将来有业主自己承担费用，但作为静态财务指标分析，本分析不计入开发成本其他费用包括通信管网费用通信公司免费安装，智能化系统工程客户自理，有线电视宽带入网费客户自理。

绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。

开发期间其他费用按投资总额计算。

销售费用安置部分按照销售额计算，对外销售部分按投销售额计算。

不可预见费用按投资总额计算。

管理费用按投资总额计算。

开发期间税费包括营业税，总销售额城市维护税，营业税教育附加费，营业税印花税目前已免除。

财务费用目前尚不明确是否向外界借款，财务费用暂不计入开发成本。

销售收入只计住宅和商业销售收入，多层按照元，商业按照元计算销售收入住宅安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元，即元计算收入，会所和幼儿园以及公建配套不对外销售，所以只计成本，不计收入。

二地价承受能力分析建筑面积按照容积率计算。

销售价格按照价格定位推算价格计算，多层按照元，商业按照元计算销售收入，安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元计算地价承受能力安置剩余部分，按照常规房地产开发销售模式计算地价承受能力，房地产开发常规利润率之间，按照常规利润率计算利润率到变化对地价承受能力影响。

另外由于目前房地产形势不景气，购房者持币观望，降价呼声越来越高，所以也要考虑降价对地价承受能力影响。

安置部分地价承受能力编号项目项目费用销售收入二开发期间投入除土地费用外前期费用基础设施建设费用建筑安装工程费用环境绿化费用销售费用不可预见费用开发间接费用管理费用财务费用等开发期税费三承受总土地款包含契税四承受土地单价不含契税，万元亩万亩五单位建设成本元小结按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

按照价格定位推算价格，多层售价元，安置部分销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元情况下，安置部分能够承受最高地价设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议。

结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。

对项目进行投资分析和风险分析。

新密项目新郑项目登封项目对项目决策及其实施优化提出建议。

通过对市场分析，地块产品研判，通过不同物业形态组合方式，综合分析项目拿地合理价格区间。

编制依据荥阳市关于房地产开发公司项目经营有关政策法规规定国家郑州市相关设计技术规程规范及规定本项目有关文件资料技术经济指标投资估算标准根据建设部房地产开发项目经济评价方法城市居住区规划设计规划住宅设计规范住宅建筑设计标准四可行性研究报告研究范围本项目研究报告主要是依据荥阳市房地产宏观市场调查研究郑州西环以西项目调查研究区域及项目所在地市政生活配套状况调查分析从市场及财务两个层面对项目进行可行性研究。

旨在对项目可实现价值分析基础上，进行项目总投资和收入模拟，评判项目投资回报和投资风险，确定地块拿地合理价格。

五研究方法假设开发法目前房地产投资分析最为科学方法是假设开发法假设开发法原理开发商最终目是为了得到可销售房屋而非土地。

因此，决定宗土地价格高低最根本因素是该地块上房屋建成后市场销售价格。

也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。

地价开发完成以后总房价开发费用利息利润销售税费购买土地需要缴纳税费等开发期间费用假设开发法适用性分析运用假设开发法适用于在未取得土地前，土地开发条件以及未来规划设计等均是未知数情况下，对地块将来规划建筑预期售价利润率要求等进行假设，从而分析拿地合理价格区间。

假设开发法需要确定参数定量参数物业建成后销售价格，物业开发期间成本等变量参数利润率浮动，售价浮动对地价影响。

参数建安成本。

房地产开发建安成本变化不大，取经验总结和定额平均价目前荥阳市开发成本情况与开发单位和建设单位实力等加权平均值参数二销售价格。

根据市场调查根据项目具体特征，运用比较法进行价格定位，根据价格定位结果计算销售收入，并推算价格浮动对地价影响。

安置部分按照职工能够承受心理价位推算土地价格。

参数三利润率。

按照目前房地产开发总体利润率平均水平之间浮动，按照房地产开发平均水平，计算项目开发所能够承受地价，并计算利润率变化对地价承受范围影响。

参数四安置面积。

目前按照户，每户计算安置面积，总安置面积计算。

研究思路框架六用地概述项目定位项目产品组合项目设计建议项目投资分析土地价格确定土地取得策略项目市场分析项目性质界定项目位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，周边配套设施匮乏，荥政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储，拿地现高速公路小时内从荥阳可到达现场办公临时设施费用，土方回填垃圾清运等费用及零星工程费用。

建安工程费用包括多层小高层高层公建配套幼儿园会所等建筑物构筑物建安费用。

多层按照元计算，会所按照元带简装计算，商业幼儿园按照元计算，公建设施按照元计算等，监理费按照建安成本计算。

基础设施建设费用包括给排水工程费用供配电工程费用供气费用供暖费用其他费用。

其中供气费用和供暖费用客户自理，这部分费用由开发商提前垫付，将来有业主自己承担费用，但作为静态财务指标分析，本分析不计入开发成本其他费用包括通信管网费用通信公司免费安装，智能化系统工程客户自理，有线电视宽带入网费客户自理。

绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。

开发期间其他费用按投资总额计算。

销售费用安置部分按照销售额计算，对外销售部分按投销售额计算。

不可预见费用按投资总额计算。

管理费用按投资总额计算。

开发期间税费包括营业税，总销售额城市维护税，营业税教育附加费，营业税印花税目前已免除。

财务费用目前尚不明确是否向外界借款，财务费用暂不计入开发成本。

销售收入只计住宅和商业销售收入，多层按照元，商业按照元计算销售收入住宅安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元，即元计算收入，会所和幼儿园以及公建配套不对外销售，所以只计成本，不计收入。

二地价承受能力分析建筑面积按照容积率计算。

销售价格按照价格定位推算价格计算，多层按照元，商业按照元计算销售收入，安置部分按照客户心理承受价位低于市场价元计算地价承受能力安置剩余部分，按照常规房地产开发销售模式计算地价承受能力，房地产开发常规利润率之间，按照常规利润率计算利润率到变化对地价承受能力影响。

另外由于目前房地产形势不景气，购房者持币观望，降价呼声越来越高，所以也要考虑降价对地价承受能力影响。

安置部分地价承受能力编号项目项目费用销售收入二开发期间投入除土地费用外前期费用基础设施建设费用建筑安装工程费用环境绿化费用销售费用不可预见费用开发间接费用管理费用财务费用等开发期税费三承受总土地款包含契税四承受土地单价不含契税，万元亩万亩五单位建设成本元小结按照容积率计算，总建筑面积，其中安置部分，剩余部分对外销售。

按照价格定位推算价格，多层售价元，安置部分销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元情况下，安置部分能够承受最高地价分按照销售价格为元考虑职工心理承受能力，低于市场价元计算销售收入，则亩综合用地最高地价承受能力是万亩总体单位建设成本元。

二项目风险及防范建议风险周围相关配套设施和道路条件不完善，具体完善时间待定。

防范建议加强与相关市政机构沟通，促成项目周边配套设施快速完善。

风险二周围目标客户人群有限，吸引客户购买难度非常大，项目投资潜力有限。

防范建议密切关注郑州西区和荥阳东区产业带发展进程，积极与入驻项目周边产业企业联系沟通，尽量促成项目定向开发，另外加强项目宣传力度，扩大客户层面。

风险三目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，实现快速销售回笼资金难度大，需要大量自有资金。

防范建议适当放慢开发节奏，等待房地产市场回暖，积极宣传项目卖点，扩大项目知名度和影响力。

煤集团户职工安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边乡村居民销售。

第二部分项目性质界定项目解析地块现状用地规模亩宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。

地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。

内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量层建筑物。

地块完整性地块总计亩，地块基本方正。

宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起土丘。

交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。

绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年开采历史，随着煤矿开采和发展，关于沉陷治理工作将更加紧迫。

为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区。

本次规划建设选址在河南省荥阳市境内，计划占地总用地面积亩。

委托开发企业河南世纪金源置业公司。

二项目建设概况项目名称郑上路项目暂定名。

建设地点郑上路与绕城高速交汇处东北角米左右，国营荥阳市农牧场地块。

建设单位河南世纪金源置业公司企业性质专业房地产开发公司经营范围核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，郑煤集团以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等多元发展现代能源产业。

河南世纪金源置业公司专业房地产开发。

公司类别郑煤集团国企业河南世纪金源置业公司企业单位资质等级河南世纪金源置业公司城市综合开发二级企业企业概况郑州煤炭工业集团有限责任公司，始建于年，原名新密矿务局，年月更名为郑州矿务局，年月经原煤炭部批准组建为国有独资公司，年月与中国信达中国华融资产管理公司联合组建为产权多元化新公司，国家大型类企业，国家二级企业，河南省重点企业。

先后荣获中国煤炭工业优秀企业金石奖河南省重合同守信用企业国有重点煤矿科技进步十佳企业质量标准化矿务局等称号。

郑煤集团公司是个以煤炭生产为主，集电力铁路电解铝建材煤化工和机械制造等多元发展现代能源企业集团。

集团总部于年月日迁入郑州市中原区，所辖企业遍布河南山西湖南内蒙古省区地市近个县市，是全国规划个亿吨级大型煤炭基地豫西基地重要组成部分。

年生产原煤万吨，目前拥有固定资产亿元，年产值超过亿元，是河南省重点企业，位列年中国煤炭工业强第位，强势进入中国工业企业强。

近年来，郑煤集团依托技术及管理优势，积极整合周