部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省区市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于年月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。十完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系行贷款从房屋销售回款中归还。七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算根据以上市场研究部分结论，本项目住宅建筑面积为万平方米，其中住宅万平方米，商业建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。住宅销售均价元平方米，商业销售均价元平方米，因此可以得出项目销售收入亿元。销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表序号项目金额亿元销售收入总开发成本利润总额投资收益率上述计算过程中，根据稳健性原则，收入类指标按去尾法支出类指标按收尾法保留到个位即万元进行计算。从各项静态指标可以看出，本项目销售利润比较理想。八财务与效益分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当项目开发销售达到正常销售时，项目可保本。根据市场及项目定位分析，该项目保本销售价格及销售率较易实现。社会效益和影响分析改善居住环境本项目开发及其周边市政配套建设，道路和绿化改造，为居民提供了具有良好居住环境具备完善基础设施文明高尚小区，进步提升了该片区区域形象。增加财税收入该项目建设预计将为国家创造销售税费相关税收。带动相关产业发展该项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。九可行性研究结论与建议拟建方案结论意见建设条件本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目用地手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。经济效益经济效益较好。社会效益本项目开发，不仅满足了人们居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显社会效益。环境效益同时，本项目及其周边配套设施规划建设以人为本，注重人文居住环境，具有良好环境效益。可行性研究结论此外，公司管理班子技术实力雄厚工程经验丰富和社会信誉良好，筹措资金较易，银行贷款较少，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。可行性研究结论是本项目可行。项目主要问题解决办法和建议项目主要问题本项目前期投入资金较大，持续时间较长。解决办法和建议加快项目建设进度，争取提前预售在产品设计过程中强化差异性和与区域协调性，并同时采取相应差异化营销策略。项目风险及防范建议项目风险项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。建筑本体风险该项目目前尚未进行场地平整，如果开发商资金筹措不到位，造成工程后续资金不足，如果项目销售受阻，资金不能按计划回笼，则有可能造成后期投入资金不足，造成公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重要取消经营资格，对存在违法违规行为要追究相关人员责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。各省区市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于年月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。十完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位不同类型住房价格变动信息。国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定调整和完善相关政策措施，各司其职分工协作，加强对各地指导和监督检查。各地区各有关部门要积极做好房地产市场调控政策解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展舆论氛围。国十条新政政策要点看点停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知要求，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。看点二遏制外地炒房者通知要求，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展舆论氛围。国十条新政政策要点看点停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知要求，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。看点二遏制外地炒房者通知要求，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。看点三物业税渐行渐近通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。看点四问责制强化执行力通知指出，各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任。国十条出台对楼市影响分析政策分析目前出台三套房政策还没有相关细则界定，银行操作空间大，可以根据自身信贷额度风险评估做出具体规定。今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模放贷情况。这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张城市楼价有很好导向作用。政策分析很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是些炒房团。在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常供求关系，放大需求，吸入更多资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房情况。不过，政策对房价遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年样疯狂情形。政策分析房产税作用是迫使原有投资投机者将其房产抛售到市场。这是种双向调控，威力不可小视。不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策效果，否则有可能对楼市健康发展产生负面影响。政策分析严厉调控政策必须有考核问责机制配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控经验教训总结。区域市场分析腾冲政治环境分析政府规划腾冲县发展十五规划年是我国国民经济和社会发展十五规划时期，也是我国市场经济初步建立，全面建设小康社会，中央提出科学发展观，加强党执政能力建设，构建社会主义和谐社会，以及建设社会主义新农村而编制第个五年规划。根据腾冲县文化强县建设规划和腾冲县文化体制改革和文化产业发展纲要，结合我县文化发展实际，经过广泛深入调查和认真分析研究，在各涉文部门发展规划基础上，特编制此规划。发展现状腾冲发展基本情况腾冲位于云南西南边陲，是古西南丝绸之路在国内最后站，是我国通往缅甸印度巴基斯坦等东南亚和南亚国家要冲，是中原文化在国内最后个桥头堡，素有极边第城美誉。特殊地理区位和长期历史积淀，使腾冲成为云南西部著名商贸口岸和历史文化名城。文化旅游资源存量十分丰富。多年来，在县委政府正确领导下，通过几代人努力，腾冲文化工作取得了长足发展。年年和年腾冲被分别授予全国边疆文化长廊建设先进县全国文化模范县和全国农村精神文明建设先进县等荣誉称号。特别是年以来，我县紧紧抓住建设民族文化大省良好机遇，明确提出文化强县发展战略，大力实施文化强县建设，全力发展文化产业，实现了文化建设和经济发展良性互动，全县文化事业和文化产业发展步入了加速发展快车道。二十五以来发展情况按照县十五计划提出奋斗目标，通过手抓繁荣，手抓管理，解放思想，与时俱进，求真务实，开拓创新，艰苦奋斗，紧紧围绕云南建设民族文化大省和我县建设文化强县战略任务，继承和弘扬腾冲优秀文化传统，努力打造腾越文化品牌，在地域文化研究基础设施建设，文化体制改革与文化产业发展，城乡群众文化体育活动，文学艺术精品创作和对外文化交流等领域都取得了较为可喜成就，为推进文化强县旅游大县建设做出了重要贡献，文化经济化经济文化化初现端倪。二市场调查与分析腾冲具有崇文尚教开放进取爱国爱乡讲究礼仪等文化传统。通过近几年实施文化强县建设，极大地改善了文化基础设施和投资环境，为文化发展提供了新平台。特别是腾冲将成为面向南亚东南亚桥头堡和地处滇西旅游区滇西精品旅游线重要支撑地优越区位，为滇西核心旅游区，文化发展将进步丰富旅游内涵，旅游发展将为文化发展插上腾飞翅膀，给文化创新和文化产业发展带来新机遇。三发展资源环境和条件分析腾冲发展文化具有许多优势条件是旅游资源独特，是云南旅消费引导作用。鲜花大道开通将提升整个项目区域形象，是本项目大机会亮点。威胁腾冲政府屯地较大，待拍地块将在未来几年内陆续推出市场，房地产土地市场潜在供应量大，我们对潜在竞争对手土地竞拍者开发理念及开发水平认知面少，处于竞争被动面。项目评价通过上述分析，可以看出，本项目开发区位优势较明显，片区条件较成熟，开发风险较小。针对项目优缺点，在开发中，可利用产品优势，在推广过程中强化市场认识将项目主要定位于住宅功通现代生态生活优势贯穿于项目营销过程合理利用项目地块特点，在规划时以组团式布局营造项目社区氛围。为了规避噪音影响，可以在规划时拉小邻道路面户型面积，以邻街种植高大树木以及采取隔音玻璃等方式来弥补为了突出周边环境问题，可以在销售阶段建立出位形象包装系统，展示项目未来规划等对于项目入市时周边竞争力度停工。该项目存在定建筑本体风险。行业风险房地产业具有投入大资金需求大开发周期长等特点，导致行业市场风险程度高，特别是在我国加入后，国外房地产业投资商会以多种方式和渠道介入中国房地产开发行业，加剧市场竞争。财务风险本项目采用自有资金银行贷款销售回款筹集资金方式进行开发，所面临财务风险主要是资金供应链问题。防范建议加快建设进度，抢占市场先机。加强项目自身品质，优化规划设计方案，提高市场竞争力，扩大营造客户层面，提高销售速度。加强开发商自身品牌建设，以保证在行业