政府管理部门严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达风险。

另外，房地产生产和销售有明显区域性。

由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来风险。

政策风险房地产业税收变化风险国家经常通过税收来调控对房地产投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。

如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目盈利水平降低。

盘锦市对房地产企业金融政策变化风险盘锦市对房地产企业金融政策变化风险也将影响该项目经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化影响。

按揭利率受国家房地产行业政策影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户现金供款量，从而影响总体购房客户总量，减少整个房地产市场容量。

同时，房地产办理按揭政策日益规范延缓了业主办理速度，银行按揭放款速度减慢将还借款本金资金来源企业自有资金项目净收入世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目项目贷款偿债备付率表表单位万元年份利息备付率计算偿债备付率计算备注本年应付利息本年可偿还利息金额本年利息备付率本年还本金额本年可偿还本金金额本年偿债备付率指南规定正常情况下，利息备付率至少应大于，偿债备付率应大于。

世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目财务生存能力分析本项目财务生存能力分析范围主要是项目建成后正常运行能力。

为了使实业有限公司颐养中心建设项目正常运行，项目运行费用来源于各服务区燃料动力费及其它成本费用支出，计万元经营收入来源于项目区房屋租金收入，计万元。

经计算，本项目年净收入约为万元，由此可见，本项目财务生存能力是有保障。

财务评价结论实业有限公司颐养中心项目建设，其主要目是为解决社会养老问题，为老年人及需要康复老年人提供完善服务设施，工程不是以盈利为目，从长远来看，社会效益显著。

本项目单位功能投资混料生产线是综合考虑产品定位市场需求设备产能等多方面因素，经与设备厂家技术人员反复研究推敲，最终确定生产工艺，该生产线与前期考察过预混料生产厂家相比，既满足了公司各方需求，也体现出了生产工艺灵活性与实用性，从设备投资费用比较而言，性价比也较高。

基于现有生产线已无法满足下步发展目标，且存在粉尘浓度超标生产环境恶劣劳动强度大生产工艺及生产设备落后产能不足安全隐患凸显等问题，因此迫切需要更新预混料生产系统，以提高生产效率，照企业目前修理费水平，修理费按固定资产原值计算。

其他制造费用其他制造费用单位功能运营成本借款偿还期均在正常合理范围内，从财务评价角度看，项目是可行。

世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目第十五章社会评价项目对社会影响分析拟建项目对本区域经济和社会发展将会产生较大影响。

项目实施对当地老龄社会福利事业影响。

围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求险控制产品具有应用领域广泛需求量大市场特征，分散了国外产品控制范围，使国产产品有足够市场拓展空间。

本项目核心设备是目前国内最先进加工设备。

保障了产品质量工艺要求，强化了竞争说服力。

企业已建立个完备卓有成效销售体系，拥有自己忠实客户群体，保证了市场渠道通畅性。

管理风险控制经过多年快速发展，公司已具备现代化企业特征特性企业弘扬建造以人为本企业文化，实施启用等现代化管理工具和手段，建立培养技术骨干力量，构建出以市场为导向以客户为中心服务理念。

资金风险控制企业自身经济实力和良好企业信用保障了企业在资本筹措上优势。

可以保证项目顺利实施。

政策风险控制国家和地方政府直关注并积极支持公司发展，并给予企业各项政策支持，使企业始终能够健康稳定向前发展。

第十五章建议由于本项目对企业发展具有重要作用，企业必须加强项目管理，推动项目建设，积极筹措项目资金，力争早建成早投产早见效。

建议企业通过本次改造进步深化改革，创新机制，强化企业市场优势和品牌战略，不断增强企业核心竞争力，扩大企业品牌效应和知名度。

建议企业切实做好本项目生产工艺等准备和人员培训等基础工作。

同时要积极争取政府有关部门指导和支持，争取社会各界广泛了解和关注，吸引有识之士加盟合作。

建议企业在做好本项目同时，发挥技术专长和兴科公司各种优势，继续加大投入，加大技术创新力度，积极开发新产品，适时向复混合自动计量自动打包粉尘控制密封性差跑冒严重高效除尘设备损耗高低工况环境粉尘浓度超标粉尘浓度符合国家规范潜在风险发生尘肺病几率高发生尘肺病几率很低成品打包人工自动称重计量人工自动配料控制人工屏上自动控制成品出入库人工叉车达产能力吨月吨月产品供需仅够自用可满足自用外销牧场之需设备投资万元万元安全隐患高低备注达产能力按照双班生产每天生产小时月生产天计算。

此次新增预地产周期般为年。

但是，由于反应与调整较慢，房地产业周期与国民经济周期相比有明显滞后性。

公司将面临着国民经济发展周期带来影响。

市场不够发达和存在市场分割风险目前，土地作为房地产开发主要资源，其供应市场化程度较低商品房这特殊商品，其交易过户目前受到主要为制造成本中除材料燃料动力人工折旧摊销以外部分，按固定资产原值计算。

其他管理费用其他管理费用是指管理费用中除管理人员工资福利以外部分，包括差旅费交通费办公费用工会经费职工养老保险费医疗保险费失业保险费等，按工资福利计算。

通过本项目改造，可节省排污费万元。

其他营业费用其他营业费用主要用于产品广告宣传及运输等费用，参照企业目前营业费用水平，按营业收入定比例测算。

折旧费预计本项目固定资产投资中，新增固定资产原值万元。

固定资产折旧费按直线法残值率测算。

折旧年限建筑物年设备年。

固定资产折旧费测算见附表。

利用现有固定资产万元按年折旧计算。

摊销费预计本项目固定资产投资中，新增其他资产投资为万元。

其摊销费从项目投产年起，按年等额摊销测算利用现有无形资产万元，年摊销费按万元计算。

无形资产和其他资产摊销估算见附表。

利息支出固定资产长期贷款还款期内应付利息以及流动资金短期贷款应付利息计入当期利息支出。

总成本费用预计本项目在摊销完其他资产后正常生产年份总成本费用为万元，见附表。

利润测资金筹措资金筹措本项目总投资万元，全部由财务净现值为万元。

详见现金流量表全部投资。

投资回收期静态投资回收期为年。

所得税后静态投资回收期为年。

动态投资回收期为年。

所得税后动态投资回收期为年。

投资利润率本项目投资利润率为投资利税率为。

有关内容详见主要技术经济指标汇总表。

五不确定性分析本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。

通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素敏感性从小到大依次为容积率销售收入总投资。

六财务评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行。

如果项目能够享受开发区政策优惠，减免部分所得税，则项目财务效果状况可以得到很大改善。

十项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

风险因素识别和评估风险等级划分般风险风险发生可报告表编制及评价费用联合试运行费三不可预见费二财务费用三销售费用四总投资第二节资金筹措项目总投资为万元，资金筹措渠道如下龙泽房地产开发有限公司自有资金及股东自筹资金投入万元，占其中注册资金万元，股东自筹资金万元。

申请银行贷款万元用政府管理部门严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达风险。

另外，房地产生产和销售有明显区域性。

由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来风险。

政策风险房地产业税收变化风险国家经常通过税收来调控对房地产投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。

如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目盈利水平降低。

盘锦市对房地产企业金融政策变化风险盘锦市对房地产企业金融政策变化风险也将影响该项目经营，特别是地产项目融资和房地产按揭政策变化影响。

按揭利率受国家房地产行业政策影响，在未来有可能会提高，这将会增加中等以上收入水平客户现金供款量，从而影响总体购房客户总量，减少整个房地产市场容量。

同时，房地产办理按揭政策日益规范延缓了业主办理速度，银行按揭放款速度减慢将还借款本金资金来源企业自有资金项目净收入世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目项目贷款偿债备付率表表单位万元年份利息备付率计算偿债备付率计算备注本年应付利息本年可偿还利息金额本年利息备付率本年还本金额本年可偿还本金金额本年偿债备付率指南规定正常情况下，利息备付率至少应大于，偿债备付率应大于。

世纪爱晚长春实业有限公司世纪爱晚长春颐养中心建设项目财务生存能力分析本项目财务生存能力分析范围主要是项目建成后正常运行能力。

为了使实业有限公司颐养中心建设项目正常运行，项目运行费用来源于各服务区燃料动力费及其它成本费用支出，计万元经营收入来源于项目区房屋租金收入，计万元。

经计算，本项目年净收入约为万元，由此可见，本项目财务生存能力是有保障。

财务评价结论实业有限公司颐养中心项目建设，其主要目是为解决社会养老问题，为老年人及需要康复老年人提供完善服务设施，工程不是以盈利为目，从长远来看，社会效益显著。

本项目单位功能投资混料生产线是综合考虑产品定位市场需求设备产能等多方面因素，经与设备厂家技术人员反复研究推敲，最终确定生产工艺，该生产线与前期考察过预混料生产厂家相比，既满足了公司各方需求，也体现出了生产工艺灵活性与实用性，从设备投资费用比较而言，性价比也较高。

基于现有生产线已无法满足下步发展目标，且存在粉尘浓度超标生产环境恶劣劳动强度大生产工艺及生产设备落后产能不足安全隐患凸显等问题，因此迫切需要更新预混料生产系统，以提高生产效率，照企业目前修理费水平，修理费按固定资产原值计算。

其他制造费用其他制造费用