因此，预计限购政策退出总体需要年时间。

根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平研判如下房地产开发投资对比线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。

成交面积线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长二三线城市成交大幅增长。

成交均价线城市房价上涨更快，二三线城市房价相对值更低。

预计二三线城市房地产发展空间更大。

市场特点不同类型城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。

三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。

部分限购政策相对宽松或不实施限购三四线城市，调控期内存在发展机会。

第三章项目市场分析与预测项目开发条件区位分析项目所在地保亭县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬，东经，东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市琼中县。

总面积平方公里。

保亭县是三亚市陵水县乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地必经要道，目前有省级公路三亚至保亭公里，陵水至保亭公里。

距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各小时车程，距五指山市半小时车程。

交通极为便利。

十二五期间规划修建三亚至保亭高速公路，距离只有公里，使项目区位优势更加明显。

项目开发宗地位于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约亩。

主要资源气候条件保亭县属热带季风气候区。

具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显特点。

全年日照约小时，日照百分率达，年平均气温之间，年平均降雨量毫米。

土地资源全县现有耕地面积万亩不含国营农场，其中，水田万亩，旱田万亩，坡地万亩，有宜林地万亩，草地万亩。

森林植被全县有着森林覆盖率。

境内森林多为热带雨林，面积为万亩，林种多类，有经济林万亩，防护林万亩，灌木林万亩，橡胶林含农垦万亩。

珍贵木材有田生花梨绿楠红罗等。

空气质量空气洁净无粉尘，负氧离子含量高，空气质量常年保持国家级水平。

南药资源有各类南药万亩，拥有沉香降香萝工芙大血藤砂仁五指山参等五大南药个品种，是我国重要南药种植基地。

历史文脉保亭县辖个镇，个乡，个村居委会，个自然村境内有个国营农茶场，个热带作物研究所。

保亭县世居民族为黎族和苗族，其他民族均为移民。

全县人口万人，其中黎族占人口，汉族占人口，苗族占人口，其他民族占。

黎族苗族少数民族传统文化，是保亭县地方文化主体部分，此外，还有依托七仙岭热带雨林温泉雨林文化和温泉休闲文化等。

保亭非物质文化遗产积淀深厚，已先后两批成功申报四项国家非物质文化遗产。

政策环境年仙岭温泉等。

保亭与三亚陵水乐东万宁有着明显资源差异，与乐东五指山特点比较接近，但资源组合度远高于乐东和五指山市，保亭七仙岭正是三大资源高度组合承载之地免费入住，回报保亭天域度假酒店亚龙湾占地万建筑万二期间套房万元六成按揭，委托经营管理参考以上资料，确定本项目市场定位和营销策略定价策略。

项目营销推广目标本项目拟建设成为发展商海南北斗建大投资有限公司和山东北斗集团公司在海南向全国和世界展示个形象平台和沟通窗口接待基地，同时作为山东省政府企事业单位高级商务人士商务活动接待应酬旅游访亲停泊商务休闲港湾，营销计划年月开始预售，年月底售罄。

产权式别墅定价策略本项目价格策略建议采用两极化政策，选择景观相对较差别墅，制订有竞争力起价，并根据质素调整不同别墅及客房套房价格，令景观较好别墅承担更多成本，从而使售价水平更能被大部分客户所接受，以快速回收资金。

具体销售价格，将充分考虑销售市场因素和推出时投资变化因素，综合七仙岭最新温泉雨林产权式酒店市场行情和同类可比项目售价策略，以及本项目资源项目价值及预期赢利状况，平均价在元平方米，低开高走较有市场竞争力。

项目营销推广方式根据项目特性投资方式资金回笼计划和发展商实力等具体条件，将能够更顺利地达到销售目标销售方式确定下来。

建议该项目销售方式是首期别墅销售约栋，其中总建筑面积平方米企业会所别墅和平方米贵族私人会所别墅，将作为企业度假自住和贵族接待社交之用，以纯产权豪宅出售，价位适当高些其他平方米花园别墅和山溪别墅，体现是与大自然紧密接触，室内面积小，室外露台泳池庭院面积大。

但有些地段相比差点，价位可低些。

这些别墅不接受酒店式统委托出租经营，由产权方自行经营，酒店管理方只负责统物业管理和平时代出租服务。

二期开发别墅，建筑面积在平方米之间，共栋，分别进行产权式酒店销售，然后采用标准酒店式经营管理方式接受业主委托对酒店物业进行日常经营管理。

超五星级标准酒店将作为北斗建大集团在海南招待基地，委托国际顶级度假酒店管理品牌统经营管理，般不出售产权。

初步订为悦榕庄酒店经营管理。

采用自销为主松散型委托代理分销为辅销售方式。

项目物业管理本项目将采用酒店式模式进行日常经营和管理，酒店管理公司统按照超五星级酒店管理标准对经营酒店及业主购买产权酒店式别墅进行统管理和服务。

客户来源上，般管理外方通过自营酒店网络客源，保证以上北斗建大集团接待客户和关系客户保证客源其余为高端度假散客，预计占。

度假村将以高效高品质国际化标准管理理念，不断提高业务能力，开拓创新，培育定规模市场客源，确保度假村物业保值增值，维护和提升业主投资收益。

第九章财务效益评价财务评价依据本项目财务评价是依据国家现行企业会计准则企业财务通则和国家发改委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数。

建设部发房地产开发项目经济评价方法。

基础数据项目可售面积平方米，均为独栋别墅。

项目销售收入确定结合目前国家政策和海南旅游地产市场状况，按照保守估计原则，结合七仙岭板块项目特点，综合确定项目均价为，由此估算总销售收入为万元详见附表富，具有较好社会资源，能够保证项目开发建设质量和时间进度。

对项目开发建议根据对项目方案分析与可行性论证，以及对项目和市场初步了解，提出如下建议，供领导决策参考。

项目定位较高，土地等前期投资成本较高，所针对是国内外高端旅游市场和旅游地产市场，项目开发规划起点要高，真正做出国际顶级酒店品牌和海南及全国高端度假旅游村精品。

项目投资较高，投资时机很重要。

项目建设投资成本高低和投资时间成本对项目投资效益敏感性较大，项目建设资金筹措和合理使用是项目开发先决条件，开发商应提前做好项目建设资金筹措工作，做好项目建设资金运用管理和监督工作。

充分认识到项目存在优势劣势发展机会与所存在风险，扬长避短，提前引入项目开发全程顾问公司，强调项目品牌形象设计品牌营销和品牌管理。

做好项目策划与设计阶段投资控制。

由于在项目策划和设计阶段，影响总投资以上，因此，应当特别注意项目策划与规划设计工作。

项目建设投资较大，是影响项目财务可行性重要敏感性因素，建议开发商做好设计过程以及建设过程中成本控制工作，优选方案，降低项目投资风险。

强强合作，整合资源。

理顺与政府规划设计方监理方和酒店管理方等等方面关系，充分发挥各合作方实力和优势，扬长避短，实现优势互补。

附表保亭七仙御温泉雨林度假村项目财务评价附表如下附表主要技术经济指标附表建筑安装工程费用表附表园林景观公共配套费用表附表基础设施工程费用表附表前期工程费用表附表开发期其他费用表附表不可预见费用表附表总成本费用表附表资金投入预测表附表销售收入预测表附表财务损益表附表财务现金流量表附表敏感性分析表。

名开发企业强势入驻，更加吸引了全国投资者关注。

年初房地产市场出现井喷式增长，短短三个月海南岛房价暴涨，涨幅达倍。

随之而来是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国线城市成交量巨幅下跌。

海南房地产由于走出了条旅游地产开发路子，旅游观光带来旅游置业，岛外置业者信心不减。

开发企业没有停止在海南圈地脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺现象，多来海南注册开发企业为海南房地产市场贡献力量。

海口三亚房地产市场低速时期，二三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为海南第，琼海连续个月成交量占全省首位。

今年以来，国家系列对房地产严控政策出台，加快了海南房地产投资结构调整，二三四线城市旅游地产机会来临，岛中保亭五指山琼中等县市也成为继东线沿海之后，又资源型旅游地产开发热点。

海南土地出让及成交市场海南政府为防止年代初上演地产泡沫，严控各地目录第章总论项目概况项目发展商项目提出背景及发展前景项目实施依据第二章项目建设背景分析年海南宏观经济发展状况年海南房地产发展分析海南土地出让及成交市场年房地产大调控下后市分析第三章项目市场分析与预测项目开发条件项目开发价值保亭县旅游市场发展机会七仙岭旅游资源价值七仙岭板块旅游地产竞争态势七仙岭板块旅游地产开发对保亭县影响项目客户群分析世纪旅游度假客户需求分析产权别墅目标客户群度假置业投资客源分析国内旅游度假客源分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，国外旅游度假客源分析项目目销售收入预测表。

项目开发成本和费用确定项目开发成本包括土地费用及契税前期工程费基础设施建设费建安工程费度假村公共配套费开发期其他费用不可预见费产权酒店管理基金等八项，直接开发成本总计万元。

开发费用除管理费外，销售费用根据本项目高档次，低密度特点，自销为主，分散代销为辅，按销售总收入取费计算，平均费用约在万元年。

财务费用未考虑原因，是投资资金由企业自有资金解决。

损益计算详见附表项目损益预测表，各种税金计算标准如下营业税按计算，教育费附加按营业税计算，城市维护建设费按营业税计算，所得税按计算，土地增值税暂按销售收入计算。

财务评价财务静态分析本项目预计总销售收入为万元见附表项目销售收入预测表本项目利润总额万元，投资利润率净利润万元，投资净利润率，资本金利润率。

见附表项目损益预测表。

财务动态分析基准折现率按计算，相关财务数据见附表项目财务现金流量表财务评价指标如下全部投资财务内部收益率税后全部投资财务净现值税后万元静态投资回收期含建设期年动态投资回收期含建设期年。

经测算，本项目财务净现值大于零，说明项目获利能力超过了基准收益率，因而在财务上项目是可行项目财务内部收益率高于行业基准收益率，说明项目在财务上是可以接受。

敏感性分析本项目为顶级旅游度假村项目，经营中将受到制约因素较多，为更好地把握各种不利因子负面影响，并采取相应对策规避风险，争取更好经济效益，现分别就项目建设投资别墅产权销售收入主要是销售价格影响分别变化，计算其全部投资税后财务内部收益率和投资回收期等指标变化。

详见附表。

从表中看出，项目建设投资增加对财务内部收益率影响是最敏感因素，项目建设投资降低对项目回收期影响是最敏感因素，所以在项目建设经营过程中应高度注意其变化，并采取积极措施予以规避