建设单位管理费建安工程监理费建安④环评费图纸审核相关报建费见后表图纸设计费市政配套三不可预见费四建设期利息五土地成本合计相关报建费用表序号项目费用计算依据或收费标准金额万元备注人防工程易地统建费暂未收取城市配套费招标代理服务费工程承包合同监证费工程质量监督管理费白蚁防治费劳保基金防雷审核环卫费合计资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目总投资所需万元，所需建设资金由项目申报单位从自有资金商品房预售或银行按揭贷款解决资金使用计划本项目计划年次性全部投入万元实施建设。

财务分析财务评价依据说明本项目财务评价依据国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数第三版和国家建设部颁发房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关财税制度项目建设工期年设定炎陵县法院小区商住楼工程于年月开始销售，商品住宅当年销售完毕。

各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定功能销售面积销售价住宅元商业门面元杂房元项目缴纳营业税税率，城市维护建设税税率为营业税，教育附加费费率为营业税管理费用按万元计销售费用按万元计。

销售收入税金及附加费估算项目总销售收入为万元，销售税金及附加为万元。

详见下表销售收入统计表单位万元项目序号建筑面积套数销价销售收入备注门面杂房住宅合计建设成本费用表单位万元序号项目内容费用备注土地成本前期费用建安工程费不可预见费建设期利息合计损益分析项目利润总额万元，所得税万元，税后利润万元。

详见下表损益表单位万元序号内容金额备注销售收入销售税金及附加按销售收入计开发建设成本管理费用销售费用利润总额税后利润根据损益计算指标如下静态投资利润率税后利润总投资投资利税率利税总额总投资不确定性分析最低售价以盈亏平衡点平均销售价格作为最低售价。

平均最低分析与预测炎陵县经济社会基本情况炎陵县年度国内生产总值达到亿元，社会消费品零售总额可望达到亿元，财政收入完成万元城镇居民可支配收入元，农民人均纯收入可望达到元，固定资产投资完成亿元，年发展目标为国内生产总值增长，社会消费品零售总额增加财政收入增长，农民纯收入增加，社会固定资产投资增长。

加快城镇建设是炎陵县二小三大工作重点之，该项目是炎陵县扩容提质重点工程。

炎陵县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。

市场供求分析需求分析需求分析炎陵县城乡居民约万人，县城现有居民约万人。

根据炎陵县城总体规划，城区面积约平方公里，到年县城居民发展到万人城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值人群也在同步增长农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城购房置业欲望，加快了农民进城速度④各乡镇工作干部职工教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房，现计划在县城置业者甚多。

供给分析炎陵县现有房地产开发公司家，外来公司家，公有公司家，非公有公司家，其中具有三级开发资质公司有家。

年炎陵县房地产开发销售情况年份开工面积万竣工面积万已售面积万空置面积万年炎陵县市场供给能力分析估算年份供应总量万已售面积万空置面积万销售率综上所述，年炎陵县商品房销售面积累计达到万平方米，年销售率达到年销售率达到，年达到，年达到，采取加权计算回归分析，大致得出年市场供给需求情况基本正常。

需求分析消费者在购买住宅区域选择因素价格区域环境区域环境中心距离系列从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其交通购物价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素在既定价格时要遵循物有所值，大众价格规律，在保证公司利润前提下让利给消费者。

还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。

消费者对建筑需求特征外观设计室内户型朝向绿化景观工程质量通风采光系列从上表可以看出，消费者购房首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向关注也有新认识。

对居住环境生态健康环保关注已在城市建设日益密集局限下演变为对生态居家环境强烈要求。

因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺户型设计与相关营销推广中着重关注。

消费者购房户型面积选择四室二厅三室二参数第三版国家建设部发布房地产开发项目经济评价方法投资估算方法年月国家现行政策法规及建设单位提供有关数据现行市场价格信息资料。

估算说明开发建设投资估算范围包括其他费用建筑安装工程费不可预见费等不可预见费用按建筑工程费计取建设单位管理费按建筑工程费计取监理费按建安费用计取招标代理费按万元计算。

建设项目总投资见下表投资估算表单位万元序号项目估算金额备注建安费用二其他费用前期工程费用建安建设单位管理费建安工程监理费建安④环评费图纸审核相关报建费见后表图纸设计费市政配套三不可预见费四建设期利息五土地成本合计相关报建费用表序号项目费用计算依据或收费标准金额万元备注人防工程易地统建费暂未收取城市配套费招标代理服务费工程承包合同监证费工程质量监督管理费白蚁防治费劳保基金防雷审核环卫费合计资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目总投资所需万元，所需建设资金由项目申报单位从自有资金商品房预售或银行按揭贷款解决资金使用计划本项目计划年次性全部投入万元实施建设。

财务分析财务评价依据说明本项目财务评价依据国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数第三版和国家建设部颁发房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关财税制度项目建设工期年设定炎陵县法院小区商住楼工程于年月开始销售，商品住宅当年销售完毕。

各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定功能销售面积销售价住宅元商业门面元杂房元项目缴纳营业税税率，城市维护建设税税率为营业税，教育附加费费率为营业税管理费用按万元计销售费用按万元计。

销售收入税金及附加费估算项目总销售收入为万元，销售税金及附加为万元。

详见下表销售收入统计表单位万元项目序号建筑面积套数销价销售收入备注门面杂房住宅合计建设成本费用表单位万元序号项目内容费用备注土地成本前期费用建安工程费不可预见费建设期利息合计损益分析项目利润总额万元，所得税万元，税后利润万元。

详见下表损益表单位万元序号内容金额备注销售收入销售税金及附加按销售收入计开发建设成本管理费用销售费用利润总额税后利润根据损益计算指标如下静态投资利润率税后利润总投资投资利税率利税总额总投资不确定性分析最低售价以盈亏平衡点平均销售价格作为最低售价。

平均最低用合理，符合炎陵县城市发展总体规划。

项目工程技术方案成熟，市场前景看好，具有定经济效益和良好社会效益，完善了城区商业合理布局增加了城市商品住宅资源，满足消费者需求。

投资效益分析表明，项目投入万元，产出万元，静态投资利润率为，投资利税率为。

项目建设是可行。

已在城市建设日益密集局限下演变为对生态居家环境强烈要求。

因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺户型设计与相关营销推广中着重关注。

消费者购房户型面积选择四室二厅三室二厅二室二厅大户型系列从以上调查结果可以看出，选择四室二厅三室二厅是消费者主要选择取向。

本项目共有门面个，面积，住宅套，面积。

门面以小开间为主，住宅以四室二厅三室二厅为主，迎合了房产市场需求。

项目优势分析外部优势政策支持房地产业是我国新发展阶段个重要支柱产业。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济平稳较快增长，满足广大群众基本住房消费需求，是我国房地产业贯方针。

针对近年来房地产业发展中存在问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证炎陵县房地产业持续健康稳步发展。

炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。

当前政策导向主要是以需求为导概述项目名称炎陵县法院小区商住楼项目地点炎陵县霞阳镇井冈路项目申报单位基本情况炎陵县中天房地产开发有限责任公司是经炎陵县工商行政管理局注册登记民营企业，成立于年月日原为炎陵县中天实业有限公司，年更名为炎陵县中天房地产开发有限责任公司，营业执照注册号为，执照有效期为年月日至年月日止。

年被湖南省建设厅核准为三级资质房地产开发有限责任公司。

主要经营房地产开发经营房屋工程建筑劳务分包建筑装饰各类石材加工销售建材零售温泉地热开发经营等项目。

注册资金捌佰万元人民币。

公司法定代表人万明，经营办公地址炎陵县霞阳镇霞阳路。

公司由自然人万明万京华俩人出资组成，其中万明出资万元占公司股份，万京华出资万元占公司股份。

年年公司分别被湖南省银行业协会株洲市银行业协会评为守信用企业。

㈠公司组织情况炎陵县中天房地产开发有限责任公司，现共有人，其中工程技术人员人，般员工人，高级工程师人，注册会计师人，工程师人，公司实行董事会负责制，形成室四部组织机构形式。

㈡公司管理人员情况法定代表人董事长万明，男，汉族，现年岁，年出行于湖南省炎陵县霞阳镇，大学本科文化，高级工程师。

该同志经商十余年，有定组织管理能力和建设技术经验。

目前，在霞阳信用社有抵押贷款万元，能按季还息，无不良资信记录。

股东万京华，男，汉族，现年岁，生于年，住十都镇晓东村，无不良资信记录。

财务情况根据炎陵县中天房地产开发有限责任公司年底会计报表已审计情况看，该公司资产总额万元，其中固定资产万元流动资金万元负债万元所有者权益万元，全年实现经营收入万元，利润万元，累计未分配利润万元。

资产负责率，流动比率，销售利润率。

该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力般，企业有定盈利能力。

项目提出背景及理由本项目地块系炎陵县中天房地产开发有限公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系县法院办公用地。

根据炎陵县规划办规划和有关部门批准了拟建项目。

项目提出理由是合理利用土地资源，改善旧城区环境完善小区建设，实现预期目标满足中低收工薪阶层及农民进城缺房要求。

项目概况建设内容与建设规模小区规划占地平方米，建筑占地平方米，总建筑面积平方米，绿化占地面积平方米。

次规划，次建设。

进度计划炎陵县法院小区商住楼开发计划预计开发周期为年，即年月年月竣工。

投资规模与资金筹措项目估算总投资项目估算总投资万元。

资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需万元建设资金由项目申报单位从自有资金和商品房预售或银行按揭贷款中筹集。

主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表。

申请报告编制依据和编制单位编制依据关于编制炎陵县法院小区商住楼可行性研究报告咨询服务协议书炎陵县城总体规划炎陵县国民经济和社会发展十五规划投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版其他相关专业设计规范项目申报单位提供相关基础资料炎陵县法院小区商住楼购买开发协议。

报告编制单位株洲高盛工程投资咨询有限公司法人代表王楚权资质等级乙级资质证号工咨乙发证机关国家发展和改革委员会表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标值备注总用