区商业。街区商业多层，包含家电超市中型连锁超市餐饮特色街街区商铺等业态甲级写字楼层以下高层休闲娱乐中心层以下高层。上述业态中经济型酒店商务连锁酒店家电超市大型连锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑持有租赁或合作经营。商业类可售物业面积为，写字楼可售面积为，持有性物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等面积为。二代建安臵小区规划指标总代建面积为万，规划容积率，用地平衡为。产品分类小高层层高层层以下。假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差为土地价款差平衡。三中高档商品住宅小区规划指标总用地扣除学校和代建用地后为，容积率，建筑密度，总建筑面积扣除物业用房和个社区服务用房。产品分类小高层层计高层层以下计社区商业按层以下高层估算配建计。四综合配套及社区服务街区班九年制学校，建筑面积，用地面积班高级中学，建筑面积，用地面积区域社区服务中心处含室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等，建筑面积两层菜场处按出让方提供施工图纸建设，建筑面积万平方米公交调度站，占地万平方米，建筑面积小区社区服务中心五处，每处建筑面积，合计小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积约万平方米九条道路及地下管网建设约万平方米绿化工程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。合计配建强度为总投资不低于亿元基础公建配套建设建筑面积为社区用房和物业用房。五项目综合技术指标项目总用地计亩，其中出让总用地为亩含学校用地计亩，容积率，住宅区块建筑密度，公建建筑密度，总建筑面积不含地下室。其中限价代建安臵房商品住宅可售社区商业可售商业可售写字楼持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等学校等配套类物业含物业用房社区用房纳入建安造价分析则纳入建安造价分析总建筑面积为另学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资亿元内。地下室投资按利润平衡估算。暂不分析可建面积等。三项目产品预期销售价格结合芜湖当地市场实际情况，本次分析采用市场现行价估算进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价格为限价代建安臵房元计定价理由政府限价商品住宅元计定价理由，有西洋湖公园待建地块中间有铁路穿越地块以南为镜湖新城拆迁安臵小区地块以北为鸠江区行政范围，在赭山东路以南列入镜湖新城整体规划地块往东频临三环路。三项目地块规划设计条件及出让要求挂牌出让地块基本情况和规划指标要求编号土地位臵土地面积土地用途规划指标要求出让年限年起始价万元竞买保证金万元备注容积率建筑密度绿地率镜湖区弋江中路以东赭山东路鸠江区与镜湖区交界水系以南青弋江以北三环路西侧鸠江区与镜湖区交界水系以西约,其中出让面积约具体面积以实测为准居住出让单价万元亩毛地挂牌净地交付出让面积中约暂不出让商业办公二本次国有土地使用权挂牌地点为芜湖市招标采购中心,地块挂牌时间定于年月日时至年月日时。三其他事项成交价格中不包括契税。建设行政事业性收费按芜湖市现行有关规定另行缴纳。报价不低于底价最高者为竞得人。加价幅度为万元整数倍。建设内容代建房代建房包干价元平方米不少于万平方米住宅商品房应设臵相应公建商业配套和个布局合理单体建筑面积不少于平方米社区服务中心城市配套综合商业设施大型服务型公建包括金融中心五星级酒店公寓文化娱乐设施国际标准级甲级办公楼购物中心等。住宅执行以下占住宅比例不少于要求。居住汽车停车位不少于，地面停车位不少于。号地块面积为居住含配套学校号地块面积为商业办公酒店用地。综合容积率为按实际出让面积计算，其中住宅建筑密度为以下，公建建筑密度为以下建筑限高为米以下。竞买人负责按照出让方审定规划方案和图纸要求在规定时间段内完成下列基础公建配套建设不少于万平方米区域社区服务中心室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等建筑面积万平方米个班高级中学及建筑面积万平方米个班九年贯制学校建筑面积万平方米两层菜场按出让方提供施工图纸建设占地万平方米及建筑面积不少于平方米配套管理房公交调度站约万平方米九条道路及地下管网建设约万平方米绿化工程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。以上基础设施公建配套规划方案和建设标准需经出让方审核认可，由竞买人按图施工，出让方验收合格后无偿移交政府，其总投资不少于亿元。四项目投资和建设工期项目总投资约亿元,年均投资额约亿元以上。整个项目建设周期年内基本完成。其中，城市配套综合商业设施年内全面竣工投入使用代建房年内竣工交付住宅商品房含相应公建商业配套年内全面竣工交付使用基础设施及公建配套年内竣工交付使用。代建房及相关配套在出让方交地并协调办理相关报建手续后个月内完工。五付款方式竞买人摘牌后，根据出让方交付土地面积支付同比例土地出让金年底前出让方交付剩余全部土地，竞买人付清全部土地余款。具体付款交地方式代建房购房款支付及建设要求详见挂牌出让文件。六保证金处臵方式竞买保证金亿元，乙方摘牌后保证金按下列方式处臵竞买保证金计亿元转作首期土地出让金，剩余计亿元转作履行合同定金并可冲抵最后元，比年初增加亿元芜湖市个人住宅贷款余额为亿元，比年初增加亿元。芜湖市房地产开发贷款与个人住宅贷款规模总量继续平稳增加。土地市场供应情况随着芜湖高米总可建面积为。产品分类五星级酒店座层以下高层，建筑面积经济型酒店座小高层，建筑面积座按小高层估算，建筑面积含大型连锁超市座，建筑面积商务型连锁酒店座，建筑面积家电超市个，建筑面积购物中心座，建筑面积多功能影院娱乐会所座，建筑面积街区商业。街区商业多层，包含家电超市中型连锁超市餐饮特色街街区商铺等业态甲级写字楼层以下高层休闲娱乐中心层以下高层。上述业态中经济型酒店商务连锁酒店家电超市大型连锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑持有租赁或合作经营。商业类可售物业面积为，写字楼可售面积为，持有性物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等面积为。二代建安臵小区规划指标总代建面积为万，规划容积率，用地平衡为。产品分类小高层层高层层以下。假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差为土地价款差平衡。三中高档商品住宅小区规划指标总用地扣除学校和代建用地后为，容积率，建筑密度，总建筑面积扣除物业用房和个社区服务用房。产品分类小高层层计高层层以下计社区商业按层以下高层估算配建计。四综合配套及社区服务街区班九年制学校，建筑面积，用地面积班高级中学，建筑面积，用地面积区域社区服务中心处含室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等，建筑面积两层菜场处按出让方提供施工图纸建设，建筑面积万平方米公交调度站，占地万平方米，建筑面积小区社区服务中心五处，每处建筑面积，合计小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积约万平方米九条道路及地下管网建设约万平方米绿化工程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。合计配建强度为总投资不低于亿元基础公建配套建设建筑面积为社区用房和物业用房。五项目综合技术指标项目总用地计亩，其中出让总用地为亩含学校用地计亩，容积率，住宅区块建筑密度，公建建筑密度，总建筑面积不含地下室。其中限价代建安臵房商品住宅可售社区商业可售商业可售写字楼持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等学校等配套类物业含物业用房社区用房纳入建安造价分析则纳入建安造价分析总建筑面积为另学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资亿元内。地下室投资按利润平衡估算。暂不分析可建面积等。三项目产品预期销售价格结合芜湖当地市场实际情况，本次分析采用市场现行价估算进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价格为限价代建安臵房元计定价理由政府限价商品住宅元计定价理由增值税预征四营销管理费用五企业所得税预征六小计六销售净收入说明营销管理费用按预计销售收入计算含销售人员佣金营业税及附加按计算合并计算印花税等高层物业土地增值税按预征企业所得税预征暂按考虑。按年后两税合并，企业所得税率由降为，若对房地产企业仍按销售利润率预征。四项目竞买报价空间按上表估算，项目销售净收入万元，开发总成本万元在未考虑项目开发增值和留持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等基础上，项目零利润地块最高报价可达万元楼面地价元平方米，楼面地价按总建筑面积计算报价已经考虑扣除契税。持有物业按元评估，则相当于项目利润不同投资利润率下项目地块报价报价已考虑扣除契税加佣金投资利润率销售净收入土地竞买报价楼面地价项目总投资项目利润第六章结论与建议在对芜湖市场进行全面调查分析之后，我们认为，芜湖市场目前正处于房地产市场快速增长前期，房产价格将进步跟随芜湖经济增长而增长。镜湖新城项目位处芜湖城市发展新方向，与城东政务新区接轨，基地水资源丰富，具备建造开发中高挡小区基础条件。按上述投资分析预测，在持有综合商业物业做为基础折算投资收益率为上，该项目可按现行市场售价零利润进行报价，未来项目整体收益依靠项目开发带来增值收益，按保守估计，项目增值在以上。具备较高开发价值。该项目运作关键，在于整体项目开发资金投入过大，需稳妥安排可运作资金。报价建议极限报价亿元，正常报价亿元，保守报价亿元。投资开发部二〇〇七年九月二十四日口岸，全国四大米市之，长江流域经济中心之。建国以后，芜湖度发展较为缓慢。但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市区位自然资源交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之。东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力长江三角洲纵深与腹地，在提供资源支撑同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现产业转移，承接长三角发达地区对安徽经济辐射。就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件城市区域，芜湖与长三角衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。芜湖与长三角具有较好产业链接关系，芜湖电子电器汽车纺织服装机械船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头长三角产业体系和市场体系。随着芜湖与长三角互通高速公路等快速通道建成，芜湖与长三角主要城市间对第章项目概括项目背景镜湖新城是芜湖市为加快城市建设，发展镜湖区商务中心区功能，适应城市向东发展规划实施项重点城市发展项目。镜湖区是芜湖本土文化发祥地，过去直是芜湖经济文化和教育核心区域。然而进入年以后，镜湖区发展渐渐放慢了脚步。道路拥堵