房价下跌艰难 目前，自年底开始到年的月中旬，政府出台了多种调控措施 直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有定的效果，但没有也不可 能达到立竿见影的效果。

房地产投资和开发都有定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期 的情况下，供给不可能有明显改善。

从年月份的数据看，当月房屋竣 工面积同比增速为，新开工面积为，分别比月下滑了 和。

我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前 降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致年 上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。

从购置土地 面积看，年月累计为亿平米，同比下滑，比月扩大， 从绝对量看，年的购置面积低于以往年任何年的面积，这说明在地价 飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的 缩减也影响了未来住房面积的供给。

年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速，年 年积累的库存迅速释放，而年当年形成的直接供给非常有限。

从 统计的个重点城市的去库存化周期数据看，年月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近年来的历史低位，经过年三季度以来 的充分释放，目前这些全国线城市正步入库存化的真空期，些房价较为合 理的城市可能会加大开发投资，从而步入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高 的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进步持续。

年季度投资同比增幅较大 由于基期因素，年地产开发投资增速同比有可能超过。

回顾 年上半年小阳春以来，地产开发刚刚走出阴霾，而年季度投资增速 平均为，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在 利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的 措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况 下，开发商也可能会进行些必要的开发，为以后的库存做准备。

毕竟些城 市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头， 房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。

不过，由 于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。

年季度中地产投 资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补 库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。

对于 线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。

销售将逐渐回归常态 年月以来，新房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较 明显。

截至月底，根据统计的个重点城市周成交面积为万平米，虽然 大大低于年四季度的平均水平，但也恢复到年二季度的整体水平。

对于今年季度的成交情况，我们持谨慎态度。

由于月份春节因素，预计在 市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。

季度销售状况 可能会逐步走向常态，但与年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原 因，增速仍然保持强劲态势。

我们认为，在经济向好上升的阶段，年上半年地产销售速度不 会出现转折性的变化。

到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。

如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制， 如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。

总之，年三季度以前，房地 产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实， 但大幅波动的可能性不大。

二年季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 年季度中，线城市自住型需求日渐式微，二三线城市将随 年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。

年季度，北京上海深圳等线城市房地产市场已明显恶化， 居民对房价的负担能力已经接近或超过年的水平，年以来线城市自 住型需求将难以为继。

二三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但线城 市的高房价正逐渐向二三线城市蔓延和波及，年二三线城市房价将继 续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。

通胀压力下，房价上涨预期促使投资投机性需求活跃。

资金成本方面，年以来房贷利率已经持续维持低位。

二线主要 城市住宅租金收益率多处，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收 益率为左右，投资需求空间非常有限。

房价上涨预期方面，年以来金 融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格 将在段时间的市场调整后进步上涨，从而促使投资投机气氛活跃。

但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是年季度后房地 产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。

商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。

年底以来二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降， 些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到个月。

针对短期 供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资，年季度的月，全 国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比去年同期提高个百分点。

其中，商品住宅完，回笼资金而降价促销。

线城市总体上市场价格呈上升态势，北京上海均有部分项目小幅提价现 象，而深圳房价则相对平稳。

二三线城市的房价表现较为多样，多数城市仍以 稳定为主，苏州宁波扬州等城市中的项目价格出现了涨跌互见的情况，常 州等城市项目价格仍有小幅下调，杭州武汉等城市则表现了价格回升的 态势。

线城市成交持续放量价格稳中见涨 本月上海北京的成交量突破上月的高值，再次创下了新高。

北京广州深圳的商品住宅供应环比上升，相比去年同期来看，上海 广州深圳供应均呈上升态势，而北京供应则大幅下滑。

从存量来看，随着成 交的快速回升，几个城市近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得线城 市的存量不断去化，本月存量延续了上月减少的趋势。

总体来看线城市成交 持续放量，呈现持续回暖的态势，几个城市成交量同比均超过。

二三线城市成交持续多数城市房价稳定 从成交来看，多数城市同比环比继续上升，但整体市场成交较为正常，市 场回升趋势没有改变。

随着市场的逐步回暖以及传统市场旺季的到来，开发商纷纷加快了推案步 伐，多数城市的新增供应环比出现大幅增长，杭州济南郑州重庆等城市 的供应环比增长均超过了。

从存量来看，各城市存量去化较快，海口郑 州等城市的存量已经较低，但天津重庆等城市的存量仍较高，均超过万 平方米，这对开发商的压力也较大，未来竞争仍较为激烈。

从市场表现来看，二三线城市市场成交同比均呈现上升态势，其中杭州 南京青岛天津厦门等城市增长幅度较大，超过，而合肥海口仅有 小幅增长，主要是由于这两个城市去年同期市场成交量仍保持相对较高的水平。

在环比数据上，多数城市成交持续上涨， 从整体来看，多数二线城市房价保持较为稳定，部分城市房价有所上涨， 但也有个别城市的项目价格持续下调。

华东区域各城市的房价表现为稳中有涨。

厦门海口的不少项目价格均出现了不同程度的上调。

华北和中西部区域房价 以稳定为主，大连武汉房价则微涨。

年月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨 涨幅比月份扩大个百分点环比上涨，涨幅比月份缩小 个百分点。

月份市区的成交量同比下降，环比亦是下降。

价 格方面则环比下降。

年至年月份，市场直处于供不应求状态。

本月楼市较为冷淡，各大楼盘都未有大动作。

运行特点供量锐减本月商品房供应量明显减少，仅有方。

量价双跌本月商品房销量及价格都较前 几个月下降，环比分别下降和。

二手房交易环比下降。

经历了年楼市低迷后，年的房地产市场呈现出健康向上 的发展态势，整个市场出现明显回暖趋势。

自月份以来，在国家加大投资，实施系列刺激政策以及大量刚性需 求集体释放等因素作用下，楼市逐步企稳回升，成交量逐步反弹。

据统计， 年楼市含四县五区住宅成交面积约万平米，非住宅面积成交 约万平米，其中市住宅成交约万平米，非住宅面积成交约万平米。

整个成交情况大大超过年，成交面积也高出处于楼市顶峰的年。

随着国家宏观政策的调控，物业税的开征以及新国五条的出台，都 预示着国家将直接打压购房投机客，促进房地产市场的平稳健康发展，加之 今年新增供应的充足使得市场基础得到了很好的巩固，因此年的楼市应 该更为稳定，更为理性，这也让我们对年的楼市充满期待与可能。

从 城市格局看赣江以东是市多年来发展的区域，产业生活交通游憩功 能完善赣江以西是新兴的城市区域，区域发展有蓬勃之势。

城市发展的主要 方向城市发展战略为西进东拓北控南延。

年各大项目的开工 速度并没有因为市场购买欲望的旺盛而加快速度，依旧保持了不温不火的建设 速度。

月成交量巨大已去化市场大量的存量房，但是项目开工量不足，目前 依旧未能填补市场供应量的空缺，量少最终导致了购买价格的高涨。

据不完全统计，全年市含四县五区实现销售住宅成交面积约 万平米，非住宅面积成交约万平米，其中市住宅成交约万平米，非住 宅面积成交约万平米，远超历年。

年房地产市场全年实现价格增长元，涨幅为。

各 主要版块均实现不同程度的上涨。

其中红谷滩板块全年涨幅达到，为各 板块之最。

而青山湖板块全年涨幅，价格波动不大。

国家在年底出台系列政策的根本目的在于维护房地产行业健康有序的 发展，同时挤压投资性购房带来的泡沫。

而房地产市场目前刚性需求仍在， 因此对整个楼市所产生的影响也仅仅是小部分。

更有业内人士认为，目前的供求关系已经日趋紧张，供远远小于求。

除非政府能在市区次性出让 亩以上的土地才有可能缓解目前的供求矛盾。

在经过了年轮疯狂上涨之后，各开发企业资金充裕。

随着朝阳洲 规划的日渐实施，朝阳洲片区土地出让也显得炙手可热。

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