测和估算，在定程度上存在着不确定性。这些不确定性因素不仅会使项目收益受到影响，而且给项目投资者带来定投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目对建设投资销售价格及容积率变化进行敏感性分析，通过敏感分析图可以看出，在变化幅度之间时，建设投资最为敏感，其次是销售收入和容积率，而建设投资中最敏感是土地费用。建设投资销售价格容积率基准折现率基准折现率敏感性分析图临界点分析临界点分析反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种因素向不利方向变动极限值。临界点分析表第页共页序号敏感性因素基本值临界点差额自有资金财务内部收益率期望值开发建设投资万元最高值经营收入万元最低值土地费用万元最高值销售比例最低值第九节财务分析结论综上分析，本项目具有很好盈利能力和清偿能力，抗风险能力较强，财务上是可行。第十五章风险分析第节风险因素识别资金风险建设资金风险首先是来自各方面影响使得土地取得费用增加，其余是工程方案变动工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率提高。技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。市场风险市场风险主要是消费者对本项目不了解以及其他项目竞争第页共页而给销售带来影响。由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上损失。这是种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是个非常不定因素。由于消费者购买力是不断发生变化，受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来定风险。利率风险房地产市场利率变化风险是指利率变化对房地产市场影响和可能给投资者带来损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者资金成本会增加，消费者购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成方面生产成本增加另方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。第二节防范和降低风险对策资金风险对策首先项目业主应积极主动地协调土第二节防范和降低风险对策资金风险对策工程技术风险对策市场风险对策利率风险对策第十六章结论与建议第节结论经济效益社会效益环境效益第二节建议第页共页附表建设工程投资估算表资金使用计划与筹措表销售收入预测表总成本费用估算表利润与利润分配表财务计划现金流量表项目全部投资现金流量表项目自有资金现金流量表资产负债表借款还本付息表附图项目区位示意图方案总平面图鸟瞰图第页共页第章总论第节项目概况项目名称苍洱天籁苍洱苑。项目地理位置本项目位于云南省大理市西洱河旁原建校地块。建设规模项目总用地亩，总建筑面积平方米。项目投入总资金及资金效益情况项目总投资万元。其中，建筑安装工程费用万元，工程建设其它费万元土地使用费万元，基本预备费，建设期贷款利息万元。项目投资利润总额万元，税后利润万元，项目自有资金财务内部收益率为，财务净现值万元，投资回收期年。第二节承办单位概况承办单位名称房地产开发有限责任公司。承办单位概况房地产开发有限责任公司是集团全资子公司，是国有企业，成立于年月日注册资本金亿元人民币，注册地为，办公地点位于洱河南路号。公司依托大理得天独厚旅游资源，第页共页开发建设各类具有旅游特色房地产项目。目前正倾力打造和大剧院两个大重点建设项目，包含约亩地块商住和约亩地块低密度生态住宅。第三节可行性研究报告编制依据国家发改委投资项目可行性研究指南国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法建标号大理市城市总体规划修编大理市十五规划大理市旅游规划委托方提供有关资料第四节项目提出理由大理作为全国重点旅游城市，在利用当地自然环境优势充分发挥其独特历史和文化基础上开发房地产特别是旅游地产，必定能创造大理新城市亮点，大幅度提高城市整体形象。以开发促进保护，以开发促进发展，在苍山洱海等著名旅游资源基础上有所突破，有所创新，形成新旅游热点。地处大理市中心地带西洱河，是大理最具特色城市景观地带，不仅有着良好自然景观，而且还拥有龙尾古街天生桥等批历史文化遗存，具有独特地形地貌厚重历史文化氛围。实施建设项目，高起点高标准地把洱海公园至天生桥西洱河两岸建设成为具有典型白族建筑风格浓郁地方特色和深厚历史文化，集第页共页休闲旅游娱乐度假购物餐饮等功能为体旅游文化长廊，是大理州市党委政府创新体制机制，充分发挥独具特色旅游资源优势，把人文景观和自然景观有机结合，进步优化旅游产品结构，打造精品景下波动资本金计算期以上指标表明，本项目具有较好盈利能力。第七节清偿能力分析本项目自有资金达到，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，为了缓解期初由于支付土地款及其他基础配套建设投资带来资金压力，计划在申请银行贷款万元，通过利润与利润第页共页分配表和还本付息表可以看出，在整个项目开发完成之前，完全有能力还清贷款，贷款偿还期为年。第八节不确定性分析敏感性分析本项目财务评价采用数据，大部分来自预测和估算，在定程度上存在着不确定性。这些不确定性因素不仅会使项目收益受到影响，而且给项目投资者带来定投资风险。因此，必须对项目进行不确定性分析。本项目对建设投资销售价格及容积率变化进行敏感性分析，通过敏感分析图可以看出，在变化幅度之间时，建设投资最为敏感，其次是销售收入和容积率，而建设投资中最敏感是土地费用。建设投资销售价格容积率基准折现率基准折现率敏感性分析图临界点分析临界点分析反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种因素向不利方向变动极限值。临界点分析表第页共页序号敏感性因素基本值临界点差额自有资金财务内部收益率期望值开发建设投资万元最高值经营收入万元最低值土地费用万元最高值销售比例最低值第九节财务分析结论综上分析，本项目具有很好盈利能力和清偿能力，抗风险能力较强，财务上是可行。第十五章风险分析第节风险因素识别资金风险建设资金风险首先是来自各方面影响使得土地取得费用增加，其余是工程方案变动工程量增加工期延长，人工材料机械台班费各种费率利率提高。技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。市场风险市场风险主要是消费者对本项目不了解以及其他项目竞争第页共页而给销售带来影响。由于市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上损失。这是种市场需求风险，在市场经济体制中，需求是个非常不定因素。由于消费者购买力是不断发生变化，受工作环境生活环境社会环境消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给本楼盘带来定风险。利率风险房地产市场利率变化风险是指利率变化对房地产市场影响和可能给投资者带来损失。当利率上升时，房地产开发商和经营者资金成本会增加，消费者购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成方面生产成本增加另方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。第二节防范和降低风险对策资金风险对策首先项目业主应积极主动地协调土责任公司投资开发建设高品质生态住宅小区，项目建设所获得利润将部分用于西洱河整治，使西洱河沿岸景观得到很好改善和提升。同时该项目建设，带动了相关产业如建材业和建筑业发展，具有良好经济效益社会效益和环境效益。本项目建设是可行。第二节建议房地产行业竞争比较激烈，周边在建和销售楼盘较多，项目业主应选择有经验销售代理公司，制定有竞争力营销策略，加强广告宣传，降低项目投资风险。建议业主采用招标方式择优选取有类似工程施工经验施工单位进行工程施工，在保证工程质量前提下，科学合理地控制建设成本，降低工程建设成本，确保工程建设按期完成。项目场址位于洱海西洱河边，项目在施工期间应采取确实可行措施，确保洱海西洱河水体不受污染。内涵，提升旅游综合效益项重大举措，也是广大人民群众迫切愿望。本项目实施，对于西洱河中心区实现环境效益社会效益经济效益有机结合和同步增长，改善人居环境强化城市功能提升城市形象和品位，实现大理旅游真正从观光型向休闲度假型和文化体验型转变升级，促进全州经济社会又好又快发展具有十分重要意义。苍洱天籁苍洱苑属于建设项目部分，位于大理市原建校地块，地处洱海出口，该区域环境优美空气清新交通便捷，具有较高开发价值，通过本项目实施，可以提高区域土地利用率，提升周边环境质量，改善居民生活品质。第五节项目主要建设条件项目建设符合大理市城市发展总体规划要求。项目所需用地已经落实，相关手续正在办理中。项目场址周边市政设施配套条件较好。项目所需资金已经有所落实。第六节主要技术经济指标主要经济技术指标览表第页共页序号项目名称单位数量备注总用地亩亩平方米总建筑面积平方米建苍洱天籁苍洱苑可行性研究报告第页共页目录第章总论第节项目概况项目名称项目地理位置建设规模项目投入总资金及资金效益情况第二节承办单位概况承办单位名称承办单位概况第三节可行性研究报告编制依据第四节项目提出理由第五节项目主要建设条件第六节主要技术经济指标第七节问题与建议第二章项目背景及建设必要性第节宏观背景分析国家对房地产业宏观调控政策国家对房地产业宏观调控方向全国房地产市场发展动态当前房地产市场存在问题大理概况第二节项目建设必要性第三章市场分析第节云南房地产市场发展现状及特点分析云南房地产市场发展现状云南房地产市场特点第二节大理市房地产市场分析大理市房地产市场现状大理市房地产市场特点大理市房地产市场发展趋势大理市近期典型楼盘调查分析住房供应结构分析物业类型配比情况客户群体分析第三节市场预测购买量预测供应量预测第页共页销售价格测第四节目标市场定位项目目标客户群确定项目产品设计建议价格定位第五节营销策略品牌策略营销价格策略营销渠道策略营销促销组合策略营销广告策略营销公共关系策略第六节项目分析优势劣势机会威胁第四章场址现状及条件第节场址现状建设地点及地理位置场址占地面积及土地权属土地使用性质及用途场址现状场地周围关系第二节建设条件场地工程地质条件区域规划条件区位交通条件区域气候条件区域公共设施条件区域生活配套设施条件第五章规划设计方案第节规划设计原则整体性原则生态原则集约性原则可持续原则超前性原则第二节规划设计总体布局交通组织环境景观第页共页第三节建筑设计联排双拼住宅海景顶级豪宅户型设计第四节结构设计设计依据风荷载情况设防烈度及场地类别主要使用荷载建筑安全等级结构类型主要结构构件主要结构材料基础设计第五节给排水设计设计依据设计范围室外给水设计室外排水设计建筑给排水设计第六节电气设计设计依据电气设计范围供电设计电力设计防雷接地弱电系统第七节其他隔油及化粪池无障碍设计