承受能力也提高。通过对位置写字楼品质以及其他特殊因素考虑，目前无锡甲级和乙级写字楼主要分布在如下四个区域崇安区解放环路以内核心商圈，滨湖区蠡湖科技园区周边，南长区太湖广场以及新区长江路两侧。这些区域科技发展规划纲要要求，大力推进北创科技园建设，重点发展电子产业信息产业科技服务业节能产业，把北创科技园建成无锡创新创业主要载体之。根据科技创业服务中心现有实际，采取“改造与新建”并举策略，分步实施建设。年，北创科技园在无锡“计划”项目中，努力引进海外留学人员，为提升园区层次添砖加瓦引入无锡市创业投资有限责任公司，为园区中小企业发展提供资金保障做好招商引资工作，引进中小科技企业进行孵化做好园区及企业项目申报服务，为园区及企业发展申请资金支持完善北创科技园服务体系，拓展技术产权交易平台，形成科技综合服务平台建立“产学研”服务平台创建海外留学人员平台，把北创科技园建设成为科技成果众多创新人才辈出产业优势明显，独具特色科技创新创业基地。产业政策我国对外开放多年来经验表明，引入外资企业虽然有定数量和质量生产能力技术和管理，但对增强我国自主技术开发能力不是很显著，只有不断引进国际上先进科学技术，才能有足够能力应对知识创新时代挑战。特别在“十五”期间提出实施科教兴国战略和人才强国战略，把科技进步和创新作为经济社会发展重要推动力，把发展教育和培养德才兼备高素质人才消费水平提高，会有越来越多人对生活环境质量要求逐步提高，那些纷繁喧扰大城市中心区已不适合居住，车水马龙情景让人们对自然和生态渴望日益增强，随即把目光都投向了正在兴起小城市，尤其是那些具有良好自然人文资地块作为无锡新城区开发。区域发展靠居民消费带动，而个好居住环境及居住条件非常重要。无锡城市房地产需要目前，无锡市房地产市场在不断发展，新区楼盘投资与增值功能日显同时产生相当数量投资者。项目建设条件分析无锡市概况地理位置无锡是江苏省省辖个沿海城市，是中华人民共和国特大城市，以及经国务院批准较大市，地处江苏省南部中国经济发达长江三角洲中部，位于北纬至，东经至，位于长江三角洲江湖间走廊部分，南濒太湖，西依锡山惠山，京杭大运河在境内流过，是苏南地区交通中枢长江咽喉，地理位置十分重要东邻苏州，距上海公里南控太湖，与浙江省交界西接常州，距南京公里北扼长江，与泰州市所辖靖江市隔江相望。无锡总面积为平方公里，其中市区面积为平方公里，下辖江阴宜兴二个市县和锡山惠山崇安北塘南长滨湖和新区七个区。至年末，无锡市总人口万。无锡是中国经济高度发达地区，拥有产业山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心职业教育中心旅游度假中心。并被财富中文版杂志评为“中国最佳商务城市”。年当选“全国十大最具经济活力方米建筑万平方米万元万平方米万元汽车文化大厦计万平方米,按元平方米建筑万平米万元万平方米万元道路桥梁道路用地万平方米,按元平方米修建万平方米万元万平方米万元桥梁万元西北为行政金融区。交通状况通过惠山大道可便捷地到达主城中心区，通过锡澄公路可方便地与沪宁高速锡澄高速锡宜高速联系，交通优势明显，基地周边道路为惠山新城主骨架，规划中沪宁城市轻轨将沿惠山大道穿过该区域并且将预留站点。由此可见，该地块地理位置优越，与外围有着紧密联系，交通相当便捷，具有良好交通可达性优美环境景观和完善基础设施，都为将来汽车文化村建设奠定了良好物质基础。二功能定位及业态分布项目建设以“现代生态人文”为主题构思，力求创造体现代化科技精神，环境景观优美且具有丰富文化内涵汽车文化园区。建设项目分为四大区域店专卖区即销售零配件信息反馈和售后服务销售模式是国际上先进而又通行种汽车销售方式。无锡高力国际汽车文化村将以店专卖区作为经营活动主要平台。在这个专卖区域里，将通过招商合资和合作方式逐步建立个左右专卖店，襄括世界各主要品牌汽车如奔驰宝马通用丰田本田标致沃尔沃等。同时，国内主要汽车品牌也将在这儿占有席之地，形成水量般，水质较好。地质背景概况无锡市内地貌类型主要为冲湖积和湖沼积平原，地势低平为其基本特点。平原地区第四纪地层厚度般达米，为套多层状结构组成松散沉积物。其间夹有不同时期形成湖沼相海相太湖水域辽阔，水产资第章无锡概况源丰富，湖内“太湖银鱼太湖白虾梅齐鱼凤尾鱼”被称为太湖三宝。无锡市经济发达，风景秀丽，是中国十五个经济中心城市和十个重点旅游城市之，又是首批中国优秀旅游城市。凭借改革开放活力，无锡人民创造了历史上从来未有过辉煌，跨入了全国综合实力强和投资硬环境优行列。所辖原锡山市现为锡山区惠山区多年评为全国百强县之首，号称“华夏第县”。气候概况无锡市属北亚热带湿润区，受季风环流影响，形成气候特点是四季分明，气候温和，雨水充沛，日照充足，无霜期长。月平均气温在左右月平均气温在左右。全年无霜期天左右。无锡市区年平均降水量在毫米。雨季较长，主要集中在夏季。全年降水量大于蒸发量，属湿润地区。无锡市区日照时数小时。常见气象灾害有台风暴风连阴雨干旱寒潮冰雹和大风等。由于受太湖水体和宜南丘陵山区复杂地形等影响，局部地区小气候条件多种多样，具有南北农业皆宜特点，作物种类繁多。但是由于无锡市只有年均降雨量统计值，而缺乏降雨特性参数统计资料，给研究中雨水滞留调蓄容量计算带来困难，本研究中将利用与无锡相近上海资料来进行说明和计算。城市水资源概况水系概述点，区域通枢纽地位日益凸出。与上海特殊关联。无锡与上海具有源远流长经济和人文关系。无锡历史上曾以“小上海”著称，与上海地域相近人缘相亲经济相联文化相融，两地联合与协作有着深厚历史渊源和现实基础资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区开发也具有重要意义。根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。为此，可以作进步详细经济技术论证。但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。在以后进步论证中建议注意由于该项目规模较大,而市场需求目前还有个逐步拓展过程,本案低密度高档住宅市场销售也将会有个从启动到热销过程,在制定开发规划时必须考虑适当分期,并注意现金流测算。研究表明当前低密度高档住宅需求是多层次，东西方文化也具有相当大差异，在设计规划中必须考虑这些因素，在物业管理上也必须考虑跨文化管理特点，否则将会影响市场销售。鹅湖地块具有许多优势，但标高偏低。而高档低密度住宅必须按照“百年遇”防洪标准设置防洪设施，故本案防洪堤岸应按最高洪水位吴