风险为了拉动内需刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等系列金融政策。

但是，以利率杠杆为主金融政策实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。

自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。

以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。

与此同时，贷款平均利率下降个百分点。

这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。

但现在要进步调低利率已没有多少空间。

相反，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场房地产市场相互挤压，可能导致些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在通货紧缩有转为通货膨胀可能性。

在这种情况下，银行存贷款利率将出现反弹回升，特别是如果项目筹集资金使用定民间资金，利率将会更高。

这就可能从约束融资增加融资成本两个方面，给房地产开发带来系列不确定因素，造成投资风险。

目前，国有商业银行资本金普遍不充足，贷款结构不合理，对于房地产企业抵押贷款以及贷款中相互担保多头抵押超值抵押，银行心理反应脆弱。

如果项目开发立足于高比例负债经营，对银行贷款和收取预售款依赖过多，有可能遇到较大融资困难，背上利息偿付包袱，发生由融资问题带来财务风险。

根据以上分析，我们认为，本项目投资开发和经营面临定潜在风险，但风险度属于中等。

只要开发整体思路正确，采取恰当市场经营策略，完全有可能化解缓解风险，将风险转化为实际成效和收益。

结论和建议结论通过以上对本开发项目作全面定量定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际结论展望我国宏观经济发展趋势，在今后年内，国民经济仍将继续以速度持续稳定增长，而房地产开发将继续成为新增长点之，这就为本项目实施提供了良好宏观投资环境国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着上述项目可行性问题到荡口镇进行了实地考察。

之后，我们通过多方面收集有关中国宏观经济苏锡常地区经济发展趋势苏锡常地区房地产市场发展情况，特别是低密度房地产开发情况等文献及数据资料，同时利用我所近年来作相关问卷调查及无锡市房地产市场作问卷调查数据资料，对开发项目进行定量定性分析，在此基础上进行综合分析，并得出切合实际结论。

现将我们调查情况和意见报告如下总论项目概况根据开发公司提供项目建议书，无锡鹅湖旅游度假区开发项目，位于无锡市锡山区荡口镇总体规划中旅游休闲度假区用地内。

项目规划用地为亩，计划分两期开发第期开发以休闲旅游居住为主，用地约亩。

建筑容积率，建筑密度，绿化率，建筑限高以低层为主，局部公建不超过，属低密度住宅建筑群，建筑风格注意与古镇风貌相协调，预计投资亿元。

第二期开发以旅游度假物业为主，用地约亩。

整个开发项目定位于长江三角洲区域内规模较大环境优美管理先进档次较高配套齐全以面向外商为主，以及国内高收入阶层人士服务高级住宅区。

拟建设由别墅区和公寓区组成高级住宅区，以及生活配套服务区高级会所等完善公共配套设施，同时计划将住宅项目与开发旅游项目相结合，利用荡口镇优美自然景观丰富历史人文资源建设健康度假医院四星级酒店等建设项目。

整个项目总投资概算为亿元左右，预计在年动工，年竣工。

对开发项目总评价通过对开发项目实地考察和基于市场调查基础上定量定性分析，我们认为我国宏观经济形势在今后年内，仍将继续以速度持续稳定增长，我国房地产业也将同步稳定增长国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着外商投资企业及民私营经济快速发展，房地产市场对低密度高档住宅需求仍将继续稳定增长，而在国家限制低密度高档住宅建设条件下，在今后年中，本项目将成为无锡地区唯具有较大规模低密度高档住宅片区，从而将具有较大市场竞争优势无锡市是长江三角洲经济最发达开放度最高人民生活最富裕地区之，年人均国内生产总值已接近美元，低密度高档住宅行情看涨，销售形势很好。

另外，在无锡市公里半径之内现有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，周边地防止泡沫风险。

在理论界舆论界议论蜂起情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。

今后个时期，与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应同时，还通过税收金融加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。

历史经验表明，高档住宅房度假别墅等，往往是调控监管首选目标。

从这点看，本项目也可能遇到意外政策风险，为项目带来重大损失。

融资和利率风险为了拉动内需刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等系列金融政策。

但是，以利率杠杆为主金融政策实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。

自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。

以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。

与此同时，贷款平均利率下降个百分点。

这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。

但现在要进步调低利率已没有多少空间。

相反，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场房地产市场相互挤压，可能导致些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在通货紧缩有转为通货膨胀可能性。

在这种情况下，银行存贷款利率将出现反弹回升，特别是如果项目筹集资金使用定民间资金，利率将会更高。

这就可能从约束融资增加融资成本两个方面，给房地产开发带来系列不确定因素，造成投资风险。

目前，国有商业银行资本金普遍不充足，贷款结构不合理，对于房地产企业抵押贷款以及贷款中相互担保多头抵押超值抵押，银行心理反应脆弱。

如果项目开发立足于高比例负债经营，对银行贷款和收取预售款依赖过多，有可能遇到较大融资困难，背上利息偿付包袱，发生由融资问题带来财务风险。

根据以上分析，我们认为，本项目投资开发和经营面临定潜在风险，但风险度属于中等。

只要开发整体思路正确，采取恰当市场经营策略，完全有可能化解缓解风险，将风险转化为实际成效和收益。

结论和建议结论通过以上对本开发项目作全面定量定性及个案分析，可以得出以下比较切合实际结论展望我国宏观经济发展趋势，在今后年内，国民经济仍将继续以速度持续稳定增长，而房地产开发将继续成为新增长点之，这就为本项目实施提供了良好宏观投资环境国家对房地产市场宏观调控，有利于我国房地产市场健康发展。

虽然国家对低密度房地产开发已经实行严格控制政策，但随着，因湖边堤岸较高，低密度高档住宅标高也需相应提高。

另外，当鹅湖水位较高时，该地块还需要进行机械排水，这必将提高造价和以后管理运行成本，为此在整个项目开发过程中，必须严格控制开发成本，这些都是下步作详细经济技术论证和规划设计方案时必须考虑问题。

有适宜于建别墅各地块中，能以亩巨幅面积，并建在湖泊之滨首推鹅湖度假区，而且又位于荡口这历史文化名镇，实不可多得。

只要规划合理定位正确价位适当，随着无锡特大城市建设快速推进，周边地区无锡新区苏州西片常熟市各开发园区建设民营经济和外商投资企业加速发展，该开发项目必将具有明显市场潜力和竞争优势，并取得较高投资回报。

另外，我们还认为，该开发项目成功，对于推进无锡市特大城市建设改善投资环境，特别是对于加快无锡市东片农村城市化以及对于无锡吴文化历史风情旅游片区开发也具有重要意义。

根据以上总体评价，我们认为鹅湖旅游度假区开发项目具有切实可行性，开发公司提出开发规划构想基本切合实际。

为此，可以作进步详细经济技术论证。

但是必须指出，该项目仍然存在中等程度投资风险，主要体现在宏观和地方政策随机突发性多变以及市场供求不确定性上，原开发规划构想也有待进步完善。

在以后进步论证中建议注意由项目名称无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区。

项目建设单位无锡鹅湖度假区开发有限公司以下简称开发公司。

可行性研究承办单位简介无锡市社会经济比较研究所是由无锡市场协会无锡市最大行业协会之主办，无锡市民政局批准并依法登记注册，具有法人地位民办非企业单位，属非营利性研究机构，主管部门为无锡市人民政府经济体制改革办公室。

本所主要业务范围是从事社会经济体制比较经济改革经济管理经济结构调整企业兼并重组重大投资项目咨询等问题实证研究，同时为各类企业特别是为各类市场提供管理重组等咨询服务。

无锡市社会经济比较研究所领导成员是吴敬琏所长兼职国务院发展研究中心研究员，全国政协常委，我国著名经济学家荣敬本所长兼职中共中央编译局研究员，经济社会体制比较杂志主编，著名经济学家赵人伟所长兼职原中国社科院经济研究所所长研究员，著名经济学家浦文昌执行所长经济学高级研究员。

王安岭副所长兼中共无锡市委政策研究室副主任，高级经济师汤可可副所长兼无锡市档案局副局长，高级经济师无锡社会经济比较研究所先后承担大型科研和企业咨询研究项目有市场经济与民间商会县乡两级地方政府治理结构改革从压力型体制向民主合作核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，型体制转变广东大亚湾核电合营公司发展模式研究无锡朝阳集团改革重组方案无锡食品商城短期质押贷款现货批发交易方案设计等。

先后出版理论学术专著部，为数十个工业和商贸企业批发市场提供咨询服务。

无锡社会经济比较研究所与美国福特基金会具有良好合作关系。

研究所关于中国民间商会培育和发展地方政府治理结构改革经济体制转型地方党组织领导方式改革和完善等研究项目得到了福特基金会资助，其研究成果获得了基金会专家高度评价此外，研究所还与法国巴黎工商会德国中小企业联合会就经贸中介理论研究等方面进行长期合作。

在美国福特基金会和国务院发展研究中心中央编译局等中外机构支持下，研究所先后于年连续两次举办市场经济与民间商会国际研讨会，全国政协常委著名经济学家吴敬琏，国务院发展研究中心党组书记副主任陈清泰，国家财政部副部长楼继伟国家体改委副主任李剑阁全国工商联副主席保育钧等中国政府高层官员，以及美国福特基金会驻华首席代表法国巴黎工商会驻京首席代表德国中小企业联合会驻宁首席代表世界银行驻华代表处首席经济学家美国及澳大利亚商会代表，美国哈佛大学波士顿大学教授等许多外国专家学者与会参加学术讨论。

本所以严谨学术研究作风和与国内外有关机构真诚合作精神，在国内外相关研究领域具有良好声誉。

根据无锡鹅湖度假区开发有限公司委托，无锡社会经济比较研究所对无锡市锡山区鹅湖旅游度假区开发项目以下简称开发项目进行前期可行性研究。

本所进行该项研究主要依据是由开发公司提供无锡市锡山区荡口镇鹅湖旅游度假区项目建议书以下简称项目建议书无锡市锡山区国土管理局批准用地规划锡山区荡口镇提供，并由无锡市规划局批准无锡市荡口镇古镇风貌旅游休闲开发区规划。

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