力，促进市经济快速发展，为当地房地产市场发展提供坚实基础。

市场供给年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足虽然年开发企业加快项目竣工和推盘节奏，但预计年上半年市房地产市场供给仍将偏紧。

不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。

房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。

而在年下半年，房价或将随着当地住宅成交量波动而高位震荡。

三项目所在区域市场调查与分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于市崂山区。

崂山区位于市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。

年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。

全区规模以上工业企业实现利税不含卷烟厂亿元，增长。

崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。

项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是市主要高档住宅群。

在其周边由二中高职校等。

项目建设地点见附图。

项目地块分析优势人气项目所在区域是市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场二中海洋大学，位置优越。

环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型工厂企业，居住环境良好。

土地项目承担单位已获得该地块旧村改造开发权。

交通项目紧临市滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。

劣势商业服务周围缺少大型商业和居民生活服务设施，机会交通随着崂山区基础设施不断完善，道路交通将更加便利。

威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定威胁。

总平面图项目市场定位市场细分不同消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同要求，从不同角度出发可以将商品住宅消费者进行如下划分ⅰ消费能力经济富裕人群。

该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量社会财富，购买了几倍于其人数住宅，是高档楼盘消费主体。

他们消费房产目，更多地是为保值增值或以投资为目。

不管是自住，还是其他用途，该类消费群体市场需求般是地段优越设施完善景观优美高档楼盘，尤其强调楼盘品质和稀缺性，以大房型为多选择楼盘多具有地段不可替代性。

新兴中产阶层，主体是有定经济基础白领小私营企业主国家干部等。

他们具有较强经济实力，是中高档楼盘消费主力该类消费群体市场需求注重楼盘整体品质，比较在意地段区位，但不强求最佳却强调整体环境服务配套出行方便在房型选择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型单身公寓到中大房型都有需求。

外地投资客户。

需求量大，已占高端房产投资客源四分之。

ⅱ工作需要生活方式等。

奔波于居住与工作地之间消费者，选择靠近交通枢纽楼盘，比较重视交通条件自由职业者工作时间地点较为随意族，选择房型设计有利于其工作或个性住宅有更换工作意向消费者，这类消费者则在购买住宅是就做好了两手准备，不仅关注住宅居住条件。

由年龄生活习惯等产生行为差异导致消费者产生不同购买偏好。

年轻人向往市区繁华热闹，老年人则希望有舒适安逸生活环境和良好医疗保障。

ⅲ家庭居住结构。

随着经济发展，家庭居住结构也正发生改变。

年轻人应该照顾老人，在日常生活和照顾孩子方面也需要老人帮助但生活节奏加快和生理观念行为方式差异往往激化了老年人与年轻人摩擦，老中青三代同堂情况有所改变开始有更多子女和老人选择分开独住。

这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况多代同堂或毗邻而居近距离分居完全独居。

居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘房型组合和配比，要能体现并适应于这种变化。

第类要求住宅单体设计要有足够空间来满足老中青三代人需要。

住宅面积和房型可能较大或者子女和父母是左邻右舍关系，都单独有自己居所。

第二类则要求住宅开发整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。

父母子女同在个物业内，彼此居住有定空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。

第三类则反映社会需求老年公寓。

让老人们生活在起，有适合老人居住空间，并提供相应专项社区服务，这将成为有别于敬老院新住宅开发新模式。

项目市场定位根据本项目特点和项目承担单位情况，项目主要消费群体将是经济富裕人群和新兴中产阶层，面向事业有成工作稳定在常住消费者以及越来越多外地投资客户。

在户型设计上将考虑不同消费者需求，在单体房型设计和楼盘房型组合方面满足不同消费者需要，扩大项目目标市场。

区域内项目分析新华锦爱丁堡国际公寓新华锦•爱丁堡国际公寓地处松岭路和辽阳东路交接处，属于东城高尚居住区核心位置占地面积约万平方米，总规划建筑面积约万平方米，新华锦•爱丁堡国际公寓规划建设沿街商业网点公寓住宅五星级酒店等。

规划建设栋小高层高层建筑。

小高层住宅设计为到层，高层规划为到层，标准户型在平方米到平方米之间项目年后落成。

上实海上海上实海上海是上实地产年主要项目。

上实海上海项目定位于高端豪宅，栋高层，总建筑面积万平。

上实海上海户型面积区间在平米之间，精装修。

栋板式高层。

楼层数楼层楼层楼体高度楼高米和对外辐射能力，提升购房需求环胶州湾组团功能定位示意图来源市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统市总体规划确定了依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射空间发展战略。

其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心组团分工合作与协调发展。

这些举措预计在中长期将会切实增强环胶州湾地区综合竞争实力和对外辐射能力，促进市经济快速发展，为当地房地产市场发展提供坚实基础。

市场供给年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足虽然年开发企业加快项目竣工和推盘节奏，但预计年上半年市房地产市场供给仍将偏紧。

不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，年下半年市场供给将较为充足。

房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括年市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。

而在年下半年，房价或将随着当地住宅成交量波动而高位震荡。

三项目所在区域市场调查与分析项目所处环境调查与分析项目所在区域位于市崂山区。

崂山区位于市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。

年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。

全区规模以上工业企业实现利税不含卷烟厂亿元，增长。

崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。

项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是市主要高档住宅群。

在其周边由二中高职校等。

项目建设地点见附图。

项目地块分析优势人气项目所在区域是市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场二中海洋大学，位置优越。

环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型工厂企业，居住环第部分总论项目名称及项目承建单位项目名称市崂山区午山社区改造项目。

项目承建单位置业开发有限公司项目承建单位概况公司注册资本金为人民币万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发经营管理为主的专业公司。

公司技术力量雄纽，世界上海拔最高民用机场邦达机场就建在开阔草原上。

告别邦达草原，翻越业拉山也叫怒江山米，经川藏线地标道拐，下行到怒江边，沿怒江支流冷曲前行抵八宿。

八宿藏语意为勇士山脚下村庄，海拔米。

翻过安久拉山垭口进入然乌沟，春季时沟内千奇百怪巨大冰挂冰川十分壮观，穿过然乌沟后来到然乌镇。

天然乌波密住宿波密然乌湖是著名高原堰塞湖，面积平方公里，海拔米，分上下两部份，是雅鲁藏布江最大支流帕隆藏布江源头。

湖近处是绿草茵茵草场，茂盛青稞田和油菜花山腰上是五颜六色杜鹃花和灌木丛再往上是莽莽森林。

碧蓝湖水，雪山倒映，如面镜子般平静无澜。

出然乌镇驶入川藏公路最美段，沿途树木葱郁流水潺潺，构成幅幅天然图画。

米堆冰川由两条世界级冰瀑布汇流而成，每条瀑布高多米，宽多米，两条冰瀑布之间还分布着片原始森林，壮观而秀美，神秘而奇妙。

其中米堆冰川南坡则是著名察隅县阿扎冰川，据说在冰川附近还生长着翠绿茶林长势喜人玉米鲜嫩黄瓜硕大西瓜等亚热带农作物，让你不敢想象是在西藏高原。

米堆冰川就在川藏公路旁边，拐进去七公里来到米堆村，然后徒步上冰川，来回大概五个小时。

出来后沿帕隆藏布江路下行抵达西藏小瑞士波密。

注如果要去来古冰川游客需要自己租用当地人车进去出，四人车，每车元，天波密八住宿八镇波密县城扎木镇，森林簇拥雪山环抱。

车在原始森林中穿行，向川藏线上天险通麦进发。

通麦至排龙公里路段遍布雪山流，山体疏松脆弱，遇风雨或冰雪融化极易发生泥石流和塌方。

走完这段险路，有种如释重负感觉。

过排龙沿拉月曲往鲁朗进发，沿途茂密森林，遮天蔽日，呈现鸟鸣山幽花香袭人宜人景色，春季路边盛开着大朵野生杜鹃花。

穿过鲁朗林海，翻越色季拉山米，在山顶远眺南迦巴瓦峰。

下山后抵林芝县城，继续前行公里到达林芝地区首府八镇，海拔米，被称为西藏江南。

第天八拉萨住宿拉萨沿风景秀美尼洋河前行，在巴河桥头分路，前行公里抵达红教圣湖巴松错。

巴松错又名错高湖，藏语意为绿色水，海拔米，面积平方公里。

湖水碧绿透明，如轮新月镶嵌在高山峡谷之间。

湖边野花烂漫，湖中黄鸭戏水游鱼争食。

湖心岛上错宗工巴寺颂经声，为你洗去尘世烦恼。

游完巴松错返回到川藏公路，翻越米拉山米，此行最高个山口，沿拉萨河谷前行，过达孜县抵到达此行终点圣城拉萨。

利，也就是拥有了房屋住宅占有权使用权收益权和处分权。

在这里，房屋全部产权与房屋所有权是等同，只不过是二者提法有所不同。

相对于部分产权而言，全部产权才有存在意义。

部分产权。

小产权根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革通知，职工购买公有住宅，在国家规定住房面积内，可以按标准价出售。

职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出之内。

年，他闭门不出，开始笔画丝不苟伏案抄写杜甫全集，历时个月终于完成，最近交付出版。

定范围之内。

求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到年上半年。

价格表现房价显著上升，中