款期限为年，万为年分两次借贷，万为年。为降低资金成本和利率风险，并考虑该项目建设周期短，项目建设资金仍以回收资金滚动发展为主。若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。该项目在开工前就必须把所有土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重资金压力，项目资金成本也会较高。故方面，我司需充分利用军方建新营房个月时间内，完成项目前期策划规划设计报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同顺利执行。四财务评估结论从以上财务分析，若能按计划执行，此项目是可行。六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年以年利率计。保本售价若住宅及个车位万个能够全部售磬，则本项目住宅保本售价为元平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅保本售价为元平方米。保本销售率若住宅均价元平方米，个车位全部售出万个，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率影响。本项目总成本利润率和内部收益率都对项目售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度变化则不太敏感。相对而言，容积率变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率影响较大，但实际上对利润影响非常大，容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额。针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。发扬中海贯以来缔造精品楼盘理念，要使本项目全面超越竞争对手，以优质取得优价。尽量争取多容积率，以获取最高之利润。严格控制成本。目前广州市房地产业盈利水平大幅下跌，只有质优价廉产品才能有良好市场，这种情况下，我们产品要赢得市场除了努力提供产品质素外，价格也不能太高广州第个中外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。由于这区房地产市场发展比较成熟，区内住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。城区内因为地块面积限制，具规模住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质素优良大形小区更是罕有，且呈日渐减少趋势，故这类物业有较好市场前景。目前广州中高档住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都在元平方米之间。但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大，质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好优点，对旧城区楼盘有定冲击。研究基本结论具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城优势和声誉及我司名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边楼盘销售情况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定销售速度。七项目基本发展模式若项目能取得倍容积率，考虑合理建筑密度，项目可建成三座层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群预测，计划本项目全部做成三房以上大面积户型，平均户面积为平方米左右，每层四六户，住宅景观朝向以东北为主。项目建成后，与锦城花园融合在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理装修精美豪华精品高尚住宅小区。在此假设下，项目发展周期约年，其中建设周期为年。八产权转让发展方式及股权架构九财务评价基本结论本项目财务分析基本假设如下容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包括机房车位项目发展期为年地上建筑物建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造成本为元平方米，含机电设备项目正常销售价格是元平方米，车位售出个，每个万元项目销售费用为销售收入银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限为年，利息支出合计万元。本项目税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，全部投资计息季度内部收益率为，全投资不计息年度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为项目投资高峰时点为年第季度，资金需求峰值为万元项目销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下销售量盈亏平衡点为平方米，销售比率为。根据上述财务计算结果，本项目财务上结论是可行。十风险分析基本结论及应变措施根据对建安成本销售价格和容积率单项敏感性分析，对于项目影响最大是销售价格变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为万元，在销售价格下调时，整个项目税后成本利润率仅为，税后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米可能性比较小。本项目预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元，利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目成本显得比较重要。我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划平方米，年上半年为万平方米，分别仅占全市八区计高层住宅供应量和。东山区全年供应量不足收益率借贷资金计息注销售收入按正常售价销售，税前利润已扣除销售税金。三财务机会风险分析及应对措施若以内资企业形式开发该项目，需投入万元自有资金作为注册资金，加上亿元贷款即可完成项目投资资金需求。按照目前广州公司情况，取得亿元年期贷款应该问题是不大。根据该项目项目流量安排，正常销售情况下安排亿人民币贷款，其中万元贷款期限为年，万为年分两次借贷，万为年。为降低资金成本和利率风险，并考虑该项目建设周期短，项目建设资金仍以回收资金滚动发展为主。若销售情况不理想，计划争取将年期银行贷款延长至年期，或年期内贷款延长至年，且从利息成本支出上已经对这种抵抗风险情况进行计息若均转为年期贷款，需要多支付约万元利息。该项目在开工前就必须把所有土地转让费及中介费万元支付完毕，存在定资金风险，如市场发生剧变或交易过程中出现变故，项目暂不宜开发，则会背较沉重资金压力，项目资金成本也会较高。故方面，我司需充分利用军方建新营房个月时间内，完成项目前期策划规划设计报建等工作，创造条件争取项目早日上马，另方面在签订合作合同时候，充分考虑支付时机问题，以此促进合同顺利执行。四财务评估结论从以上财务分析，若能按计划执行，此项目是可行。六项目风险分析盈亏平衡分析投资回收期根据现金流量表，本项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年以年利率计。保本售价若住宅及个车位万个能够全部售磬，则本项目住宅保本售价为元平方米。若住宅全部售磬，车位不销售，则本项目住宅保本售价为元平方米。保本销售率若住宅均价元平方米，个车位全部售出万个，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率影响。本项目总成本利润率和内部收益率都对项目售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度变化则不太敏感。相对而言，容积率变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率影响较大，但实际上对利润影响非常大，容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额。针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。发扬中海贯以来缔造精品楼盘理念，要使本项目全面超越竞争对手，以优质取得优价。尽量争取多容积率，以获取最高之利润。严格控制成本。目前广州市房地产业盈利水平大幅下跌，只有质优价廉产品才能有良好市场，这种情况下，我们产品要赢得市场除了努力提供产品质素外，价格也不能太高是可行结论。建议我司把该项目纳入土地储备项目。相对于竞争对手，广州公司土地储备严重不足，不利于公司向规模经营品牌经营设想发展，这对公司长远发展是极为不利。而且中海康城今年动工后，广州公司又面临没有土地储备问题，故有必要寻找新储备项目。如果能成功把该地块纳入储备项目，有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好经济效益。经研究该项目是可行，项目虽然不大，却有合理回报，总体风险较小。该项目可发展中高档精品楼盘。目前广州公司手头上两个项目个是中低价个上中价，缺乏面对高档市场产品，这对产品结构是个缺陷，开发该项目有利于公司开发结构更趋合理，增加公司抗击市场风险能力，保持公司在高档住宅市场固有优良品牌形象。二存在问题项目前期付款压力大，在未得到土地情况下，即需支付臵换土地费用和新军营建造费用，有定风险单对于本项目，是否需要配套公建设施未定，其他规划条件未知能否将本项目与锦城花园融为个小区不能明确三项目发展建议为提高本项目知名度，建议在制定开发决策之后，策划系列活动，增强锦城花园美誉度，提升其物业形象积极做好规划局等各方面工作，争取本项目高容积率，以及免除本项目公建配套。内生产总值亿元，增长达到，保持高速增长态势。年，全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长，剔除价格因素影响，实际增长。全年零售额超亿元大型零售商店有家。年月全市人均社会消费品零售额位列全国第。年末，广州地区金融机构人民币存款余额为亿元。国民经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好外部宏观环境。作为我国国民经济发展新经济增长点，国家对房地产业发展，特别是住宅建设支持力度进步加大。房地产投资保持快速增长，年全年完成房地产投资亿元，比年增长。全年商品房新开工面积万平方米。年广州房地产投资在上年较高增长基础上继续快速增长，上半年完成房地产开发投资亿元，同比增幅为。年广州住宅市场特点年广州房地产市场继续保持稳定健康持续发展趋势，商品房供应量受到有效调控。虽然原八区商品房成交量略有减少，但市场有效需求仍然保持旺盛。二手交易不断增长，楼价稳中略降。年广州市房地产市场分析面积单位万成交项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计。二项目背景项目背景电瓷厂地块位于江城中心老城区北环路，周边道路交通便利，我司就该项目在阳江市规划局了解到地块建筑容积率预计在左右，暂时没有其他规划限制。三地理位置地块北侧面向新江花园住宅楼，东临华坚宾馆，西侧，南侧面向北山公园，有部份底商及自建房在北环路靠近项目挡在外侧，项目部份商铺不属线街铺。从江城区宏观地理位臵看，该地块位于江城区中心，距传统商业居住区约分钟