出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化服从主序列并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能次序按主分次三个层次组织空间。整合景观析本项目以形成现代城市开发区中心性商业综合建筑群为目标定位在依托独特外部环境策划具有高度清晰现代设计理念具有高品位空间环境高端建筑群体最终形成具有时代意念标志性商务群体建筑。项目建设竣工以后对于德州新区城市景观发挥极大积极作用可提高周边人文环境提升区域土地价值将会产生显著环境效益影响。社会效益分析天润柏川项目建成以后内部配套齐全交通便捷加之周边城市建设基础设施完善市场升值潜力巨大。该项目建设完成后可满足市场需求为投资者提供丰厚回报为使用人提供个安全高雅现代化商务办公购物和生活环境。通过本项目开发可以提高该区域土地价格促进地区经济发展带动新项目投资如房地产餐饮商业零售休闲城市交通等产业全面发展。项目建设还将有利于提升整个德州城市形象水准为地区发展拓宽渠道促进本地区总体规划早日实现社会效益巨大。第八章风险分析风险分析为了确保风险分析质量有必要对投资过程中可能存在风险因素进行科学分析使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律从而采取相应措施或对策来减少风险损失。自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响以及对房地产商品产生直接破坏从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性因而由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以应该密切关注房地产政策变化趋势以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后在经济上较低投入而达到良好效果使整体风格在较高设计基调中作到和谐统。二建筑群体关系协调设计应表达出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化服从主序列并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能次序按主分次三个层次组织空间。整合景观设计应在整体空间架构中生成。本案规划道路骨架和空间整体关系为外围内分外围形成围合内部功能则分开布置形成不同分区体系。这种原则决定了本方案总体框架。并进步决定次级设计如景观和细部设计方法本设计原则是对整体设计体系遵从着力于发展与整体和谐建筑环境。三群体中各个单体建筑内涵协调包括建筑秩序明确建筑风格清晰单体建筑各细部呼应不同建筑部分间收放配合和单体整体空间流畅。在单体设计意象上体现商业居住性建筑特色在设计中力求简洁大方细部处理追求简约中丰富变化。设计手法中体量简明高层写字楼与高层酒店采用简洁立面划分与精美细部结合运用现代简洁手法阐释建筑个性意象。单体细部形式采用多层次组织节奏室内外空间互相呼应使单体内每处空间都充满生机与活力。同时利用构架等与退台配合虚实变化使立面更显生动。个体不同局部注意商业建筑时代品质特征同时强调温馨和谐气氛和典雅尺度使整体气氛产生协调而富有内涵现代商业品质。各部分功能间产生丰富联系。交流空间成为建筑重要特征。项目规划设计方案规划总体结构本案占地平方米由组较大功能分区组成相对组群区域主要为商业区高层办公区酒店区和居住区。商业区采用多层集中式布置高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店与空间丰富商业娱乐区结合布置方式居住区成组布置。通过外环组织交通。与线形集中绿地结合布置周边景观中央筑时代品质特征同时强调温馨和谐气氛和典雅尺度使整体气氛产生协调而富有内涵现代商业品质。各部分功能间产生丰富联系。交流空间成为建筑重要特征。项目规划设计方案规划总体结构本案占地平方米由组较大功能分区组成相对组群区域主要为商业区高层办公区酒店区和居住区。商业区采用多层集中式布置高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店与空间丰富商业娱乐区结合布置方式居住区成组布置。通过外环组织交通。与线形集中绿地结合布置周边景观中央区布置步行景观系统通过水系与绿地设置主景观系统争取户户有景步移景易高层次低层住宅景观。按平面结构主题分为东西两区分别为西部商业区和东部居住区按纵向结构分为办公区酒店区高层区商业及娱乐区低层居住区多层部分地下功能区。根据规划结构地块空间关系采用围合分合高低结合形成生动有序体量关系。方案由中心步行广场连接起来形成清晰功能组织序列。由城市广场步行阶梯阳光通廊和弧形信步道组成三个步行主轴形成了功能多样层次丰富半室外共享空间城市与建筑过渡空间。同时又将建筑各个不同功能区有机联系起来。现代社会各界对于健康环境关注超过了以往任何时期而半室外空间良好自然通风在为人员密集大型集会文化健身娱乐活动提供了便利同时它又有力保护了人们健康。同时屋顶平台又自然形成了个避难层为主楼及群房人员安全疏散提供了有力条件。交通组织与停车办公楼群地下层为主要停车场地下层结合人防设置。机动车沿南北路入地下停车场。商业楼群地下层商业地下层为机房及仓库局部做机动车停车位。各功能入口主要沿周边布置与中心广场呼应兼顾了办公和商业建筑和酒店建筑使用性质地段特点服务半径和景观效果等多种因素。消防车道沿建筑物周边布置满足消防要求。机动车停车通过地上和地下结合解决。步行体系及景观设计形成步行广场形成良好集中公共空间采用大面积连续视线集中景观区域。公共景观组织以条阶梯主轴为主两条休闲廊为辅穿插进系列活跃空间元素组织较丰富主体空间。线形空间内可设置群体主题景观广场喷泉浅水以及各种景观元素等结合主轴步行道及弧形信步道构成丰富而生动景观效果。绿色生态系统建筑群体内设线形绿化集中绿化两级生态系统。线形绿化按三主多辅体系布置三主是指沿三条步行通道绿色生态体系多辅是指沿各个交通体系均设置为绿色线形系统。集中绿化系统是指绿色庭院布置分为室内与室外两类。室外部分包括基地周边绿带布置娱乐建筑屋顶花园布置。室内包括各入口厅堂布置商业写字楼主题空间布置空中休闲厅布置居住建筑会所布置如上位置设计均围绕生态建筑为主题进行设计。第三章项目市场背景研究投资环境分析宏观整体经济形势年国内生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。其中第产业增加值亿元增长第二产业增加值亿元增长第三产业增加值亿元增长。第第三产业对国内生产总值增长贡献率为和分别比上年提高个百分点和个百分点。全国居民消费价格总水平比上年上涨见表其中服务价格上涨。商品零售价格上涨。工业品出厂价格上涨。原材料燃料动力购进价格上涨。固定资产投资价格上涨。农产品生产价格上涨。居住消费价格全国上涨了。目前我国会展业蓬勃发展。中国贸促会近日公布研究报告显示未来至年内中国会展业年均增长率将保持在至左右。预计到年我国会展业总收入将超过亿元年我国会展业总收入将超过亿元。据测算会展产业经济带动系数高达∶即场馆收入为时其他交通住宿餐饮娱乐购物等相关收入则为。会展业在带来巨大直接经济收益同时更为这些地区和城市繁荣与发展提供了强大动力会展业作为人流物流技术流和信息流重要载体具有间接拉动经济升级作用而其产生社会效益更是无法估量。会展经济发展必然会加大对商务旅游地产需求。德州城市概况德州市位于山东省西北部北纬东经之间东西宽公里南北长公里总面积平方公里占全省总面积位于黄河下游北岸。德州市北依北京天津南邻省会济南西接山西煤炭基地东连胜利油田及胶东半岛处于华北华东两大经济区连结带和环渤海经济圈黄河三角洲以及大京九经济开发带交汇区内兼具沿海与内陆双重优势。德州市是华东华北重要交通枢纽。京沪德石济邯三条铁路在这里交汇条国道条省道在境内纵横交错。京福高速公路贯穿南北济聊青银高速公路穿境而过。从德州到济南国际空港仅需小时到天津海港也只用两个小时。德州市辖德城区乐陵市禹城市和齐河平原夏津武城陵县临邑宁津庆云个市辖区个县代管个县级市。年末全市总人口万人其中农业人口万人下降非农业人口万人增长。全年出生人口万人出生率死亡人口万人死亡率人口自然增长率。其中德城区陵县临邑县各齐河县乐陵市人口所占比例较大。德州市经济发展状况据德州市统计局统计结果显示年全市实现国内生产总值亿元比上年增长增幅提高个百分点为近几年以来最高增速实现了连续五年两位数增长人均国内生产总值达到元。其中第产业实现增加值亿元增长第二产业实现增加值亿元增长第三产业实现增加值亿元增长。产业结构继续优化非农产业比重进步上升二三产业比重达到与上年基本为万元。各年利润及分配情况详见损益表财务盈利能力分析静态财务分析根据损益表和投资估算表计算得出如下静态经济效果指标投资利润率利润总额总投资全部资金静态投资回收期年自有资金静态投资回收期年由以上静态辅助经济效果指标也可以看出该项目盈利能力是很强达到了行业平均水平。动态财务分析根据前