店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼市场前景。无论是上述哪种经具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米地下建筑工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米附属室外工程投资估算表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购臵费安装工程合计单位数量单价元区内道路工程平方米区内管道工程室外灯光工程平方米小计土地费用投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准土地成本土地拆迁费业主提供土地出让金政府性收益业主提供小计折合每平米元。前期工程费投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准前期工程费勘察费估算。设计费按总造价估算工程建设监理费建安造价工程保险费建安造价环境评价费估算地震安全性评价估算风洞试验费估算三通平工程费已包含在土地拆迁费内招标管理费建安造价现势地形图费用估算。施工图纸审查费按设计费计算临水临电费估算临水费接管安装临电费架线租赁变压器。小计折合每平米元行政性收费投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准行政性收费工程规划管理费建安造价建筑工程交易服务费中标价质量监督费中标价城建档案管理及整理费估算。印花税中标价产权登记费商业办公工程造价房产测绘费商业办公元平米小计折合每平米元配套工程费投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准配套工程费市政大配套费按元平米计收。供热配套工程费公建第热电厂平米自来水工程建设费建筑面积元平米。排水工程建设费建筑面积元平米燃气基础设施建设费建筑面积元平米按酒店建筑面积计算小计折合每平米元损益表单位万元序号项目合计经营收入行政办公楼销售收入写字楼销售收入商铺销售收入写字楼租房收入五星级酒店收入服务式公寓租房收入经营成本行政办公楼经营成本写字楼经营成本商铺经营成本写字楼租房部分经营成本五星级酒店经营成本服务式公寓经营成本出租部分经营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额累计利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得税所得税税后利润公益金法定盈余公益金任意盈余公益金加天津市人才交易工作顺利开展进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化深入开展各国各地区对人才竞争日益激烈国内外人才中介机构竞争也越来越明显许多国外知名猎头公司等有实力人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。用于开展人才交流吸引人才中介机构载体人才科技大厦应需而生成为我国些省市规划建设重要内容。我市在这方面尚且薄弱急需建设个吸揽知名人才中介机构推动我市人才交易顺利开展阵地。天津人才科技大厦项目重点组成部分人才交易市场建成后将以流服务和环境吸引知名人才中介机构来津经营和合作提高我市人才服务产业化水平和参与国内外竞争势力推动我市人才交易工作顺利开展从而进步优化我市人才环境和投资环境。第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼市场前景。无论是上述哪种经营业态其经营均是处在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。因此它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约但是由于它们各自面向不同客户群因此对它们各自投资机会研究市资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约但是由于它们各自面向不同客户群因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来不能概而论。对于酒店来说其市场分析主要针对旅游市场旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说则需要兼顾上述两者它需求既取决于当地旅游市场状况也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。因此综合以上情况我们为本项目市场分析所制订研究框架如下图所示图本项目研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预测写字楼市场发展及需求预测酒店业市场供给分析服务式公寓市场供给分析写字楼市场供给分析本项目竞争能力分析本项目竞争能力分析市场定位市场定位市场定位销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限销售率销售规划项目规模市场价格销售年限出租率本项目竞争能力分析第二节区域环境分析区域经济环境分析任何个项目建设和运营都与项目所处区域经济政治社会文化等环境息息相关。因此进行市场分析第步就是分析项目所处区域各种环境本节我们将对天津人才科技大厦所处区域环境进行分析。区域环境分析之经济环境分析对于个地区环境分析来说经济环境主要包括经济发展阶段地区与行业经济发展状况社会购买力水平等。近几年来经过自身多年努力和积累天津已具备了比较雄厚技术区位资源港口和社会环境等优势对国内外投资者产生了强大吸引力天津也因此成为最具发展潜力城市之。年是天津实施三步走战略第年主要经济指标增幅创近年最好水平。投资拉动和工业推动作用突出金融支持力度增强出口消费利用外资全面发展财政收入城乡居民收入增长加快经济增长质量和速度同步提高国民经济持续快速协调健康发展人均突破美元大关年均经济增长率超过。目前天津市各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平居民生活水平开始进入富裕型阶段整体经济发展呈现出不断增长态势。总体来说天津整体经济发展呈现出非常积极趋势本项目在区域经济环境中有其建设支撑点和必要性。区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方政治经济和法律制约和影响。针对本项目而言我们主要就经济体制和地区经济方针和政策进行分析。跨入新世纪以来天津经济和社会发展进入了个新历史时期。在新世纪最初年天津市总体经济建设方针和目标是把天津建设成为现代化国际港口大都市和我国北方重要经济中心建立起比较完善社会主义市场经济体制成为全国率先基本实现现代化地区之。在上述目标指导下天津市政府在十五规划中提出要大力发展服务业使服务业成为国民经济增长重要拉动力量。发达服务业是城市现代化国际化重要标志。十五期间天津市将重点发展信息金融物流旅游房地产等服务行业力争使天津发展成为全国旅游强市。酒店业作为旅游行业重要分支不仅将为旅游业各个细分市场提供服务支持同时也将提高天津市服务业整体功能。而服务式公寓和写字楼作为房地产市场开发重要内容将带动整个房地产市场发展。从上述分析不难看出天津经济方针和政策环境非常适合本项目投资建设。区域环境分析之社会文化环境分析社会文化是人类在创造物质财富过程中所积累精神财富之总和它体现着个国家或地区社会文明程度。天津是座设卫建城年历史文化名城是近代中国中西文化冲突又融合个典型载体是中国近代都市文化开放性个象征也是个琳琅满目中国近代发展史博物馆。外来理性文化基因通过社会运作与交往潜移默化内部收益率分析结果表明营业收入变化对内部收益率影响最大其次影响较大因素是投资。评价结论从上面数据得出本项目自身盈利能力较强项目全部投资内部收益率所得税后为在内部收益率为情况下财务净现值为万元项目投资回收期为年。该项目投资利润率为年投资利润率为。项目采用自有资金与销售回款资产负债情况良好从临界点看项目有定潜力项目在财务上是可行。项目财务分析综合指标表见下表项目财务分析综合指标表序号名称单位数据备注建设规模开发产品总建筑面积平方米经济数据总投资万元固定资产投资万元开发产品投资万元资金筹措万元其中资本金万元借款万元预售房款万元经营收入万元年经营税金及附加万元年经营成本万元年利润总额万元年所得税万元年税后利润万元年财务评价指标投资利润率年投资利税率年全部投资内部收益率年初未分配利润可供投资者分配利润应付利润年末未分配利润全部投资现金流量表单位万元序号年份项目合计建设期经营期现金流入经营收入回收固定资产余值回收流动资金其它现金流出固定资产投资开发产品投资流动资金自营部分经营成本税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量第十七章项目实施进度时间项目季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度土地征用及拆迁安臵项目前期场地平整桩基础施工箱筏基础施工主体施工设备安装装饰工程工程验收及交付使用年年年年第十八章结论城市活力还将带动城市档次与品质提升从而将为天津市打造张体现都市形象新名片。三天津人才科技大厦项目建设实现了建筑高效性符合国际建筑发展趋势将成为天津市城市建筑新模式先行者城市综合体建筑开发由于充分利用了地上地下空间资源并依据功能特点进行合理布局使空间利用集约化。酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区共同建设有效地避免了因功能孤立而造成空间资源浪费和平均使用土地不合理现象实现了内部功能互为裨益相互支持充分体现了整体建筑功能高效性。天津人才科技大厦项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征使其成为具有前瞻性商务生活体化社区符合国际建筑发展趋势从而成为天津市城市建筑新模式先行者。四天津人才科技大厦项目建设将大大增强天津市高档星级酒店实力有利于天津市高档星级酒店第章总论项目名称新