胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产购买者当地居民只占，海南岛客户占了，而全国其他城市购买者占了。

这就证明中国旅游地产正在形成市场。

房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展个必然。

这就使得人们眼光自然投向三亚这样旅游胜地，给三亚房地产带来了百年但可更加简单。

沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光形式，以加强效果。

展板规格以标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。

内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。

销售进度目标以面积计算，均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段完成本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大鼓舞和带动潜在目标客户跟进试销阶段完成。

正式销售阶段完成第八章投资估算和资金筹措投资估算总建设成本及其它费用万元资金筹措自筹资金万用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款万第九章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售总面积为平方米，其中产权式酒店平方米商业用房部分约平方米。

按产权式酒店部分实现平均销售价格元平方米计算，产权式酒店部分总销售收入为万元商业用房部分平均实现元平方米计算，商业用房部分总销售收入为万元。

两项合计万。

由前章分析得知本项目总建设费用为万元，其中产权式酒店和商业铺面投资成本为万元。

故此，本项目销售部分盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入就是说本项目如果实现了销售率就可以保证本项目销售部分投资成本全部回收。

赢利预测项目名称金额万元备注说明产权式酒店部分元平方米商业铺面部分元平方米销售收入按全部可售面积算开发税费营业税及附加按计算建设费用利润利润率敏感性分析本项目在销售面积不变情况下，利润变化敏感因素为销售价格和单位成本费用。

以下就本项目情况对销售价格和单位成本费用两个敏感因素进行分析。

由于本项目主导产品为公寓，因此，只分析酒店公寓部分。

假设单位成本费用不变，销售价格降低元，则利润减少万元，即每平方米销售价格比拟定销售价格降低，开发利润比拟定利润降低假设销售价格不变，单位成本费用增加，即元，则总成本费用增加万元，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。

因此，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。

社会效益分析本项目成功开发，可以改善三亚湾综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为三亚市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验，为三亚房地产开创资源。

而中港度假酒店，则是位于综合配套和自然条件较好三亚湾阳光海岸规划区。

生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。

近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。

为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报道，年到年之中，三亚房地产购买者当地居民只占，海南岛客户占了，而全国其他城市购买者占了。

这就证明中国旅游地产正在形成市场。

房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展个必然。

这就使得人们眼光自然投向三亚这样旅游胜地，给三亚房地产带来了百年遇良机。

年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。

在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心默契。

线海景和近海公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资首选。

尤其是三亚湾线海景，这种最为稀缺资源尤为抢手。

三亚现在海景房地产，价格升再升，很多房产豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。

在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心默契。

线海景和近海公寓酒店式公寓别墅等成了房产投资首选。

尤其是三亚湾线海景，这种最为稀缺资源尤为抢手。

三亚现在海景房地产，价格升再升，很多房产开盘就差不多全部售罄。

所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，中港度假酒店开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对市场基础。

二市场供求分析年代未期，三亚仅为凯莱家五星级酒店，客房接待能力达不到万人次年，但经过几年发展，已经出来了喜来登希尔顿银泰等十几家星级酒店，客房接待能力越过万人次年。

三亚旅游市场稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。

从目前来看，三亚五星级酒店接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住三亚五星级酒店要提前周预订，在黄金周根本就供不应求。

根据有关部门提供资料，近五年来游客增长速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下图例表单位万人次年年年年年从上表可见三亚五星级酒店还没有达到饱和，客房接等依然有很大市场。

中港度假酒店开发完全是顺应了这市场需求，以其完全开敞式热带滨海酒店风格和城市港口风韵，以其毫无可比拟特色区别于喜来登凯宾斯基等酒店，这将牢固巩固和保持其竞酒店接待能力实际到访游客数量争地位。

三项目比较分析项目地块情况用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺块宝地。

因为政府对线海景地开发限制，使得这块地有着极大升值潜力。

无论开发为何种物业，它都是稀缺，不可多得。

市场定位中港度假酒店是设计为五星级标准度假酒店，与期样，目标是来三亚度假具有高消费能力顶级富豪高端游客，包括世界强企业新崛起经济大鳄以及其它社会高层机构和知名人士。

从产权发售角度考虑，同样是为这样群高端客户提供三亚湾自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标自有资金在千万以上投资群体。

比较分析在同样地理条件下，三亚湾暂时尚未出现可类比项目，拥有线海景凯宾斯基假日等酒店，没有家发出产权销售信息。

目前唯竞争对手是位于三亚河埃德瑞度假酒店。

因位于市区河景只能远眺大海，所以与本项目存在不可比性。

埃德瑞度假酒店现在价格定位是元平方米均价。

项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数层户型项目优势地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景处市中心，生活配套设施完善全海景户型满足了内地人对大海需要整体规划设计较好，实用率高八层带电梯，提升了项目档次。

项目劣势项目规模稍小，无法构筑更完美社区环境户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积要求本项目地处椰梦长廊尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。

宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统店铺方式销售平均销售价格元客户主要来源以上为内地游客目前销售情况其他装修标准精装修本项目优劣势分析本项目同埃德瑞度假酒店项目相比较，具有共同特点都位于三亚市区城市度假酒店。

均为新建项目本项目与埃德瑞度假酒店项目相比较具有如下优势位置更好，我们为临海线，产品概念户型设计更符合市场需求突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产需要，套房户型可自由组合总体规划与产品概念相致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。

有个专用码头可以打造游艇码头及渔人码头氛围本项目与其他项目相比较具有劣势采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多本项目前景预测我们评价本项目原则是谨慎保守，但本项目市场综合环境又是值得乐观。

我们在以下部分财务评价中，运用经济数据，如价格，均是低于目前市场价格成本，又是按最高可发生成本估算，因此，从理论上来讲，本项目实际收益率将会高于本项目以下预测理论收益率。

随着海南售楼处建立现场三亚个别星级酒店配送宣传品以及宣传条幅等。

建议售前宣传与试销阶段部分时间可重叠，而阶段工作同时进行。

由于本项目推出概念对于部分客户来说已经非常熟知，并且可以提前告之徘徊于三亚同区域楼盘之间准客户，如果本项目新推出产品是符合他们经济能力理财习惯及度假观念和需求，且具有较好性能价格比，那么，在前期就可以争取这部分客户，并使之成为本项目现实客户和义务宣传者。

本阶段可考虑投入适量软性广告和小规模活动作为客户对项目信心培养支持。

同时，本阶段由于销售基本要素如楼书卖场沙盘模型及销售队伍等已经完成，可以接受内部认购。

正式销售阶段项目主体工程出三层后时间十个月，预计正式开盘时间为年春节前建立在前两个阶段公关效果之上，在这阶段，推广力度和费用都达到了最大极限。

报纸户外广告直邮条新发展思路。

这也是本项目社会效益所在。

第十章结论通过以上分析和策略，我们发现，项目达到盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大投资吸引力。

在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。

就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。

势分析客观区域市场分析中港度假酒店定位是具有城市氛围集集生态环境游艇观光椰风海韵休闲渡假购物为体大型五星级产权式酒店。

酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。

项目所处市场形势利好。

从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。

在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临信号。

紧接着，碧海蓝天蓝海花园目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念产权式酒店流行均势中港度假酒店引入产权式酒店模式情况分析本项目优劣势分析本项目前