名。

在公元年，才改为文昌县，意为偃武修文。

九九五年，撤县建市，改名文昌市。

文昌市人杰地灵，名人辈出。

在明朝就出了与丘浚，海瑞齐名，并称鼎三足良吏邢宥。

近现代史上更是群星灿烂，涌现出共产党大将张云逸国民党将领陈策等位将军，称为将军之乡。

出现了对中国乃至世界近现代史影响长达半个世纪宋氏家族孙中山夫人宋庆龄，蒋介石夫人宋美龄，被誉为国母之乡。

文昌市华侨众多，有多万华侨分布在世界多个国家和地区，被称为华侨之乡。

椰子之乡文昌椰子种植面积和产量均占全省以上，有多种椰子系列产品远销国内外，被称为椰子之乡。

高隆湾是海南省著名旅游风景区之。

高隆湾面临浩瀚南太平洋，风平浪缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。

与海南最富盛名旅游区东郊椰林仅隔米宽航道。

第三节劣势分析项目开发正处于国家宏观调控期，资金融通较为困难。

在自然灾害高发期尤其明显项目是由非全部收购股权形式而得，存在同合作方沟通利益协调等因素，较之操盘机会成本大。

项目属于大规模高水平经济综合体，对操盘手有很高要求，如何高水平开发建设尚缺乏经验。

从收购取得股权到换发土地证需经半年以上时间，这期间如果基准地价提进海口东海岸博鳌水城铜鼓岭东郊椰林高隆湾神州半岛石梅湾亚龙湾海棠湾清水湾香水湾以及三亚湾红棠湾开发建设，提高旅游度假区档次，打造国际知名热带海滨休闲度假胜地。

本项目三面环海，非常适合建设具有海河湾港林风光特色生态型滨海高档社区。

区位优势十分明显社区。

市政配套不断完善，周边开发已成气候随着文昌城市框架拉大及城市畅通工程启动，市政配套不断完善，市党政机关办公区移至清澜经济开发区，项目周边白金海岸产权式酒店度假公寓森海湾西班牙式海景公寓同创碧海城滨海养生度假社区已经成功运营，销售情况良好，使得周边开发已成气候。

土地产权明晰面积适中，具备打造大盘优势项目面积达亩净地面积，土地产权明晰没有拆迁安置青苗补偿等问题面积适中，具备打造大盘优势，地块形状方正平整，交通便利，规划建设条件好容积率，用地性质旅游商住用地，使用年限年。

文昌航天城建设将极大地提升项目价值本项目距文昌航天城距离约十余公里，海上直线距离仅公里。

并且清澜港将成航天城最主要物资集散地。

航天城建设将包括卫星发射基地航天科技服务航天主题娱乐航天商务休闲航天生活配套。

据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为万人左右。

对海南特别是文昌建设会带来巨大影响，文昌将成为个世界性旅游基地。

本项目所在地也将是观赏卫星发射绝佳位置。

能源基础设施建设高投入为项目今后发展提供了保障中华电力集团总投资亿元在文昌建设个风力发电厂从年开始动工，建成后项目今后电力以及良好自然环境有了可靠保障。

文昌大力发展基础设施建设为项目开发带来新机遇年月日，国家开发银行海南省分行与文昌市政府签订深化开发性金融合作协议，贷款亿元支持文昌经济文化卫生城乡基础设施等建设使之成为东部地区骨干中心最佳城市和旅游中心。

铜鼓岭生态旅游开发区已经完成规划，即将掀起个大规模开发高潮，必口清澜港现有吨位码头个，吨位码头二个，年吞吐量万吨，为级开放港口，可通往全国港口含香港和世界各地。

航空港高隆湾至海口美兰国际机场里程仅公里。

海口美兰国际机场是我国八大航空港之，是全国唯向全球开放空港。

房地产开发状况高隆湾目前在建销售楼盘有三个森海湾白金海岸同创碧海城基本信息线海景占地亩建筑面积万开发周期年启动区占地亩线海景占地亩建筑面积万开发周期年启动区为三栋酒店式公寓三线海景占地亩，总建万开发周期年启动区占地亩万主力户型小高层，多层，联排别墅产权式酒店产权式酒店公寓休闲渡假公寓酒店式公寓五星级酒店单价期均价元∕二期均价元∕起步均价元∕现在均价元∕起步均价元∕现在均价元∕销售状况年开盘销售不佳，直到年月开出第二期，至年月售出套。

年月开盘销售共套，已售罄。

，年月日开盘至今已售出。

房产类别精装修共管式产权公寓酒店式度假公寓精装修滨海养生度假社区备注个人拥有单户产权，整个物业由统物业公司管理集合型社区前三年返租年。

第四年起根据经营情况决定返租回报率第二章项目操作模式第节项目取得方法本项目采取购买海南中坤机械工程有限公司股权方式，达到持有项目公司海南中坤渝安投资有限公司股权目，直至掌控项目全部操作权利。

第二节项目进展情况及工作流程已完成项目及所在区域调查。

已完成海南中坤机械工程有限公司尽职调查问卷式，及海南渝安投资有限公司海南中坤渝安投资有限公司经营状况调查。

基本完成海南中坤机械工程有限公司股权转让谈判。

股权转让合同附后项目建议书报总部，供决策使用。

若总部批准并给出完整付款计划，即可完成谈判签订合同。

合同签订后即支付购买股权定金万元。

办理海南中坤机械工程有限公司工商变更手续，共管该公司所有印章等。

办理海南中坤渝安投资有限公司股权分拆工商变更手续。

根据工程进度，支付应由海南中坤机械工程有限公司承担清澜港吨级航道扩建及期整治工程后期工程款，约为万元付款计划附后。

该款额视同支付了购买股权部分款额。

清澜港吨级航道扩建及期整治工程峻工验收，到土地管理部门换发土地证。

编制项目总体规划，可行性研究报告编制修建性详细规划等相关工作，进入开发建设阶段。

第三章项目分析第节项目研究方向为准确市场定位，我们对项目所在地及周边地区进行了前期市场调研。

根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合方式，依托海南商品住宅市场主要为别墅市场相关背景信息实施整个调查并形成结论，以期达到如下目标掌握本项目所处地块基本特征掌航天城建设将极大地提升项目价值本项目距文昌航天城距离约十余公里，海上直线距离仅公里。

并且清澜港将成航天城最主要物资集散地。

航天城建设将包括卫星发射基地航天科技服务航天主题娱乐本项目周边房产市场走势及主要竞争楼盘特点了解本项目与周边主要竞争楼盘优势劣势所在明确本项目市场机会及企业机会提出本项目市场定位思路，包括项目定位目标客户定位户型定位等提出本项目在后期产品设计中思路和建议。

第二节优势分析区位优势明显项目所在地距省会海口市公里，距美兰国际机场里，琼海公里，东环铁路开通后，至海口仅需分钟，至机场分钟，琼海分钟。

海南城乡总体规划年中表明重点建设东部旅游经济发展轴，其范围为北起海口南到三亚东部沿海地区，要发挥滨海旅游资源优势，突出海滨旅游度假特色，大力发展旅游度假休闲产业。

重点推进海口东海岸博鳌水城铜鼓岭东郊椰林高隆湾神州半岛石梅湾亚龙湾海棠湾清水湾香水湾以及三亚湾红棠湾开发建设，提高旅游度假区档次，打造国际知名热带海滨休闲度假胜地。

本项目三面环海，非常适合建设具有海河湾港林风光特色生态型滨海高档社区。

区位优势十分明显社区。

市政配套不断完善，周边开发已成气候随着文昌城市框架拉大及城市畅通工程启动，市政配套不断完善，市党政机关办公区移至清澜经济开发区，项目周边白金海岸产权式酒店度假公寓森海湾西班牙式海景公寓同创碧海城滨海养生度假社区已经成功运营，销售情况良好，使得周边开发已成气候。

土地产权明晰面积适中，具备打造大盘优势项目面积达亩净地面积，土地产权明晰没有拆迁安置青苗补偿等问题面积适中，具备打造大盘优势，地块形状方正平整，交通便利，规划建设条件好容积率，用地性质旅游商住用地，使用年限年。

文昌航天城建设将极大地提升项目价值本项目距文昌航天城距离约十余公里，海上直线距离仅公里。

并且清澜港将成航天城最主要物资集散地。

航天城建设将包括卫星发射基地航天科技服务航天主题娱乐航天商务休闲航天生活配套。

据航天发射场配套区规划测算，项目建成后，游客日接待量为万人左右。

对海南特别是文昌建设会带来巨大影响，文昌将成为个世界性旅游基地。

本项目所在地也将是观赏卫星发射绝佳位置。

能源基础设施建设高投入为项目今后发展提供了保障中华电力集团总投资亿元在文昌建设个风力发电厂从年开始动工，建成后项目今后电力以及良好自然环境有了可靠保障。

文昌大力发展基础设施建设为项目开发带来新机遇年月日，国家开发银行海南省分行与文昌市政府签订深化开发性金融合作协议，贷款亿元支持文昌经济文化卫生城乡基础设施等建设使之成为东部地区骨干中心最佳城市和旅游中心。

铜鼓岭生态旅游开发区已经完成规划，即将掀起个大规模开发高潮，必司除了获取可观利润外还拥有部分物业。

缺点是对项目开发节奏不好掌控。

方案三全额投资即全部由我公司投入全额资金全面开发。

该方案优点是打造出阳光地产强势品牌公司既获得了可观利润，又拥有了大量物业，为公司可持续发展奠定基础。

缺点是投资回收期长，投资量大。

结论本项目利润指标高于行业般水平，且抗风险能力强，具有投资价值。

第六章项目实施计划月日前项目建议书报总部审批。

月中旬与海南中坤机械工程有限公司合同签订股权转让合同支付万元定金，同时将海南中坤机械工程有限公司公章财务章全部财务业务财产资料交存在银行开立保管箱中共管。

月日前，成立项目工程建设指挥部航道疏浚吹填工程复工，支付第笔工程款万元采取邀标形式聘请世界流房地产咨询顾问公司编制项目整体定位和投资分析报告。

月日前，支付第二笔航道疏浚吹填工程款万元根据整体定位和投资分析报告发布公告邀请国内外流规划设计单位举办阳光•碧海龙城总体规划设计大赛，组织专家评审，对各单位资质业绩进行综合评估和认真筛选，从中选定设计机构参加此次国际竞赛。

月日前，支付第三笔航道疏浚吹填工程款万元与规划设计参赛单位沟通，组织文昌市政府领导听取规划设计单位汇报配合文昌航天城项目开工发表软文。

月日前，组织政府有关单位对航道疏浚吹填工程进行竣工验收，支付第四笔航道疏浚吹填工程款万元办理国有海域使用权证更换国有土地使用权证书相关手续与文昌市有关领导和航道设计单位商议，申请对拦沙坝进行加高加宽在报纸上刊登软文对项目开始预热争取在项目现场做第七届海南岛欢乐节分会场。

月日前，邀请文昌市政府有关领导和专家对参赛单位规划成果组织评审，确定中标单位方案支付土地出让金约万元，取得国有土地使用权证书配合卫星发射基地开工，发表庆贺软文，招聘公告。

月日在文昌举行第七节届海南岛欢乐节上做出展示，对本项目进步加热。

月日前，海南中坤机械工程有限公司股权和海南中坤渝安投资有限公司股权变更至我公司指定人名下，工商税务法人完成后五日内向中坤机械原股东支付股权转让款约，万元，使累计支付股权转让款达到本合同约定应付标股权转让总价款含定金及所垫付工程款项在报刊杂志上开始发布介绍性软文，在海口三亚高速公路及城区醒目位置树立大型广告牌提升本项目知名度招商工作全面启动。

根据总体规划审批情况，酌情在农历正月十三海龙王生日或二月二龙抬头安排次大型祭海活动，使项目知名度得到再度提升。

年月日前，总体规划通过海南省文昌市审批，部分项目开始制作详细规划，在元旦春节元宵将带动文昌旅游业整体实质性提升地块周边有优越自然景观和人文景观文昌历史悠久，从公元前年，即汉武帝元封元年，至今已有二千百多年历史。

古称紫贝县，尔后三易