其它费用占收其它费用占建安称选量率选价其它费用入比例费比例多层高层评价指标土地增值售价营业税率及附加建安造价每其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率每平方米土地费用每平方米土地增值产品名称每平方米土地增值元多层高层最优方案产品名称用地面积容积率建筑面积土地增值多层高层合计第二部分数据输入基本信息基本信息原表内容单位数量计算期年每年分期数期年基准收益率最低利润率土地面积平方米最高容积率土地最低限价或起拍价格万元亩,元平方米默认报价方案土地起算价格万元报价方案每次加价幅度万元营业税税率城建税税率教育附加税率所得税税率公积金公益金经营资金利率短期借款利率注报价方案每次加价幅度为土地报价分析，报价方案每次加价幅度为可行性研究二投资估算单项工程造价原表单项工程面积工程造价开竣工时间期建筑面积占地面积或容积率单位造价合价开工时间结构封顶竣工验收别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套合计注只需输入容积率或占地面积中项，另项计算得到，容积率用于分配土地费用，不输此项数据则土地费由人工分配。其它投资估算参数原表序号费用名称选计算基数序号选计算基数单位数量前期费用占建安费用比例基础设施单位建筑面积元公共配套设施占建安费用比例开发期税费占收入比例其它工程费用占建安费用比例间接开发费占建安费用比例管理费用输入金额万元销售费用占收入比例不可预见费输入金额万元注选计算基数建筑安装工程费用销售收入建筑面积,元平方米输入金额，万元。三产品销售销售产品基本信息原表选单项工程选经营方式产品数量价格销售周期期收款比例开竣工时间期开盘单价增减幅度开盘时间期销售周期期签定结构交付开工时间结构封顶竣工验收名称合同封顶使用别墅别墅多层住宅多层住宅中高层住宅中高层住宅汽车车位汽车车位商业配套商业配套注经营方式出售出租三产经营代建开竣工时间，自动转入，不必输入。四三产经营成本三产经营成本原表产品名称序号费用名称„产品直接费用原材料燃料动力工资及福利费其它间接费用销售费用管理费五资金筹措借款还本付息条件原表借款名称年利率偿还方式宽限期因素。本地快环境综述园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第，年开发量万平方米，开发块热销块。本地块北面澜韵园二期工程正在开发，幢别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由期工程每平方米元增长到二期工程元，前后相差不到年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结论该地块投资环境很好。四报告编制依据和用途根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工程造价及经济评价等专业知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。五评价指标及建议土地拍卖项目可行性研究，其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大风险。确定土地最高限价，是首先确定企业可接受最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。较高土地最高限价，获得土地机会就越大，所冒风险就越大，反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析多因素变化土地临界点分析风险分析。土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能取值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。通过财务分析，计算每个报价方案经济评价指标。本地块起拍价万元，我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了个报价方案。列表打印详见表土地报价基本方案。这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。每个企业对获得土地迫及程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家冒险精神不同，可以有不同最高限价。建议如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议土地最高报价万元。基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收益率，将亏损万元。多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价确定争论不休，因为客观上讲投资及小汽车位。出入口小区出入口设于地块南部，出入口宽度米单向双向，出入口位置距城市道路交叉议土地最高报价万元，内部收益率小于概率，风险较大。综合上述分析，建议以风险分析结论为主，建议最高报价万元。附录土地报价可行性研究案例原始数据文件名项目名称填表人审核人日期年月日苏州铭星软件科技有限公司第部分产品方案初步优化地块信息项目单位数量土地面积土地价格元最高容积率拟建产品产品名最大需求参考容积售价建安造每其它费用占收其它费用占建安称选量率选价其它费用入比例费比例多层高层评价指标土地增值售价营业税率及附加建安造价每其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率每平方米土地费用每平方米土地增值产品名称每平方米土地增值元多层高层最优方案产品名称用地面积容积率建筑面积土地增值多层高层合计第二部分数据输入基本信息基本信息原表内容单位数量计算期年每年分期数期年基准收益率最低利润率土地面积平方米最高容积率土地最低限价或起拍价格万元亩,元平方米默认报价方案土地起算价格万元报价方案每次加价幅度万元营业税税率城建税税率教育附加税率所得税税率公积金公益金经营资金利率短期借款利率注报价方案每次加价幅度为土地报价分析，报价方案每次加价幅度为可行性研究二投资估算单项工程造价原表单项工程面积工程造价开竣工时间期建筑面积占地面积或容积率单位造价合价开工时间结构封顶竣工验收别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套合计注只需输入容积率或占地面积中项，另项计算得到，容积率用于分配土地费用，不输此项数据则土地费由人工分配。其它投资估算参数原表序号费用名称选计算基数序号选计算基数单位数量前期费用占建安费用比例基础设施单位建筑面积元公共配套设施占建安费用比例开发期税费占收入比例其它工程费用占建安费用比例间接开发费占建安费用比例管理费用输入金额万元销售费用占收入比例不可预见费输入金额万元注选计算基数建筑安装工程费用销售收入建筑面积,元平方米输入金额，万元。三产品销售销售产品基本信息原表选单项工程选经营方式产品数量价格销售周期期收款比例开竣工时间期开盘单价增减幅度开盘时间期销售周期期签定结构交付开工时间结构封顶竣工验收名称合同封顶使用别墅别墅多层住宅多层住宅中高层住宅中高层住宅汽车车位汽车车位商业配套商业配套注经营方式出售出租三产经营代建开竣工时间，自动转入，不必输入。四三产经营成本三产经营成本原表产品名称序号费用名称„产品直接费用原材料燃料动力工资及福利费其它间接费用销售费用管理费五资金筹措借款还本付息条件原表借款名称年利率偿还方式宽限期用万元占收入比例不可预见费万元占建安费用比例财务费用万元利率合计万元三投资分类投资分类参数原表费用费用合计参数合计别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套„„土地费用前期费用基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计投资分类结果原表费用费用合计别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套„„别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套„„土地费用前期费用基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计四投资使用计划投资使用计划原表费用项目费用合计校对数建筑安装工程费用别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套开发期税费其它工程费间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计投资使用计划原表费用项目费用合计校对数建筑安装工程费用别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套开发期税费其它工程费间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计五固定参数土地增值税税率原表修改土地增值税率产品名称增值别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套变化组合计算大量报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格临界点。本报告根据专家们对投资售价同时变化不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率计算了个土地价格临界点。分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。分析认为，本项目别墅单位造价元和售价元是有较大可能，建议采用改组合分析结果，即当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不目录第章总论第二章市场调研与产品定位第节筛选产品类型第二节市场研究第三节产品方案初步优化第三章初步规划与方案优化第四章投资估算第五章财务评价第节投资分类第二节投资使用计划第三节销售收入及销售税金计算第四节资金筹措计划编制第五节土地基本报价方案第六节多因素变化土地价格临界点分析第七节风险分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章总论项目名称苏园号地块土地使用权竞买。二报告编制单位苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。三地块位置及环境本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内金鸡西岸，呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，北面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。园区概况苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目成绩。园区房地产开发也取得了辉煌成就，园区房地产不仅发展快，而且销售旺，成为