见费，按工程费用计取。投资估算估算范围本项目投资估算范围为小区范围之内建筑工程费，配套安装费预备费其它费用及建设单位管理费。固定资产投资及总投资本项目不考虑流动资金，因此项目投资即为固定资产投资。经估算，本项目总投资为万元。其中土建及设备安装工程费用万元，室外工程建设费用万元，土地费及建设规费万元，其他开发费用万元，包括不可预见费用万元。建设投资估算详见附表。资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度规定和项目实际情况，本项目资本金约为万元。项目法人前期投入资金已达到项目拟建所需资金要求。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。本财务分析计算期为年，其中建设期年。本项目建成后商品住宅及商铺全部出售，暂不考虑物业管理收入及其成本。营业收入项目建成后，平方米住宅和平方米商铺全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合方式。销售均价多层住宅按元平方米，高层住宅按元平方米，商铺按元平方米计算，销售收入约为万元。分年度销售收入计划表年度销售收入万元万元销售税金本项目按销售收入交纳营业税，并分别按应纳税额交纳城市建设维护费教育费附加堤防费管理费河道维护费，合计为。详见销售收入和销售税金及附加估算表。分年度投资计划分年度投资计划表年度年年年万元万元万元利润所得税按经营利润交纳所得税。利润分配按税后利润计提公益金和公积金。详见损益表财务效益分析投资收益率万元行业基准投资收益率般为，由于，该项目可以考虑接受。静态投资回收期净现金流量表如下单位万元第年末现金流出现金流入现金流量累计现金流量税前年设定房地产业基准投资回收期为年，由于表明项目投资在规定时间可以收回，该项目可行。盈亏平衡分析用销售量表示盈亏平衡点万平方米住宅及商铺平均销售价为元平方米。元平方年提高个百分点。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。二三产业增加值占生产总值比重上升个百分点，经济结构进步优化。菏泽交通菏泽背倚黄河，东邻南水北调东线工程，水资源丰富，境内京九铁路与新亚欧大陆桥日东高速与济菏高速菏兰高速德商高速交汇，形成交通枢纽，市内国道省道纵横交错，四通八达。历史机遇突破菏泽战略，年月日至日，山东省委省政府召开加快菏泽发展现场办公会议。确定了东西结合，突破菏泽加快发展战略，出台了系列支持菏泽发展区域政策，给菏泽发展带来了新千载难逢历史机遇，为菏泽经济腾飞注入新活力，新机遇，新经济发展空间。二菏泽市地产市场现状总论目前房地产业已成为我市重要支柱产业，对我市社会经济发展做出了积极贡献。菏泽市继续加大中心城市建设及老城区改造力度，城市化进程不断加快，房地产业得到前所未有发展壮大。投资环境相对宽松，项目建设突飞猛进。房地产开发投资情况房地产投资可以说是个城市发展投资风向标，代表着城市发展能动性和巨大潜力，更有效反映了城市整体规划发展。直以来，菏泽市房地产投资在固定资产投资居高不下，成为城市整体基础设施建没重要环。座城市就像个大住宅。而所住宅也像座城市，二者都像生物，其机体每部分都是相互关联协调致。近几年来，随着我国住房福利制度改革，解困房退出历史舞台，货币分房政策推出，使人们对住房需求变成现实需要，大大刺激了人们购房欲望，推进了房地产市场发展，使房地产业逐渐成为我国国民经济架构中重要组成部分和经济发展重要推动力量。年以来，虽然国家针对固定资产投资增长过快，尤其是房地产开发增长过快，价格偏高等出台了系列宏观调控措施，但对我市近期房地产市场还未造成明显影响，我市房地产开发投资继续保持快速增长。政策优惠，政府推进房地产业健康发展近年来菏泽市政府先后采取了系列措施完善和培育房地产市场，如制定新住宅建设标准，加强房产市场法律法规建设，制定各类住宅上市规定等，住宅市场正在纳入规范有序发展轨道中。在住宅购买对象中个人购买比重不断上升同时，住宅质量也在不断提高。为适应购房者需要，发展商更加注意住宅环境配套设施房型，从而整个商品住宅面貌焕然新。与此同时，本市住宅消费市场居住观念也在不断进步。如今人们买房走是先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣主要标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客基本功。目前消费者对据及内容本项目工程建设投资估算中，不包括住宅用房二次精装修等费用。投资估算编制依据建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料山东省建委土建综合预算定额主要材料采用现行市场价格。建设投资估算内容总体工程包括室外管线系统道路绿化等项目全部土建和建筑物外立面装修及内部次性装修勘察设计费用按每平米元计取④工程监理费按工程费用计取建设单位管理费按销售收入计取预备费为工程不可预见费，按工程费用计取。投资估算估算范围本项目投资估算范围为小区范围之内建筑工程费，配套安装费预备费其它费用及建设单位管理费。固定资产投资及总投资本项目不考虑流动资金，因此项目投资即为固定资产投资。经估算，本项目总投资为万元。其中土建及设备安装工程费用万元，室外工程建设费用万元，土地费及建设规费万元，其他开发费用万元，包括不可预见费用万元。建设投资估算详见附表。资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度规定和项目实际情况，本项目资本金约为万元。项目法人前期投入资金已达到项目拟建所需资金要求。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。本财务分析计算期为年，其中建设期年。本项目建成后商品住宅及商铺全部出售，暂不考虑物业管理收入及其成本。营业收入项目建成后，平方米住宅和平方米商铺全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合方式。销售均价多层住宅按元平方米，高层住宅按元平方米，商铺按元平方米计算，销售收入约为万元。分年度销售收入计划表年度销售收入万元万元销售税金本项目按销售收入交纳营业税，并分别按应纳税额交纳城市建设维护费教育费附加堤防费管理费河道维护费，合计为。详见销售收入和销售税金及附加估算表。分年度投资计划分年度投资计划表年度年年年万元万元万元利润所得税按经营利润交纳所得税。利润分配按税后利润计提公益金和公积金。详见损益表财务效益分析投资收益率万元行业基准投资收益率般为，由于，该项目可以考虑接受。静态投资回收期净现金流量表如下单位万元第年末现金流出现金流入现金流量累计现金流量税前年设定房地产业基准投资回收期为年，由于表明项目投资在规定时间可以收回，该项目可行。盈亏平衡分析用销售量表示盈亏平衡点万平方米住宅及商铺平均销售价为元平方米。元平方学费元人年职业高中学费元人年就业培训学费元人年小计三物业管理费万元按人月均元人每年算九个月合计万元每年预算支出序号名称人数标准小计万元教职工工资万元人年教职工福利水电费万元月办公费万元月维修费教师培训进修费教师奖金其他支出合计项目投资回收期项目总投资亿元，项目建成第三年起，每年预期收入万元，每年预算支出万元，每年预期收益万元。包括两年建设期在内，项目投资回收期预计为年可行性研究报告目录地率已成为楼盘优劣主要标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客基本功。目前消费者对楼盘功能开发已形成共识厅卧大小合适，朝向端正，厨房卫生间不狭小，洗衣机和冰箱有专门位置，甚至阳台取舍过道楼递宽窄装饰都成了楼盘品质重要因素。三投资办学项目宏观分析投资办学发展空间大省委省政府突破菏泽战略和市委市政府加快菏泽工业化进程决策以及各项优惠政策出台实施，将有力地推进和拉动菏泽经济超常规跨越式高速发展，必将为我县经济和社会发展带来广阔发展空间。本项目提出，是天洛置业有限公司从战略角度和宏观方面考虑作出项重大决策。园区经济大发展国内外发达地区经验都充分表明，发展园区是招商引资最好载体，是增强环境吸引力有效聚集生产要素最佳途径，是加快工业化和城市化进程有效措施，是调整经济结构城乡结构所有制结构，确保经济超常规高速度跨越式发展必由之路。尤其是在国家宏观调控力度不断加目录第部分发展战略篇„„„„„„„„„„第二部分市场分析篇„„„„„„„„„„菏泽市宏观经济分析„„„„„„„„„二项目实施必要性„„„„„„„„„„三项目实施可行性„„„„„„„„„„„四项目风险分析„„„„„„„„„„„„第三部分营销篇„„„„„„„„„„„„企划推广核心概念„„„„„„„„„二品牌意识导入„„„„„„„„„„„三品牌形象塑造„„„„„„„„„„„四项目定位„„„„„„„„„„„„„„五产品销售„„„„„„„„„„„„„„第四部分项目运作篇„„„„„„„„„„管理团队„„„„„„„„„„„„„„二财务计划„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第部分发展战略篇公司简介及发展历程定陶天洛置业有限公司以下简称天洛置业是上海高校科技产业集团有限公司以下简称高科集团为实施中部战略而设立个分支机构，天洛置业注册资金人民币万元，法人，自主经营业员，目标是为高科集团中部江西安徽山东四川发展战略寻找新投资目标和发展方向，为社会主义新家村建设贡献力量，主要从事房地产开发经营教育产业投资物业管理市场开发和现代农业等行业投资建设。公司现有员工管理人员人，其中高级职称人人，中级职称人，大专以上学历，持有岗位资格证书人。公司自成立以来，始终坚持国家建设部倡导住宅产业现代化方针，致力于开发建设设施完善管理规范品质高尚适度超前住宅小区，同时发展教育产业投资。公司成立旨在跻身菏泽市场经济之历史潮流，公司未来发展战略是以房地产开发经营教育产业投资物业管理市场开发和现代农业等行业为主。开展全方位优质高效高信誉工作。定陶天洛置业有限公司正凭借其科学规范内部管理，优秀独特企业文化，精干高效人才队伍，通过住宅产业现代化企业管理现代化资本运营现代化新世纪发展战略，采取以住宅业为主导主业精深化前后向关联化产业定位策略，沿着住宅产业现代化道路不断前进，力争在至年内建设成为菏泽最大现代化住宅产业集团。该项目设计前瞻性和多样性决定了产品适应面广，开发分期性决定了产品可塑性强，精确项目定位决定了产品价值最大化。第二部分市场分析篇菏泽市宏观经济分析菏泽市情概况菏泽，为伏羲之桑梓，尧舜之故里，先为商汤之京畿，继属曹国之疆土，后建曹州之区域。古为济水所汇，菏水所出，连通济泗两大水系天然湖泊，因南有菏山，北有雷泽，故名菏泽。清雍正十三年年曹州升为府，设附郭县，赐名菏泽，始作政区名。菏泽市位于山东省西南部，南北最长距离公里，东西最宽距离公里，总面积平方公里。菏泽市有汉回满壮瑶藏彝蒙古等个民族，其中汉族人口万人，占，各少数民族人