形成三级跌落状分布业开发成本构成主要包括土地价款土建成本设备款装饰装修成本以及贷款利息等这些成本占总开发成本以上。随着国家对建材等行业宏观调控建材和设备等已由供不应求逐渐转变为供大于求其价格也慢慢地下降至合理水平。就该项目而言借助于天泰集团十年房地产开发管理经验公司有能力将绝大部分成本控制到理想状态使其变为个可控因素。但销售价格受较多外部因素干扰公司必须根据市场需求及时调整营销策略因此销售价格是个最重要敏感性因素。从下表可以看出即使价格向下波动该项目仍然是个盈利水平较高项目。当销售价格下降该项目达到盈亏平衡单纯从这层面分析该项目风险较低。销售价格敏感性分析表序号方案敏感因素变化幅度敏感因素分析结果成本利润率内含报酬率税前利润税后利润折现净值折现率自有资金回报率正常情况变动方案售价上升变动方案售价上升变动方案售价下降变动方案售价下降正常情况下息税前利润为万元税前利润为万元税后利润万元各项税费近万元。为开发该项目需要股东筹资近万元包括资本金万元和对股东负债万元股东总回报率为每年回报率因此无论从静态还是动态财务分析这是个风险较低经济效益和社会效益俱佳值得投资项目。附投资意向书山东天泓置业有限公司我公司阅读了贵公司年月发出山东天泓置业有限公司济南项目商业计划书已经全面了解商业计划书所披露事项经公司董事会同意愿意投资贵公司拟出资人民币大写元小写元。其中股权投资为向公司借款为现将公司简介董事会决议营业执照复印件近三年经审计财务报表及企业基本情况表等资料报送贵公司请予审查。出资人公章法定代表人或授权代表年月日联系方法公司地址联系电话联系人说明本投资意向书专用于投资者及债权人认购山东天泓置业有限公司以下简称本公司增资扩股及向公司借款。投资者签署本意向书表明其已充分了解商业计划书所披露事项并表达了真实出资认购意向。投资者需符合中华人民共和国有关法律法规要求。本意向书需填写工整加盖投资者单位公章并在年月日之前将原件送达本公司方为有效送达可以是专人送达和邮寄送达邮寄以邮局日戳日期为送达时间。投资者在送达本出资认购意向书原件同时需提交下准详细规划济南项目总占地面积亩容积率为总计可建设住宅及配套公建约平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发个重要组成部分建设用地已明确为出让地熟地且项目产权十分清晰。另外该项目已办理好土地证和用地规划许可证基本具备三通平施工条件项目所需水电煤气等配套设施齐备市政管线均已布放到位建设条件较为理想。项目定位济南项目定位于济南房地产市场顶端产品将与国际设计大师和国际著名设计机构合作打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准人性化设计。在规划单体环境乃至室内装修要协调致互为补充脉相承。社区环境将突出基地自然地形特点。项目设计总体要求建筑全部为高层为主容积率不高于立面设计大气简洁现代创新而独特。室内平面布置符合中国人生活习惯和功能要求室内装修突出现代简约实用大气艺术等特点在与业主充分沟通基础上大胆创意做出建筑艺术精品大胆使用新技术提倡生态环保理念营造适合人类居住小环境形成城市中空中别墅。达到生活方便与居住舒适双重目。规划目标定位该项目地势呈碗状整个区域范围地形成三级跌落状分布极目远眺不远处市区以及千佛山尽在眼前无论雾天还是晴天都别有情趣规划阶段应该充分利用自然资源。规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境同时兼顾社区内环境充分营造力求精致此为本设计重点可以充分借鉴和境形成城市中空中别墅。达到生活方便与居住舒适双重目。规划目标定位该项目地势呈碗状整个区域范围地形成三级跌落状分布极目远眺不远处市区以及千佛山尽在眼前无论雾天还是晴天都别有情趣规划阶段应该充分利用自然资源。规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境同时兼顾社区内环境充分营造力求精致此为本设计重点可以充分借鉴和发挥日本园林营造特色。项目定位为个真正现代生活时尚住区。体现在住宅科技考究与利用根据济南当地环境以及气候弱势如降低噪音控制室内温度等等。以健康时尚为主体高尚居住区。包括小区室外运动场地漫步道网球场划水道森林氧吧中漫步高尔夫练习场等。会所内室内攀岩温泉浴壁球馆游泳池健身房等。生态为主体景观设计结合周围自然景观山水综合利用。把小区内景观融入自然。浓郁森林小桥流水林荫大道步行景观大道等给人以回归自然感受。规划建议采用大间距要留有大面积绿化用地提高档次同时使业主更有机会和自然亲近。单体设计要求该项目单体户型面积在平米之间楼层越高单户面积越大。会所功能齐全结构合理布置精致成为小区居民交流生活中心面积在平米即可。底层部分要和小区精致环境以及现状错落地势相结合移步异景。中高层部分具备安全而且有最佳景观空中别墅。高层住宅建议大户型并且布置平层错层形式平面功能布局参考别墅功能布局。使业主真正享受到别墅感受而又有高层住宅安全性和景观优势。引领时尚功能布局。宽阔景观大阳台客厅卧室落地景观玻璃窗开敞主卧室卫生间让业主在洗浴休息中感受窗外千佛山以及泉城济南无尽美景开窗面积尽量大但还要考虑济南当地气候特征。第四章市场分析济南市人文经济简况济南市是山东省政治经济文化科技及教育中心是国务院公布历史文化名城中国首批优秀旅游城市。人文地理概况济南市位于山东省中西部泰山穹隆北麓黄河南岸。北距首都北京公里。北邻德州市东北连滨州市东接淄博市南与莱芜市泰安市毗连西与聊城市相邻。东西最大横距公里南北最大纵距公里总面积平方公里其中市区面积平方公里。现辖历下区市中区天桥区槐荫区历城区长清县平阴县济阳县商河县等个区个县代管章丘市。总人口万人其中城区人口万人。经济发展指标据初步核算年全市国内生产总值达到亿元比上年增长。全市非公有制经济实现增加值亿元增长占比重达到比上年提高个百分点人均国内生产总值元增长。从分配角度看全年完成地域财政收入亿元增长城市市区居民非农业人均可支配收入为元增长。另据银行统计年全市企业存款比上年增加亿元增长。城市居民消费结构升级方向已经明确据统计年住房销售额亿元比上年增长其中个人购买亿元增长。全部房屋销售额亿元比上年增长其中个人购买亿元增长。以上数字表明住房消费已成为济南市居民最大消费类别成为城市居民消费结构升级方向代表性品类。及上半年济南市场分析年度市场交易综合分析年在宏观经济良好运行背景下随着济南市新城市规划实施住房二级市场继续保持购销两旺发展态势联动效应明显对拉动济南市经济增长做出了积极贡献。年全市房地产转让持续快速增长并再创佳绩。其中转让件数超过万件达到件同比增长转让面积突破万平方米达到万平方米增长转让金额亿元增长近个亿增幅为。住房二级市场联动效应明显年济南市住房二级市场相互促进协调发展大好形势前所未有。两级市场买卖住房成交套数为近几年之最见图进入市场买卖房屋居民家庭越来越多市场发展后劲十足。同时住房市场发展带动了相关产业发展成交金额增长带动了房地产交易税收增长。自实行住房制度改革以来人们已经逐步摒弃了靠单第四年季二季三季四季季二季三季四季季二季三季四季季二季三季四季资金来源销售收入自有资金银行借贷资金运用建设投资归还借款本金营业税金及附加所得税当期税后现金盈余上期现金盈余转入累计现金盈余静态盈利预测项目损益表表单位万元序号项目金额销售收入减主营业务成本营业税金及附加主营业务利润减销售费用管理费用财务费用利润总额减所得税净利润项目总回报率销售利润率税后利润销售收入成本利润率税后利润总成本投资资料公司简介国有独资企业需提供上级机关同意其投资入股文件股份制企业需提供董事会相应文件董事会决议经审计近三年资产负债表和损益表④企业营业执照复印件。此次募资完成后缴纳价款最后日期起三十日内本公司将依照公司法和其他法律行政法规有关规定召开山东天泓置业有限公司股东会。出大量资金用于社会公益事业如出资百万在中国海洋大学设立天泰奖学金天泰跨世纪优秀人才奖在贵州等地区捐建希望小学积极安置下岗职工再就业捐资助残支持残疾人安居工程年出资人民币万元支持青岛奥运争光计划等等。第三章项目规划及设计项目名称天泰太阳树太阳树暂定以下均称为天泰济南项目项目位置及周边环境天泰济南项目土地位置极佳位于济南市东南面属于山东省府济南上风上水之宝地位于千佛山脚下周围冬暖夏凉小环境在济南这火炉中实属难得因此该地区属于济南高级居住区是众多商家必争之地。项目北临中华女子学院东西分别有舜耕路旅游路两条交通干线贯穿南北组团南端以兴济河为界总占地面积亩项目内及周边有近亩森林和亩社区绿化群山环抱气候宜人具有典型城市花园特点是非常适合居住大型社区。附近阳光舜城于年月正式开始开工建设目前社区配套已进步得到了完善社区建目录摘要第章山东天泓置业有限公司简介第二章青岛天泰集团股份有限公司简介第三章项目规划及设计项目名称项目位置及周边环境项目定位项目设计总体要求规划目标定位单体设计要求第四章市场分析济南市人文经济简况及上半年济南市场分析年度市场交易综合分析年市场各项具体数据分析济南房地产市场交易情况济南城市房地产发展趋势分析第五章竞争状况分析非威胁性竞争板块东部西部北部代表性楼盘分析竞争性板块中部南部指千佛山和舜耕路板块分析第六章投资说明股权融资债权融资本次募集资金情况及使用本次股权融资基本情况本次债权融资基本情况募集资金使用第七章投资报酬及退出股利分配政策投资退出第八章风险分析项目开发过程中风险销售风险核准通过归档资料。未经允许请勿外传,房地产开发项目收入不确定性风险工程质量与工程建设风险经济周期与产业政策风险财务风险第九章建设方式及工程计划承包发包方式工程计划第十章经营预测及财务分析项目主要经济技术指标投资估算与盈利分析估算依据与范围。静态分析动态分析投资意向书摘要山东天泓置业有限公司准详细规划济南项目总占地面积亩容积率为总计可建设住宅及配套公建约平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发个重要组成部分建设用地已明确为出让地熟地且项目产权十分清晰。另外该项目已办理好土地证和用地规划许可证基本具备三通平施工条件项目所需水电煤气等配套设施齐备市政管线均已布放到位建设条件较为理想。项目定位济南项目定位于济南房地产市场顶端产品将与国际设计大师和国际著名设计机构合作打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准人性化设计。在规划单体环境乃至室内装修要协调致互为补充脉相承。社区环境将突出基地自然地形特点。项目设计总体