步的方案，本项目的各项指标如下 总用地面积，平方米 总建筑面积，平方米， 其中商品住宅面积，平方米 会所建筑面积平方米 商业建筑面积，平方米 地下室面积，平方米，停车位为个。 建筑类型高层住宅，梯两户三层裙楼为商业面积转换设备层设住宅配套设施 容积率按总用地面积计算。 不同类型物业面积指标详见附件。成本分析 根据委托方提供的资料数据，结合我司收集的资料数据及经验数据，并与当地市场水平加 以综合分析，最后估算出项目开发的各项成本。 土地成本估算 土地成本主要为土地转让协议价格。 根据委托方提供的资料，土地成本按地面以上建筑面积元平方米计算楼地面积。 前期费用 可行性研究测量钻探及规划设计费用按总建筑面积，以元平方米计算。 三通平费用按用地面积，以元平方米计算。 小区基础设施配套工程费 道路工程按用地面积的计取道路面积，以元平方米计算工程费。 供气工程室内外的煤气管道工程费用，按总建筑面积以元平方米计算。 供电工程供电工程费用包括小区室外电网路灯配电房电气设备安装工程费用等， 以及室内电气安装毛坯房，按地上建筑面积以元平方米计算。 给排水工程指从市级供水管道接驳供水管至区内楼房外的工程费用，以及室内外管 道工程费用，按地上建筑面积，以元平方米计算。 弱电智能化系统工程包括小区内背景广播对讲系统安防系统信息系统等， 按地上建筑面积，以元平方米计算。 消防工程消防供水，自动喷淋以及消防设备，按地下室及裙楼面积以元平方米计 算。 空调通风工程裙楼中央空调系统，按裙楼面积以元平方米计算。 小区园林绿化工程按总用地面积的计算绿化面积，以元平方米计算工程费。 会所按建筑面积，以元平方米计算安装及装修成本。 土建工程费 地下结构按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。 商业裙楼按建筑面积，以元平方米计算土建成本毛坯房的装修标准。 项目简介 市场分析 住宅物业市场 中山住宅市场特点 商业物业市场 百货类物业市场 专业市场 连锁超市 项目定位分析 项目发展定位 开发方案及工程计划 发展期的设定 技术参数 成本分析 土地成本估算 前期费用 小区基础设施配套工程费 土建工程费 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,开发期税费 不可预见费 开发费用估算分项说明 企业管理费 销售费用 财务费用 开发成本费用估算 开发总成本费用估算 项目总体开发成本费用估算 成本的动态投入 财务效益评价 项目收益分析 财务效益评价设定 财务计算中税项及费用设定 财务评价指标的选取 财务效益评价 静态财务分析 动态财务分析 财务分析结论 财务附件 附件项目发展计划安排表 附件项目总体开发进度表 附件项目