城区 实现快速的连接。

图项目与各主要中心的位置关系 项目地处海湾新城中部，东靠北海市工业园，西临廉州湾。

随着北海市 工业园区的开发建设，项目地块周边的市政设施将进步完善，土地的价值 也会随之提升通过海景大道道与主城区的联系非常便捷。

自然条件 项目地块是利用滩涂用地改造而成，土地平整工作已经完成，项目地块 属于半生地，需要加快市政配套设施的建设。

地块西临廉州湾，拥有长达 的海岸线，海景是本项目最大的资源，在项目规划设计时应重点考虑建筑的 朝向，保证最多的建筑朝海，以景观为建筑布局的导向。

图项目景观分析图 综合以上因素根据项目的定位，结合项目的区位条件景观条件，选 址于工业区西侧，既考虑了城市的功能布局，又符合为工业区配套服务的功 能定位既有效的利用的海景资源，同时可以提升工业园区的整体服务水平。

项目规划策略建议 规划策略 以组团式结构规划各不同功能的功能区，并通过公共活动轴带实现 有机结合。

空间规划布局建议 北海市工业园区配套服务区的规划布局为两条轴带，三个片区展开。

两条轴带公共活动轴和步行景观轴三个片区居住区邻里中心和商务 区。

图功能分区示意图 两条轴带 公共活动轴 公共活动轴将串起三大功能区轴线北侧是居住生活功能区，重点开发 住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平轴线南侧是邻里中心和商 务区。

沿公共活动轴将建设学校超市邮局银行等公共服务设施，发展 社区生活服务，成为工业园区和整个海湾新城的社区生活配套服务平台。

步态型现代化的新型功能区。

商务港商务办公是本项目的主要功能之。

利用优秀的海景资源，形 成星级的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。

除了引导工业园内区 内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣 开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。

随着环北部 湾经济开发区开放开发的不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国 外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成为大客户 的办公场所小型客户的交易场所和洽谈空间。

海景商务公寓酒店该功能是整个项目的配套服务功能，兼具旅游度 假功能，主要是服务与整个项目及工业园区的商务接待中心。

同时为外地游 客提供高品质的悠闲旅游居住空间，引入分时度假的概念。

图园区整体效果发展意向图 土地利用计划建议 根据对周边环境的考量，三大组团的开发功能，根据政府对土地开发强 度的指标，提出土地利用计划建议。

表土地利用计划表 综合考虑项目所处的区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度的控 制要求，拟申请以下规划设计条件 用地规模亩合公顷 总建筑面积万 综合容积率 建筑密度 绿地率 区片用地性质功能面积亩占地容积率建筑面积万 居住区 住宅居住 公建公服 道路及绿地 邻里中 心 商业商业 公建公服 道路及绿地 商务区 商务办公办公 商务公寓办公 道路及绿地 合计合 项目的计划与组织 项目的组织管理 本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方广西新 海湾城建投资有限公司，作为本项目的直接业主单位。

项目的开发建设运营推动深度的专业化合作模式，在项目的规划建筑 设计工程监理成本控制营销代理物业管理运作经营等环节，均计 划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项 目的综合素质全优。

项目建设计划与分期 计划原则 根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，政府对工业园的规划 及指导意见，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开 发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统策划统规划统经 营的指导思想下进行项目开发，并在推进行的节奏上遵循如下原则 先启动居住项目，争取快速获得更大的现金回流，实现整个项目的滚动 开发。

项目建设计划 本项目计划的主要开发建设分为三大周期，共用时年，项目进程的粗 略计划纲要安排如下 第周期分两个阶段首先完成项目的立项完成项目的前期概念规划 及修建性规划设计工作，完成土地平整工作，启动并完成部分基础设施和环 境整治工程，部分居住社区内的公共服务设施配套工程启动部分住宅物业 的建设。

用时年时间。

第二周期启动邻里中心的建设，进步加快住宅物业的开发，在适当时 间段启动商务区的建设，继续规划相关实体建设。

用时年时间。

第三周期在前两个周期开发的效果下，完成剩余物业的开发建设，总体 思路是先景观然后住宅建设中后期进行商业商务等配套街区建设。

用 时年。

投资估算及资金筹措 投资估算依据 本建议书对本项目的发展总构思规划设计纲要及估定的技术经济指标。

广西区内北海市同类建设项目的投资估算指标。

国家及市政府有关基建房地产项目的各类规费文件。

投资估算 根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。

表项目投资综合估算表 费用名称单价工程量单位总造价亿元备注 土地费用亩含征地土地整理等费用 前期费用包括前期顾问勘探设计报建等 工程费用包括市政配套建安工程等 不可预见费前期费用和工程费用的 营销费用包括营销代理广告推广等费用，为销售额的 管理费用包括运营管理监理等费用，为工程费用的 总投资 项目资金筹措 根据项目概要性总体规划及开发周期计划，本项目采用分期的滚动开发模 式。

项目使用的资金主要来源于三个部分自有资金项目公司的股本金，银 行贷款及销售回笼后投入的滚动开发资金。

项目的融资方式多样化，根据项目资金的需要，制定合理的权益资金结构， 股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金的方式进行 融资。

根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财 务成本的压力。

项目经济与社会效益 项目经济效益预测 项目收益 项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开 发出售的居住区住宅商业的销售收益本项目为海景概念的生态度假住宅， 并根据未来城市发展走势，住宅价格按照元，商务物业价格按照 元，商业按照元估算。

表出让收益估算表 序号物业类型销售单价元销售面积万销售收入万元 居住 商务 商业 合计 项目可实现的出让性收益为万元人民币 税费计算 按目前国家对住宅行业的税收规定，房地产销售环节的综合税率约为总 销售额的，包括营业税营业税附加印花税教育附加税土地增值 税等。

本项目物业销售环节的税收支出和企业所得税共计亿元左右， 扣除项目成本和应缴税额，项目最后利润为亿。

目录 背景调研分析 北海市社会经济发展状况 北海市城市发展战略 项目的提出及战略意义 项目的定位 项目的选址 项目的区位 自然条件 项目规划策略建议 规划策略 空间布局规划建议 土地利用计划建议 项目的计划与组织 项目的组织管理 项目建设计划与分期 投资估算及资金筹措 投资估算依据 投资估算 项目资金筹措 项目经济与社会效益 项目经济效益预测 项目社会效益预测 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 背景调研分析 北海市社会经济发展状况 经济发展概述 北海位于广西壮族自治区南端，北部湾东北岸，广西南部的经济中心城 市。

海洋珍品海上森林海底珊瑚海洋文化海滩运动海上航线构 筑了个被誉为东方夏威夷的海滨旅游城市。

北海市自然资源丰富，是中国五个少数民族自治区中唯的沿海开放城 市。

北海市辖县三区，行政总面积平方公里，陆地面积平方公 里，其中市区面积平方公里含涠洲斜阳两岛，城区约平方公里， 海岸线长公里，总人口万人，其中市区人口万人。

改革开放多年，北海经济建设社会事业和人民生活水平都发生了巨 大的变化。

特别是随着环北部湾经济区的开放开发，北海市改革开放和现代 化建设取得重大突破。

年全市国内生产总值达到亿元，年均增长 。

二三产业比重由年末的优化为 ，产业结构趋向合理。

社会主义市场经济体制初步建立，市场 在资源配置中的基础性作用明显增强。

北海将抓住环北部湾经济区开放开发这历史机遇，加快发展，使北海 成为北部湾经济建设的亮点，国内外关注的热点。

经济指标分析 国内生产总值 年北海市经济社会持续稳定健康发展，全年完成全市生产总值 亿元，增长，人均生产总值元折合美产业 结构由年的优化为实现了二三 北海北湾中心北部湾科技商贸金融中心 滨海风情独具魅力的旅游胜地 开放之都环北部湾经济区的战略支撑点迈向国际化的城市 的工业为主导的产业布局，工业立市的城市发展目标逐步实现，按照 北海市政府通过的关于北海市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 的报告，年北海市的要以实现亿元为预计目标，亿元为奋 斗目标。

表城市统计与增长走势表 亿元增长率指数增长率 亿元 增长率 年年年年年 资料来源广西年鉴，广西统计信息网 年北海市工业运行状况 工业生产持续快速发展，工业主导地位更加突出。

年完成全市工业 增加值亿元，增长。

工业对经济增长的贡献率超过，规模以 上工业企业分别完成工业总产值增加值亿元亿元，分别增 长。

园区经济高速增长，工业园区完成工业增加值亿元， 增长。

高新技术园区完成工业增加值亿元，增长。

石化 电力生产供应通信计算机制糖饲料生产及水产品加工等六大行业完成 工业产值占规模以上工业产值的以上。

强优企业数量有新增加，实力有 所增强，全年新增家规模企业，家产值超亿元企业全年累计完成产值 亿元，占规模以上工业产值的，港口货物吞吐量完成万吨， 增长。

北海市工业园区发展情况 北海市工业园区成立于年月日，年月日经广西壮 族自治区人民政府批准，升级为自治区级开发区。

园区规划建设目标是可