为三期第期为鹿回头高尔夫球场，目前已建成投入营业第二期为三亚锦江高尔夫酒店及万平方米酒店公寓第三期为海南明申三亚大酒店项目及约万平方米酒店公寓。

本项目为三亚鹿回头新佳公寓期项目，本项目所在地位于三亚市鹿回头半岛，西北临鹿回头湾，东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭，距三亚市中心约公里。

拟建地依山傍海，具有得天独厚区位优势。

项目定位为品位高尚设施配套齐全集居住旅游休闲度假为体高档公寓，为国内外高端人群提供高品位居住享受。

第二节项目建设必要性目前我国房地产业已形成为个开发经营管理服务等多种经济活动高附加值综合性产业。

房地产业是商品经济重要组成部分，是经济发展先导产业，在国民经济中处于支柱产业地位，是经济发展寒暑表。

房地产业具有较大产业关联度，房地产业发展可以带动和促进建筑业建材业金融保险业等行业发展，建筑业和建材业发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门发展。

根据有关部门统计，房屋建筑成本中，是原材料消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。

海南省三亚市房地产业在经历了上世纪九十年代经济泡沫后，经过十几年休养生息，充实调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏迹象，总体势头趋于看好。

特别是些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰富高水平高内质房地产，仍存在较大发展空间，市场前景仍然乐观。

随着海南房地产和旅游房地产业逐步回升与发展，新投资理念和营销方式悄然兴起，种买生活方式时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发这场需求与供给变化正在改变着海南省和三亚市房地产业投资理念和发展趋势。

根据三亚市城市发展规划，三亚市在未来要建成国际影响滨海旅游度假城市。

本项目建设顺应了当前海南省和三亚市房地产发展趋势，方面尽可能提供给市场高品质房地产产品，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。

本项目建设是必要。

第三章市场分析第节本项目公寓概念本公寓是集居住旅游休闲度假为体高档公寓，是种旅游业和房地产业有效结合旅游房地产品种。

通常该类房产并不是业主日常居住第住所，而是在特定时间和特定需要下才用于自住，比如冬天养生节假日度假养老居住等，但平时闲置时，可以通过酒店物业管理公司进行日常管理维护和代为出租，甚至托管经营。

第二节三亚度假公寓情况介绍三亚独特自然条件和日趋成熟城市环境日益吸引们关注。

这里四季如夏，鲜花盛开，素有东方夏威夷之称。

三亚市围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市目标，以旅游度假生态示范为个性特色，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。

环境不断改善，城市品位显著提升进步增强了三亚城市吸引力，给度假旅游房地产发展创造了良好商机，地产投资成为三亚新热点，具有旅游休闲度假概念旅游房地产受到越来越多投资置业者青睐。

自年以来，三亚在以亚龙湾三亚湾大东海三大旅游房产投资度假区开发了多个具有典型意义度假公寓，并普遍取得较为成功销售业绩。

通过近期对三亚市旅游房地产市场情况调查，三亚市旅游房地产市场具有如下特点投资置业者多为岛外客户购房者百分之八十以上来自岛外，江浙上海和北京约占百分之五十。

另外韩国日本美国德国和俄罗斯等国家购房约。

本地市民购买力低。

三亚市商品住房销售对象主要是岛外市场，年月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。

月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数，占总销售面积。

二不同套型新建商品住房成交情况。

小户型和大户型销售套数和面积各占半壁江山，年月以下商品住房销售套，面积万，占总销售套数，占总销售面积。

月销售以下商品住房套，面积万，占总销售套数，占总销售面积。

三新建商品住房供给与销售情况年，结转可售面积万，其中上年结转可售面积万。

月批准预售商品住房万，与上年同期相比增长实际登记销售面积万，与上年同期相比增长月产权式酒店销售万，与上年同期相比增长线海景公寓别墅销售面积万，与上年同期相比增长。

月商品住房销售面积万，与上月相比减少，占上年全年销售总量。

四新建商品房平均售价情况年月，普通商品住房平均售价元，产权式酒店平均售价元，线海景公寓别墅平均售价元，商业用房平均售价元。

综上所述，三亚市房地产市场运行平稳，结构合理，供求平衡，价格升幅较大。

三亚市区内现有可销售商品房不多，市场状况是供不应求，如山水国际期芙蓉花园期凤航大厦三永凤凰城二期等。

市区内正在施工或即将开工项目人气很旺，虽然没有开始预售，但购房者登记排号非常踊跃，卓达东方巴哈马林荫河畔芙蓉花园二期和兴家园栋等，登记报名人数已超出供应量。

由于市区内可卖商品房少，些个人建房子，旧楼房改造成小户型都对外地人进行了销售。

三亚商品房主要分为三亚湾度假区大东海旅游区东西河两岸市区内商品房和亚龙湾度假区。

亚龙湾度假区房地产近年来快速发展和不断升温，依托其国家旅游度假区品牌，得天独厚资源和特殊购房客户，形成了具有鲜明特色地产板块。

天域二期亚龙湾五号申亚翡翠谷华宇产权酒店已成功开发销售。

爱琴海岸申亚翡翠谷公主郡以高尚品质特色设计人性化功能，吸引了众多客户，很受市场欢迎。

清平乐蓝色海岸时代海岸等楼盘销售较旺。

五业者购房目就购买旅游房地产目而言，以投资增值为目占，以养老为目占，以度假休闲为目占，单纯以自住为目占。

六三亚房地产市场调各大旅游投资和房地产开发商瓜分殆尽，土地稀缺性和不可替代性充分地显现出来。

海南新佳旅业开发有限公司拟在三亚市鹿回头半岛进行旅游项目投资及房地产开发。

公司拥有三亚市鹿回头半岛亩土地使用权。

鹿回头项目分为三期第期为鹿回头高尔夫球场，目前已建成投入营业第二期为三亚锦江高尔夫酒店及万平方米酒店公寓第三期为海南明申三亚大酒店项目及约万平方米酒店公寓。

本项目为三亚鹿回头新佳公寓期项目，本项目所在地位于三亚市鹿回头半岛，西北临鹿回头湾，东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭，距三亚市中心约公里。

拟建地依山傍海，具有得天独厚区位优势。

项目定位为品位高尚设施配套齐全集居住旅游休闲度假为体高档公寓，为国内外高端人群提供高品位居住享受。

第二节项目建设必要性目前我国房地产业已形成为个开发经营管理服务等多种经济活动高附加值综合性产业。

房地产业是商品经济重要组成部分，是经济发展先导产业，在国民经济中处于支柱产业地位，是经济发展寒暑表。

房地产业具有较大产业关联度，房地产业发展可以带动和促进建筑业建材业金融保险业等行业发展，建筑业和建材业发展又涉及到机械钢铁石油等几十个工业部门发展。

根据有关部门统计，房屋建筑成本中，是原材料消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。

海南省三亚市房地产业在经历了上世纪九十年代经济泡沫后，经过十几年休养生息，充实调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏迹象，总体势头趋于看好。

特别是些市场定位明确经营理念新颖地块优势明显品牌内涵丰富高水平高内质房地产，仍存在较大发展空间，市场前景仍然乐观。

随着海南房地产和旅游房地产业逐步回升与发展，新投资理念和营销方式悄然兴起，种买生活方式时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发这场需求与供给变化正在改变着海南省和三亚市房地产业投资理念和发展趋势。

根据三亚市城市发展规划，三亚市在未来要建成国际影响滨海旅游度假城市。

本项目建设顺应了当前海南省和三亚市房地产发展趋势，方面尽可能提供给市场高品质房地产产品，满足市场需求，另方面也会产生较大经济效益和社会效益。

本项目建设是必要。

第三章市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，总论第节项目基本情况项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓期项目二建设单位概况建设单位二建设单位概况三项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约公里。

场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约公顷的鹿回头高尔夫球场已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻。

号项目合计第年第年第年第年第年第年销售面积米单位售价元米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加交易管理费交易印花税销售税金及附加房地产业按国家规定缴纳营业税，城乡维护建设税按营业税计，教育税附加按营业税计缴，其他交易管理费及交易印花税按国家规定估算销售税金及附加为万元。

总成本和费用估算土地使用费万元。

前期工程费万元。

建筑安装费万元。

基础设施费万元。

开发期其他税费万元。

工程其它费用万元。

基本预备费万元。

销售费用包括展览费广告费代销手续费销售服务费以及销售机构各项费用等估算为万元。

管理费用本项目建设期管理人员人，经营销售期管理人员人，人均月工资按元月计算，福利基金按工资总额计算其它管理费用按工资福利总额估算，管理费用总额为万元。

财务费用项目中长期贷款万元，贷款年利率按计息，财务费用总额为万元。

工程总成本费用为万元详见辅助报表。

土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例规定采用超率累进税率计算，为万元所得税根据国家规定所得税按缴纳所得税总额为万元。

税后利润分配本项目税前利润为万元，税后利润为万元税后利润提取公积金。

二财务分析与评价盈利能力分析本项目反映盈利能力评价指标如下指标名称单位全部投资财务内部收益率投资回收期含建设期年财务净现值万元项目年均投资利润率项目年均投资利税率从上表可以看出全部投资内部收益率大于基准收益率，财务净现值大于零，表明本项目除能满足行业最低要求外，还有超额盈余，因此，在财务上是可以接受投资回收期小于行业基准投资回收期，表明本项目盈利能力较强，投资利润率远远大于银行贷款利率，说明本项目投资回报较高，经济效益很好。

偿债能力分析反映偿债能力主要指标有中长期借款偿还期等指标。

偿还中长期借款本金资金来源主要有现金回笼以及企业未分配利润。

根据借款还本付息表可以得知，本项目借款偿还期为年含建设期二年表明企业可以按期还清借款，贷款金融机构风险很小详见辅助报表。

通过以上分析，说明企业有较强清偿能力。

不确定分析敏感性分析主要对销售价格建设投资分别作了提高和降低及销售量下降单因素变化对所得税后内部收益率影响进行了敏感性分析。

本项目对财务指标最为敏感是销售量，当最不利情况下销售量下降，内部收益率仍为，仍大于基本收益率，说明本项目抗风险性较好。

综上所述，本项目具有较强盈利能力和还贷能力，并且在投资利润率及敏感性分析等方面具有较强抗风险能力，本项目在经济上是合理，在财务上是可行。

到位资金亿元，比去年同期增长，比同期全社会固定资产投资增幅高个百分点。

其中，自筹资金亿元，增长倍国内贷款亿元，增长倍利用外资亿元，增长近倍。

许多事业有成崇尚健康注重生活品质人士纷纷在三亚投资置业，度假过冬成为外地人置业三亚主要目，并把三亚作为其第二居所第三居所地。