而作出选择。房地产属资金密集性行业项目公司可凭借其他公司所不具备雄厚资金实力进行自主开发。项目公司购置该地块所需成本较低。通过自主开发公司可迅速依托项目品牌提升企业形象扩大公司在房地产业界影响为以后项目开发打下良好基础。力创精品。这是由项目所在区域内品牌项目较少前提决定同时借助于小营项目品牌可迅速提升开发公司在望奎房地产业界知名度。二项目投资估算项目成本包括建造成本销售成本销售税金和财务费用。其中建造成本包括土地出让金前期开发费用规划设计费工程设计费质量监督费工程监理费防洪建设费等建安工程费用市政工程费用绿化等相关费用。各种税费按绥化市目前取费标准计取。整个项目按中高水平计算。建筑形式多层销售成本含广告费销售费用人员工资办公费等销售税金包括营业税建设维护税及教育费附加。财务费用为项目开发经营期间利息支出。按贷款利率计算。项目单位成本元平米项目总投资万元第七章项目开发经营状况分析本章对项目销售价格做出定位估算项目开发经营收入成本利润利润率并计算项目资金现金流量财务净现值财务内部收益率。项目中包括住宅商业综合楼。两者均采用销售为主形式。项目价格定位根据对项目周边同类物业价格及销售情况分析结合本项目建筑成本竞争对手和市场需求等对方面情况对项目作如下价格定位住宅元商业元二项目销售收入估算根据前文确定项目销售价位与销售预期测算该项目销售收入情况销售收入总计亿元。第八章项目开发经营风险分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析可以看出项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目住宅小区定位为中高等档次它所面对目标顾客是居民人数比例较大中等偏高收入阶层他们要求小区不仅仅满足最基本居住需求而是具有较高居住主题体现对人关怀和尊重现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面要求方面在项目设计中如何精雕细刻使得未来开作产品针对不同客群设计不同产品以达到在销售过程中尽量避免正面直接冲突情况。因此现在产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看目前此类产品市场上成交量较大户型集中在平方米左右总价在万左右舒适三居户型。此类产品虽然定位较高但仍属于中高档产品更高层次客户将会选择环境更加优秀户型更大多层洋房。商业产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业业态综合商业体业主俱乐部。二客户定位从同类项目客户和区域内目标客户两方面对客群个体特征及行为特征进行了调查结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间般多为三口之家结构。购买高档项目人群年龄有明显年轻化趋势些岁以上单身贵族或二人世界也颇为常见。工作范围以政策机构金融机构为主职位普遍为企业中层以上管理人员思维活跃精力旺盛见多识广。普遍处于上有老下有小发展阶段繁忙工作与享受家庭生活之间存在着强烈矛盾冲突。主要从事高端管理企业高管或个体私营主。目标客户群体对于项目需求基本与我们出发点相吻合对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做普遍处于上有老下有小发展阶段繁忙工作与享受家庭生活之间存在着强烈矛盾冲突。主要从事高端管理企业高管或个体私营主。目标客户群体对于项目需求基本与我们出发点相吻合对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做到与众不同。关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚居住圈。对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满意度。对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。对于装修避免庸俗材料和建材堆砌注意把握现代文化艺术自然表现。对于环境注重自然艺术和实用结合注重创意性园林和小品。目标客户群体对于项目细节和附加价值需求人们对高档住房要求普遍把项目本身档次放在首位自然元素与人文元素合理配搭健康与便捷居住条件都是购买条件核心衡量指标。对房屋本身建设方式规模需求参差不齐注重个性化这就要求项目在保证高档次前提下充分注重对个性展示和保留空间。人们普遍反映自己偏重事业工作繁忙渴望享受舒适幸福家庭生活因此除对项目本身质量有较高要求以外项目附加价值周边环境配套设施软性服务等越来越成为人们在考量选择近似项目时起决定性作用因素。对于物业管理普遍认为应具有明显可识别性和唯性强调专署拥有感和与众不同稀缺性。第五章项目开发建设建议项目总体规划建议总体规划设计上要符合项目精神层面要求符合客户身份归属认同尽可能将物质产品和精神形态高度统避免出现流派设计极端表现要创新合理人性要符合客户特征和土地特征。同时概念设计方案要有深刻内涵它应该是精神与物质最佳结合是人与建筑自然与建筑艺术与建筑社会与建筑结晶体。要服务于社区主题概念实行贴心物业管理。在设计规划上综合考虑内外交通公共设施行政管理环境保护技术经济要求合理布局站在城市高度看社区建设为居民创造与城市完美和谐居住环境。二项目建筑设计建议住宅建筑设计建议住宅设计应充分体现以人为本原则想住户之所想每细节处理都应体现出对人关怀和尊重。户型功能实现功能分区特别是对主卧设计不仅有更衣和盥洗间还有主卧套儿童房主卧套起居室将更多地予以周到细致考虑。住宅外观设计采用简欧风格强调建筑独特性新颖性和国际性。创造空中绿化在不同标高种有不同植被打开窗可以看到不同景象。创造立面变换不同色彩不同强弱在晚上发光盒子建筑。建筑材料方面大量采用新材料新产品如保温隔热系统中水循环系统等要达到节能舒适安全经济耐久性能科技产品。户型设计多样化包括平面布局多样化建筑面积规模大小多变房型设计多样化平层错层可实现空间组合变换。二商业综合楼建设建议功能以餐饮休闲娱乐住宿为主商业综合体。社区配套在综合楼内实现如面包房品牌美容美发店品牌药店高档洗衣店便利店小时自助银行等。另外社区会所也在社区内配套实现。三项目配套设施建议综合商业楼配套部分对外经营部分为业主日常生活提供方便。智能化配套。整个项目智能化要尽可能做到完善先进。四户型配置建议平米户型平米户型五环境艺术设计建议园林景观在功能上要突出使用性和参与性拒绝单纯观赏景观设计要满足客户置身其中行走路过和屏窗远眺等不同视点需求。景观设计要与建筑紧密结合互相呼应互为景色所以景观与建筑物理衔接与视觉衔接均要符合美和科学原则。景观设计中地形高中低植被选择上花果叶草乔灌材料上木水土石均必须结合实际效果来研究选用如春夏秋冬黑白明暗灯光小品节能环保使用安全以及客户在园区内嗅觉触觉听觉等感受做到园区生态和谐。要结合社区主题建筑得风格考虑创造性景观设计拒绝落入俗套。注意高科技在园林中应用。上述优化建议仅仅是个思路设计人员在把握总体原则前提下可以有更多突破。第六章项目开发经营策略及投资估现。三项目配套设施建议综合商业楼配套部分对外经营部分为业主日常生活提供方便。智能化配套。整个项目智能化要尽发产品能符合这些目标顾客要求另方面如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。项目资本风险项目建设过程中要让购房者对本项目有足够信心。同时在项目预售中可适当加大营销费用比重以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此项目公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况项目成本因素更为敏感因此在项目开发经营中要认真做好项目成本控制工作同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第九章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展良好房地产市场环境政府对项目公司开发本项目鼎力支持等等这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境与机遇。二项目在经济上具有较强可行性根据目前市场形势对预期目标利润估算结果具有较强可行性。三项目具有突出优势►望奎项目潜在需求量大。►项目定位属中高档产品设计规划优势突出。四项目实施难点项目时间较紧开发过程中各方面工作协调难度大期房销售不能眼见为实在客户日臻理智今天销售存在定难度周边自然环境较差未来环境主要依靠自身发展。五强化项目进程中投资质量进度控制注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策以保证项目按期完成。严格执行设计标准积极推广标准设计及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理。前言报告编制目的二报告编制依据三项目概况第二章项目开发经营环境分析经济地理影响因素二市政配套条件及发作产品针对不同客群设计不同产品以达到在销售过程中尽量避免正面直接冲突情况。因此现在产品可以说是百花齐放各有千秋。从客户需求和其它项目成交情况看目前此类产品市场上成交量较大户型集中在平方米左右总价在万左右舒适三居户型。此类产品虽然定位较高但仍属于中高档产品更高层次客户将会选择环境更加优秀户型更大多层洋房。商业产品定位以餐饮休闲酒店会议社区配套步行街为主要商业业态综合商业体业主俱乐部。二客户定位从同类项目客户和区域内目标客户两方面对客群个体特征及行为特征进行了调查结果如下目标客户个体特征年龄主要在岁之间般多为三口之家结构。购买高档项目人群年龄有明显年轻化趋势些岁以上单身贵族或二人世界也颇为常见。工作范围以政策机构金融机构为主职位普遍为企业中层以上管理人员思维活跃精力旺盛见多识广。普遍处于上有老下有小发展阶段繁忙工作与享受家庭生活之间存在着强烈矛盾冲突。主要从事高端管理企业高管或个体私营主。目标客户群体对于项目需求基本与我们出发点相吻合对项目形象要求三高即高尚高档高质量个性化要求寄出自我性格需要符合现有习惯需要体现个人成功同时还要做到与众不同。关注项目群体特征和文化环境塑造需要物以类聚居住圈。对产品本身讲求生活空间讲求生活质量讲求生活环境讲求家庭满意度。对于建材和系统强调科技与新型环保节能高效。对于装修避免庸俗材料和建材堆砌注意把握现代文化艺术自然表现。对于环境注重自然艺术和实用结合注重创意性园林和小品。目标客户群体对于项目细节和附加价值需求人们对高档住房要求普遍把项目本身档次放在首位自然元素与人文元素合理配搭健康与便捷居住条件都是