和外环线附近建设，特别是该计划中还提到，结合中心城区产业调整工厂置换来安排定量廉租房和经济适用房用地广州市住房建设规划中指出，年将供应保障型住房用地平方公里，规划建筑面积万万平方米，年计划供应同类用地平方公里，规划建筑面积万万平方米珠海市政府出台年珠海市解决城市低收入家庭住房困难总体规划方案，决定在未来年，推出套廉租住房，新建套经济适用住房，通过实物配租货币补贴以及提供经济适用住房等多种形式，解决全市低收入家庭和其他困难群体住房问题，并将城市低收入家庭住房解困与政府考核挂钩月日，北京市建设委员会正式公布限价商品住房管理办法试行，首批限价房源套也将在月日前完成选房。

影响年房地产市场国际国内因素分析美国次贷危机引发国际金融市场动荡，间接影响国内房地产市场年月，以美国第二大次级房贷公司新世纪金融公司破产事件为标志，美国爆发了次贷危机。

年月，美国第五大投行贝尔斯登被摩根大通以约亿美元收购。

此后，次贷危机愈演愈烈，发不可收拾，年月，华尔街上家投资银行全军覆没，最大保险公司美国国际集团陷入现金危机，地方银行也出现倒闭现象。

美国次贷及其衍生品已经形成了全球性市场，持有者遍及全世界。

美国大型金融机构也往往发展为跨国公司。

因此，次贷危机所带来金融动荡并不局限于美国本土，各国股市债市汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球金融风暴。

美国金融危机，将不可避免地影响我国房地产业。

以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩。

月份包括工厂矿业和公共事业在内美国工业生产下降了，连续两个月下降。

美国商品零售额在月份下降后，月份再次下降。

世界经济影响将加剧我国经济减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。

经济增长速度放慢已成为国家宏观经济主题，房地产行业同样不能幸免年，我国宏观经济开始走向调整，并存在快速下滑风险。

首先，世界经济增长放缓，我国出口减速态势已基本确立。

其次，受出口增长回落影响，加上从紧货币政策资本市场不景气等因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。

货币政策持续收紧，对房地产供需双方影响深远为保持宏观经济健康平稳发展，防止因流动性过剩投资过热导致通货膨胀加速并诱发经济过热甚至出现危机，我国自年开始实施从紧货币政策，通过加热点城市已出现房价回落珠三角部分热点城市已经率先成为房价下降区域。

深圳房屋销售价格同比增速从年月份出现下降，月同比下降已达到，二手住房下降幅度更大，月份，同比增速下降。

月份，广州房屋销售价格增速同比也出现下降，下降。

地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市房地产投资是投资重要组成部分，从全国平均水平看，占到固定资产投资左右，在有些城市超过。

对于地方政府而言，房地产投资下滑和交易量萎缩，已明显影响到地方政府土地出让金收入和税收收入。

面对这种情况，部分二线城市和个别省纷纷出台了鼓励买房政策。

沈阳市政府宣布了系列暖市方案，包括将重启购房补贴政策提高住房公积金贷款年限和限额等河南省政府规定，自月日起，河南省居民购买商品房可减免房地产交易契税降低首付房款延长贷款期限等，同时可享受到商业银行所提供房贷最优惠利率厦门长沙成都等地也相继出台包括购房入户免税降税购房补贴等购房优惠措施盐城市也出台了救市揽子计划，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市颓势。

住房保障工作进步加强，各地取得定进展年政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，指出解决城市低收入群体住房难，靠廉租住房和经济适用住房帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位中小套型普通商品住房。

而中央政府直以来强调住房保障问题在此次机构改革中亦得到体现，根据国务院机构改革方案，组建住房和城乡建设部，并专门成立住房保障司来负责此项工作。

系列支持保障性住房政策法规也相继出台。

月日，中国人民银行银监会发布经济适用住房开发贷款管理办法，明确了经济适用住房开发贷款定位借贷主体资格等系列问题。

月日，财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策通知中指出，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税廉租住房经营管理单位租金收项目总论建设项目总论项目名称项目坐落位置主要经济指标将会明显好于评估结果，反之亦然。

因此，项目开发商对此应当给予足够重视与关注，建立支良好销售队伍，加强促销手段，甚至是请专业策划公司参与销售策划，并根据销售情况适时调整工程进度和建设投资。

本项目另关键部分是建设投资。

同样能否按照预期计划实现建设投资也将影响到项目收益实现。

因此，开发商同样应当给予足够重视与关注。

特别是投资控制，应当在项目建设全过程尽可能降低建设成本，聘请相当专业监理公司进行投资全过程严格管理将是十分必要。

可行性研究编制依据响水县规划和城市管理局建设用地规划设计要点及红线图城市居住区规划设计规范江苏省城市规划管理技术规定年版江苏省住宅设计标准富建帝逸国际修建性详细规划设计其它国家有关现行设计规范及标准二市场分析宏观经济形势分析国际方面受金融房地产和就业三大市场三重打击，世界经济发展进入低迷时期，各国政府和央行正在孤注掷救助金融市场危机，然而信任和信贷危机并未就此结束。

预计未来几年世界经济增长将可望保持在水平。

其中发达经济体将于年和年陷入或接近衰退，年随后时间世界经济复苏将是个渐进过程。

目前救助计划无法支撑股市以及金融市场根本稳定，因此无法解决世界经济核心问题。

世界经济需要在深层次上进行结构调整同时，找到实现新轮经济发展增长点。

金融危机和世界经济增长放缓，也将对我国金融市场外贸出口和物价产生多方面影响。

国内方面年经济情况回顾年国内经济情况可以用字进行总体评价增长较快价格回稳结构优化民生改善。

增长较快。

初步核算，年比上年增长。

价格回稳。

月份，物价上涨演绎出个高峰，当月涨幅达到。

结构优化。

在国民经济实现较快增长同时，第产业特别是农业有了很好发展。

年节能减排也取得了积极进展。

民生改善。

年，全年城镇居民人均可支配收入增长，实际增长农村居民人均纯收入名义增长，实际增长。

虽然中国受到了金融危机影响，但经济水平仍然基本维持了较高发展水平。

但是国内经济发展依然有如下问题结构矛盾体制缺陷和增长方式粗放综合反映产业结构剧烈变动导致市场供求出现新失衡体制缺陷导致盲目投资和低水平扩张投资体制财税体制金融体制土地管理体制政府职能等关键领域改革不到位经济增长方式仍然比较粗放。

对年主要指标预测下调年增长预测。

受食品价格特别是肉禽及其制品价格大幅回落影响，年我国将负增长左右。

受大宗商品价格暴跌和总需求增速快速回落影响，年我国将负增长左右。

下调年投资消费出口增长速度。

投资名义增速下调至，实际增速上调至，消费名义增速下调至，实际增速下调至，出口增速下调至。

下调基准利率预测，下调人民币汇率预测。

存款基准利率下调至，贷款基准利率下调至，人民币汇率下调至。

下调上调存款准备金率和加大中央银行票据发行力度等手段，控制银行量。

销售期营销计划这是期计划，二三期内容和时间安排和期大体相同销售准备期所有制作类设计和制作工地围墙和户外看板等销售工作准备。

包括现场广告和广告围栅制作电视时段预约报纸广告版面预约以及网络宣传品制作广播相关时段节目预约等。

引导试销期以报纸广告为主，网络以及广播广告为辅，预告楼盘进行内部认购时间以及做富建帝逸国际项目可行性研究报告先期形象宣传。

邀请报纸电视台电台新闻记者发布相关新闻，重点围绕项目专业设计专业建筑质量专业物业管理以及建筑设计做重点宣传，配合硬性广告形象宣传。

针对既有目标客户和潜在客户寄发宣传手册以及售楼书并推出相关优惠措施。

公开销售期以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台促销活动以及相关场地广告来形成强有力宣传攻势，增加与目标客户接触频次。

在销售同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，并形成种新闻热点。

适当使用户外媒体，以保持宣传持久性。

定期组织已购房客户参观建筑工地。

定期检讨既定媒介策略与组合，根据客户反映以及竞争对手做法，及时调整与更换我们媒介组合。

销售冲刺期根据前期销售情况及客户反馈情况，对广告诉求及表现形式做调整，继续以报纸广告为主广告攻势，并对已购买客户做跟踪服务，以挖掘潜在客户。

营销方案媒体选择与分析平面媒体盐城晚报扬子晚报盐城地方版在响水县及周边地区存在着大量读者，而这其中就有很多我们预期目标消费群体。

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利用盐城晚报和扬子晚报盐城地方版发布本项目信息，可凭借其形象来获得市民认可。

富建帝逸国际项目可行性研究报告电视媒体响水电广播视台盐城广播电视台户外媒体广告围栅大型展示板公共汽车箱体广告以及户外广场大屏幕展示，自身建设工地周围宣传品宣传画张贴与展示。

其它媒体建立售楼中心，对项目进行宣传与展示，供公众参观并散发相关宣传品建立项目网站及相关论坛，通过最新电脑视觉技术介绍项目并就顾客关心问题进行解答。

销售价格市场定位市场法又称市场比较法比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当修正与调整，以次求取估价对象客观合理价格或价值方法。

市场法本质是以房地产市场交易价格为导向求取估价对象价值。

其理论依据是房地产价格形成替代原理。

可比案例案例项目名称交易记录日期均价元平方米阳光雅居元平方米恒美家园元平方米盛都华城元平方米碧桂苑元平方米富建帝逸国际项目可行性研究报告注由于可比利能力影响进行富建帝逸国际项目可行性研究报告敏感性分析。

单位万元经济效益测估综合从财务分析表明，项目在计算期内财务效益好。

项目实施后可获得较好利润，利润总额为万元，上缴税金万元。

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评估结果表明，该项目是可行。

本项目评估中假定可销售面积全部用于销售，开发建设前两年全部销售收入均用于项目投资。

因此项目建设投资与项目销售收入是本项目能否达到预期效益关键。

本项目各类物业预期售价是在经过同类项目市场物业价格调查以及比较直接比较法基础上确定。

考虑到今后政府对于房地产开发新政策出台以及响水县整体经济增长态势以及响水县居民不断增长购买力，还有响水县对于城南发展定位及新城中心逐步形成，预期售价还会有不小变动。

但是从当前形式看，预期售价是比较合理。

济陷入衰退国内周期性调整双重压力下，中国经济将步入典