日本超市进驻，按市场价格约万三楼千住宅均价元营销手法商铺以返租形式，年返首付，共计年。

月回报是大于月供款，客户与包租公司签定份包租合同，在合同里明确年回报首付。

包租公司专门负责招商和保证客户回报。

返还是到在经营前个月之前给付，租金收入要纳税。

年月份交楼。

此种返租对客户风险是比较大包租公司只是在包租合同里承诺在经营前个月之前给付。

销售积累客户年，开盘个月，销售公寓，商铺。

三金朝阳广场地理位置南宁市人民东路号民族商场旁主题定位数码电器广场家电数码价格铺号，沿街铺面，建筑面积，单价元，总价元，托管费用元。

其实是回报年回报总房款折后除去托管费总价。

铺号，建筑面积，折后总价元。

楼商铺均价楼万元内万，外万二楼三楼基本不卖，自己经营，引进个音响商。

商铺整体均价万住宅均价元，开盘未做广告，抢而空。

商业布局层，层共计。

层与民族商场连通，形成经营空间。

楼铺面层高，高达米，分成层。

上层做试音空间，不计入面积。

营销模式返租，前三年采用总房款回报，相当于年回报，冲抵首付。

回报是以托管费名义，为客户避免交税营业税，客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统招商，租金由开发商来谈，开发商统制定租金价目表，这样可以避免租金紊乱。

年以后，商铺将由业主经营。

目前，楼，销售，剩下，打算只租不买。

二楼三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统经营统招商。

二三楼不卖原因是想引进个大音响机构，把铺面做火，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。

销售积累客户年，开盘个月，销售商铺。

四华星时代广场地理位置及周边环境南宁市七星路与新民路交汇处，华星时代广场项目周边社会配套设施完备。

自治区政府区纪委区外厅等党政事业单位比邻而居，麦当劳肯德基快而美生力军等中外品牌餐饮美食机构，区人民医院市第人民医院华联超市利客隆超市各类商业银行等生活配套设施应俱全。

项目周边余条公交线路，交通便利。

二楼盘综合素质建筑风格规模和立面设计材质根据楼书描绘华星时代广场建筑总体外形峻朗挺拔线条简洁流畅色调清新淡雅，与绿城清幽城市外部环境水乳交融，再者，其所倾情打造六重立体生态空间更是使得都市繁荣生活空间与生态自然居家环境和谐共生。

建筑空间布局两座连体住宅塔楼，层其中地下层，地上层，建筑物高，用地面积，基底面积，总建筑面积。

由万余大型商场至为商场，地面以上每层建筑面积平均约两座连体住宅塔楼雍华府共套雅仕阁共套及名仕阁共套共同组成，共可为邕城广大置业者提供住宅及公寓单位套。

是座集商场住宅公寓等多种物业类型于体融购物文娱休闲商务居家等多种功能于身大规模综合性物业。

户型商务公寓住宅二房，三房，四房，五房三项目营销情况此项目有广西桂建房地产有限公司开发，由深圳涛益地产顾问有限公司代理，销售起步价元平方米，最高价元平方米。

期商务公寓销售率达，二期住宅销售率达。

层商铺均价万商铺整体均价万。

去年月开售，商铺已基本售完。

北京王府井南宁分店月日开始试业，月日正式开业。

目前租金在楼招租租金约元。

低于周边租金七星路临街铺面租金元从目前商家进驻情况看，招商是比较成功。

世界各国服装品牌俱到，铺面只剩下少量。

整个商场由王府井统经营，统招商，统管理。

商场业态及租金状况楼女士化装品珠宝皮具名酒柜台式元二楼男士精品装鞋元三楼四楼女士品牌装元五楼体育装数码元目前租金能支撑商铺价格。

开盘期次性付款折，按揭折开盘期后次性付款折，按揭折。

开发节奏首先以住宅及商务公寓在去年月房博会登台亮相，年月交付使用，历经个月，年月日正式销售商铺，争取年元旦开业，目前，在月份开业北京王府井南宁分店开业四营销手段卖点或主题口号营销手段华星时代广场在商业部分成功引进了享有新中国第店美誉著名民族品牌商业机构北京王府井百货，意欲打造南宁首座真正意义上站式购物中心，从而和南宁现有品牌商业机构梦之岛购物中心梦之岛百货七星路品牌服饰街永嘉名店等起形成有效互动，共同架构起了以精品时尚购物区为向标南宁第二商业圈，进而极大地强化提升了这新兴商业旺区物业投资价值及升值空间。

四阳光地理位置及周边环境南宁市民族大道号，周边有五星级酒店家，四星级酒店家，大型餐饮娱乐场所家，楼万二楼由个日本超市进驻，按市场价格约万三楼千住宅均价元营销手法商铺以返租形式，年返首付，共计年。

月回报是大于月供款，客户与包租公司签定份包租合同，在合同里明确年回报首付。

包租公司专门负责招商和保证客户回报。

返还是到在经营前个月之前给付，租金收入要纳税。

年月份交楼。

此种返租对客户风险是比较大包租公司只是在包租合同里承诺在经营前个月之前给付。

销售积累客户年，开盘个月，销售公寓，商铺。

三金朝阳广场地理位置南宁市人民东路号民族商场旁主题定位数码电器广场家电数码价格铺号，沿街铺面，建筑面积，单价元，总价元，托管费用元。

其实是回报年回报总房款折后除去托管费总价。

铺号，建筑面积，折后总价元。

楼商铺均价楼万元内万，外万二楼三楼基本不卖，自己经营，引进个音响商。

商铺整体均价万住宅均价元，开盘未做广告，抢而空。

商业布局层，层共计。

层与民族商场连通，形成经营空间。

楼铺面层高，高达米，分成层。

上层做试音空间，不计入面积。

营销模式返租，前三年采用总房款回报，相当于年回报，冲抵首付。

回报是以托管费名义，为客户避免交税营业税，客户与发展商签定委托管理协议，由开发商统招商，租金由开发商来谈，开发商统制定租金价目表，这样可以避免租金紊乱。

年以后，商铺将由业主经营。

目前，楼，销售，剩下，打算只租不买。

二楼三楼暂时不卖，交给承包经营管理公司统经营统招商。

二三楼不卖原因是想引进个大音响机构，把铺面做火，几年后在抛出来买，从而实现商业价值最大化。

销售积累客户年，开盘个月，销售商铺。

四华星时代广场地理位置前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市的商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。

化广场等，也加大成本。

结论项目土地成本亿亿万，即每亩万亩，此地价是目前南宁地价最高地价大连万达年初地价是万亩。

项目区域价值很高，表现在地段是繁华市中心周边配套成熟。

南宁商业物业面积以成倍增长。

商业物业占南宁市整个房地产开发面积约。

目前，从商业物业空置率来看，南宁商业物业销售良好，商业物业在未来年逐渐饱和。

建议项目商业物业运作要有较快节奏。

产品结构风险根据目前南宁市场来看，商铺和公寓都是比较畅销产品。

从定性方面来说，该项目所在区域具有较高商业价值。

尽管有些商场因为商业运作不成功而难以体现其应有商业价值。

商业价值体现是成功关键所在。

从租金调查来看市中心大连万达商业广场华星时代广场目前租金有上升微调，而民族大道两河流域租金三次往下调。

从招商和租金来看定要引进个实力强主力店，带动整个商场运营，考虑设在二楼或三楼。

从周边租金和类比楼盘租金调查，得出项目租金结论楼租金元二楼租金元三楼租金元四楼租金元从投资回报来看，根据方案选择，风险不同。

方案是风险适中，投资成本亿，项目利润率般方案二是风险较高，开发周期长，投资成本亿，项目利润率方案三是风险较低，开发周期短，投资成本亿，项目利润率。

分析根据不同方案选择。

方案开发周期约年，万。

投资总额也是很大，不是个短平块项目。

项目利润率般。

方案二开发周期约年年，万。

投资总额比较大，是个棘手项目涉及拆迁等，回报率较高项目。

方案三是个短平块项目。

因为投资成本个亿，开发周期短，预计半年至年时间，在现有建筑面积下，在包装，就可以全面启动，面向市场，开始销售。

从风险投资成本开发周期资金回笼等来看，对公司都是比较有利。

根据公司投资战略和资金实力来选择方案。

建议选择方案。

营销中心策划部面积，共摊，净面积元，总价元。

商铺每层均价楼万二楼万三楼千，四楼元，五楼元商铺整体均价万。

写字楼均价元现房商业布局每层共，计商铺，分割。

公摊约。

负层游乐园儿童娱乐天地，由北京华联租用。

层明星梦工作国际品牌童装青少年名牌服饰夹层奇趣坊休闲餐饮生日快乐园游戏厅二层精品童装精品名牌服装童车童床童帽童鞋三层玩具总动员模型飞机车船四层亲子世界儿童服饰妇婴用品批发零售五层成长天地时尚精品礼品书籍音像乐器学生电脑软件目前招商正在进行中，预计月中旬装修好。

月日交楼。

月日开业。

租金情况楼元元二楼元三楼元四楼元五楼元物业管理费元水费元月电费按实际收取。

电梯元月。

用限额免进场费场租管理费方法来吸引商家目录前言第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标二项目地块周边环境及配套分析第二部分项目区域性市场现状和需求分析南宁市商业物业环境二区域市场分析二可类比楼盘基本情况分析两河流域金山广场金朝阳商业广场核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，大连万达商业广场金湖商业广场阳光城市广场华星时代广场佳得鑫水晶城世纪商都航洋国际城三南宁市中心租金概况七星路民生路与朝阳路步行街第三部分项目定位及营销策略初步建议项目最大价值挖掘和项目定位二项目第四部分项目投资预算和结论建议前言本次项目调查由营销中心策划部销售部总裁办等人共同进行市场调查。

以购房者身份现场询问各楼盘业务员。

调查人员询问在各楼盘工作朋友。

第部分项目地块考察及环境分析宗地概况及经济技术指标项目背景原土地由南宁城市发展总公司在年以万亩获得，土地价值为万亩亩万，而后与北海银建投资股份有限公司成立了法人南宁银建房地产公司，此时南宁城市发展总公司以土地评估价万作价入股合作开发，土地价值提升了倍。

但是，为了在政策和税金方面享受优惠，南宁银建房地产公司出资在香港成立了杰辉香港国际有限责任有限公司，来进行注资投入，以致实现享受政府给予优惠政策。

项目名称广西国贸中心。

集五星级宾馆商贸办公餐饮健身娱乐和高级公寓为体综合性建筑群。

总建筑面积，由地上层，总高度米主楼和地上层，高度米公寓楼以及四层裙房和四层地下室组成。

年开始筹建，完成四层地下室和四层裙房，面积，后因缺资金停工，年月欲启动，但是由于非典影响北京银建集团控股公司无法有足够资金投入，导致停工至今，可以认为是个烂尾楼工程。

根据前期政府有关部门提供及现场测量所得到资料显示项目地块基本情况宗地位置民族大道西段与共和南路交叉处与工商联中医学院二附院共和路小学相邻。

占地面积即亩建筑物占地。

商铺面积主楼面积公寓面积地下面积地下面积绿化面积道路面积所在地段项目处于新城区。

规划地块形状基本呈三角形，比较规整。

规划用地性质商业居住办公。

规划容积率不含地下室规划建筑密度规划绿化率规划地块四至范围南至民族大道，北至民生路，西至共和南路，东接友爱路延长线即南环路