案均价为，元平方米，其中最低月份二月，均价为，元平方米，最高月份为月，均价为，元平方米，全年成交均价相差元平方米，震幅为。

与年，元平方米成交价相比，年绵阳城区商品房成交备案均价上涨了元平方米，涨幅为。

与年，元平方米成交均价相比，上涨了元平方米，涨幅近。

从区域价格来看，最高为涪城区，达，元平方米，其次为经开区，达元平方米，第三为科创园区，达，元平方米。

六客户群体构成分析客户来源区域近年成交均价趋势元平米年年年绵阳地区其他地区绵阳市区从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例，符合个中型城市房产消费构成比例。

同时，通过市调分析，从外地购房群体特征来看，这类客户群表现出较明显购房特征如下来源区域外地购房群体已由本市辖区二三级县市逐渐扩展至广元遂宁剑阁德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了定影响力臵业动机以自住为主。

根据购房人群来源地区不同臵业动机也出现定差异，是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书二是经济发达外省市原籍绵阳人群安臵父母及家属三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老转业安家目进行购房。

信息渠道以客带客口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。

购房群体职业随着市调深入，异地购房群体逐步认可了绵阳居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。

目前绵阳市各类商品房异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体扩大，有利于为本项目开发提供稳定消费客源基础。

绵阳房地产高购买力客户群分类企事业单位中高层管理人员科研教育人员私企老板政府官员军人教职人员政府公务企业普通职员企业管理人员个体工商户军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户私营企业主外地臵业者另外其他高收入者包括自由职业者高收入退休人员金融等高收入行业从业者部队高级军官和家庭经济条件较好新生代也有定购买力，经过对这些客户群进行归类，可以分为以下集中情况首次臵业者或解决基本居住需求以房以下或小房左右户型为主，对价格较敏感三口小康之家舒适型房左右户型，对环境配套安全等方面均有所在乎改善居住条件二次或多次臵业以大房以上或房左右为主，甚至选择别墅类，对品质更看重，在乎小区形象私密性和安全感自由职业客户以房或房为主，看重环境配套安全投资客户性价比较高或有特殊投资价值点是重要吸引力，对总价和未来价值在乎结论客户定位结论将主要目标客户聚焦在类解决基本居住需求参加工作时间年以内买给子女或父母居住丁克家庭或年轻夫妻稳定家庭小康理想标准口之家改善居住条件般都有子女，在乎社会形象，在乎家庭成员，家庭稳定，对居住空间有个性化需求投资者七产品分析项目分析优势先进房地产开发理念周边配套完善优越地理环境政府政策扶持劣势地理环境局限性发展空间小对房产市场调控，国家政策出台机会稳健发展绵阳市宏观经济形势绵阳房地产市场迅猛发展绵阳市房地产市场进步细分旧城改造政策优惠和该地段稀缺商业地块开发机会威胁绵阳房地产市场开发大幅放量大体量开发带来市场风险房地产开发同质化竞争通过以上分析，可以判该项目市场核心竞争力在于加快项目品牌建设，着重强颖产品规划及设计理念加强产品创新性以及营销手段创新，扩大项目知名度和美誉度，而开发利润增长主要依靠住宅产品市场价值提升实现。

依托项目地段自身优势，打造新楼盘影响。

八项目建设必要性加快绵阳市房地产业发展需要住宅产业已日益成为绵阳市新消费热点和经济增长点。

加大房地产市场结构调整，促进房地产市场持续健康发展，须有金融和财税政策支持，需要进步抓住国家实行扩大内需政策机遇，加大金融和财税对住宅市场支持力度，培育住房有效需求。

据调查，未来三年内准备购房和提高住房标准居民占调查城市总人数，其中以中高档商品房为主，预购术指标按规划局审批确定控制指标为准，设计按规划控制进行成分析客户来源区域近年成交均价趋势元平米年年年绵阳地区其他地区绵阳市区从目前绵阳地区房地产客源构成区域来看，绵阳市区客源接近，而绵阳地区及外地客户所占绵阳当地购房比例，符合个中型城市房产消费构成比例。

同时，通过市调分析，从外地购房群体特征来看，这类客户群表现出较明显购房特征如下来源区域外地购房群体已由本市辖区二三级县市逐渐扩展至广元遂宁剑阁德阳等周边县市，甚至其他省市和地区外部区域拥有了定影响力臵业动机以自住为主。

根据购房人群来源地区不同臵业动机也出现定差异，是绵阳周边二三级县市选择绵阳方便子女读书二是经济发达外省市原籍绵阳人群安臵父母及家属三是收入水平较高，但居住环境恶劣地区人群出于退休养老转业安家目进行购房。

信息渠道以客带客口碑传播为主，电话咨询及网络了解为辅。

购房群体职业随着市调深入，异地购房群体逐步认可了绵阳居住价值，购房群体层次已形成多元次格局。

目前绵阳市各类商品房异地购房群体主要以企事业单位职工为主，经商人群体为主辅，消费受众群体扩大，有利于为本项目开发提供稳定消费客源基础。

绵阳房地产高购买力客户群分类企事业单位中高层管理人员科研教育人员私企老板政府官员军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户军人教职人员政府公务员企业普通职员企业管理人员个体工商户私营企业主外地臵业者另外其他高收入者包括自由职业者高收入退休人第部份项目的整体分析总论项目概况项目名称国际商业广场建设单位建设地点绵阳市涪城路号项目总占地面积，平方米项目总建筑面积，平方米。

本项目由栋层米酒店综合楼栋层米的高层住宅及层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合的集商业居住休闲为体的现代城市综合体。

因此该具有较强盈利能力和较高经营收入盈利水平。

六敏感性分析项目投资总收益，销售利润率为，远高于银行利率，融资没有风险。

项目投资回收可靠性较强，不会造成资金回收拖欠风险。

因此本项目风险不会太大。

项目销售收入成本费用销售税金销售利润投资利润率销售利润率基准情况销售收入不变，成本上升成本不变，销售收入减少销售收入减少，成本上升第十章结论通过以上项目可行性研究报告，结合项目实际情况，我们认为项目开发前期各项准备工作已基本就绪，在目前宏观背景下，开发建设周期易于掌控把握，投资回报率较高。

项目管理将采用先进开发理念和务实工作作风，精心策划精心设计精心施工精心管理确保项目开发成功。

二〇二年十月温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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多人，副教授高级工程师以上高级科技人才近万人，并有中国乃至亚洲流科研测试手段和新产品开发能力。

绵阳各级各类学校由应试教育向素质教育转轨，并取得了明显实效。

绵阳中学南山中学绵阳外国语学校绵阳东辰实验学校在四川及周边享有盛誉，吸引了大量优秀学子来此上学，四校每年考入北大清华等重点名校重本上线率名列四川前茅。

近五年绵阳经济快速发展，指标如下单位亿元年度年年年年年上年总额增长二绵阳房地产开发现状分析年绵阳市房地产投资总额亿元，比上年增长，已经形成了以涪城区为中心，向东西南北辐射，并沿涪江安昌江两岸发展格局。

年绵阳市房地产投资总额将达到亿元，商品住房价格也会在去年较大涨幅基础上持续上涨。

目前在售项目普通住宅已有数个超过元平米，达到元平米左右。

年月，绵阳房地产投资完成亿元，增长，增幅比月下降个百分点。

月，绵阳商品房销售面积万平方米，同比增长，增幅比去第部份项目整体分析第章总论项目概况项目名称国际商业广场建设单位建设地点绵阳市涪城路号项目总占地面积，平方米项目总建筑面积，平方米。

本项目由栋层米酒店综合楼栋层米高层住宅及层商业裙房组成，形成与地块重要性相符合集商业居住休闲为体现代城市综合体。

其中商品住宅建筑面积含半阳台面积，平方米酒店建筑面积，平方米地上商业面积，平方米地下室建筑面积，平方米车位个。

总投资，万元。

二编制依据国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数投资项目经济咨询评估指南绵阳市城市总体规划国家现行行业规定法律法规设计标准核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三编制范围本报告对开发建设项目规模建筑方案场址选择项目实施计划投资估算技术经济分析等多方面进行论证，全面考察项目建设必要性和可行性。

四总体建设规划方案指导思想建筑设计应以人为本，创造个方便安全舒适和谐商业休闲和人居环境，规划布局力求具有整体性经济性时代性超前性。

从空间上为人们各种需求实现创造条件，将社会经济现状与发展可能相结合，为居民创造新颖别致高质量生活和居住环境。

规划设计原则坚持建筑功能建筑美学空间组合城市美学均满足城市规划要求和建筑综合功能布局合理方便实用原则。

重视总体环境建设，兼顾社会效益经济效益和环境效益，把对土地利用作为对环境改善和美化。

项目定位以商业为主住宅为辅，突出特色创立品牌，合理设计择优定案，节约成本提高效率。

高效节约便于施工，讲求质量，控制投资。

第二章项目提出背景绵阳市位于四川盆地西北部，涪江中上游地带，是中国唯科技城，四川省区域中心城市四川省副省会四川省第二大城市，素有富乐之乡西部硅谷美誉绵阳，是我国重要国防科研和电子工业生产基地，面积，平方公里，占四川省土地面积。

其中绵阳市区面积约平方公里左右。

全市按地貌主要类型山区占，丘陵区占，平坝区占。

绵阳灾后重建取得了令世人瞩目成绩，大大加快了城市经济发展步伐，同时，城市开发建设也面临新历史发展机遇，今年，绵阳市出台了旨在加快旧城改造号文件，并成立了专门领导机构和办事机构，推进城市旧城改造。

城市概况交通绵阳交通设施完善，是川西北重要交通枢纽。

公里城市道路和宝成铁路成绵高速成都绵阳绵广高速绵阳南低，高差悬殊大，地貌由山地向丘陵过渡，形成了较为独特气候特点。

绵阳市气候四季分明，以冬季最长，为天春夏季次，为天和天秋季最短，为天。

夏秋雨水充沛，虽冬春时有干旱发生，但年平均空气相对湿度均在以上，因而终年湿润。

绵阳市年中最热七月平均气温为，历年极端最高气温，除盐亭为和梓潼为外，其余各地在之间。

虽有伏旱高温天气，却少酷暑。

年中最冷月平均气温为。

绵阳市降水量比较充沛，全市年均降水量毫米。

其分布特点是南北少，中部多东边少而西边多。

全市小时极端降雨量为，绵阳城区小时极端降雨量为，全市区域性暴雨天气累计过程雨量最高值为。

人口绵阳市现有总人口万人，其中城镇人口万人，绵阳市城区万人。

从整个绵阳市来看，近几年绵阳城市化进程发展较快。

究其原因，主要是由于绵阳市政府规划，工业经济发展很快，第三产业发展