两侧土地的估价旧建筑物的估价 新建筑物的估价拆迁房屋的估价 在市场法中，土地使用权年限调整属于调整。 权益状况区位状况实物状况 年限状况 有宗前后临街的矩形宗地，总深度米，前街路线价为 元平方米，后街路线价为元平方米，若按重叠价值法估价， 则前街影响深度为。 有空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其 收益价格估算可采用。 类似写字楼的客观收益市场比较法 该写字楼的实际收益无法估算 宗房地产采用市场法成本法收益法估价的结果有相当的 差异，其最终估价结果应。 取三者的平均值取三者的中间值 任选其中之在三者的基础上 综合分析决定 估价事务所在年月日至月日评估了宗房 地产于年月日的价格。之后，有关方面对其估价结果有 异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新 估价的估价时点应为。 年月日现在 重新估价的作业日期要求重新估价的 委托方指定的日期 房地产价格是由房地产的这两种相反的力量共同作 用的结果。 供需与价格需求与价格 供给与价格供给与需求 拍卖价格招标价格协议价格三者之间的关系在正常情况 下为 拍卖价格招标价格协议价格拍卖价格协议价格招 标价格 招标价格拍卖价格协议价格招标价格协议价格拍 卖价格 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价 。 收益法成本法 假设开发法市场法 从广义的角度来看，价值可分为。 使用价值和交换价值投资价值和市场价值 公开市场价值和非公开市场价值原始价值和账面价值 假设开发法中，估价时点通常是 开发完成后的房地产价值所对应的时间开发结束时的时 间 全部租售出去的时间购买待开发房 地产时的时间 是防范估价风险的最后道防线。 估价师声明估价的假设和限制条件 审核估价报告估价报告应用有效期转 基本完好房的成新率为。 十九成新九八成新 八七成新七六成新 写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年万元， 出售时的价格为万元，报酬率为，则该写字楼目前的收益 价格为。 收益递增递减原理可以帮助我们确定。 最佳用途和最佳规模最佳约度 最佳规模和最佳约度最佳用途 钢筋混凝土结构房屋的残值率是。 收益法适用的条件是房地产的。 收益能够量化风险能够量化 收益或风险其可以量化收益和风险均能 量化 路线价法主要适用于。 城市商业街道两侧土地的估价旧建筑物的估 价 新建筑物的估价拆迁房屋的估 价 在成本法求取折旧中，采用更符合实际情况。 有效经过年数实际经过年数 剩余经过年数自然经过年数 宗房地产建筑面积，土地面积，若保持现 有用途价值元经过装修改造，装修费用元，售价 元装修后改变用途需补地价元，售价元 若拆除建筑物拆除费用元，残值元，地价元， 则该宗房地产的最适合处理方式为。 保持现有用途装修改造 装修后改变用途拆除建筑物 估价机构于年月日至日为房地产抵债进行 了评估，估价时点为年月日。因估价结果有争议， 年月日进行复估，则复估的估价时点为 年月日年月日 估价作业期间的任意天估价人员与委托人商定 的天 般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔 以上的不易采用。 年年 年年 幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成年后补办了 土地使用权出让手续，土地使用权年限为年，建筑物经济寿命 为年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为 年。 不确定 砖木结构二等的残值率为。 宗房地产的收益期限为年，通过调查判定其未来每年 的净收益基本不变，通过预测得知其未来年的净收益分别为 万元，万元，万元，万元，报酬率为，则该宗房地 产每年的固定净收益价格为万元。 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率 。 等于报酬率大于报酬率 小于报酬率无法知道 购买类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是， 自有资本要求的汇价。 城市规划规定了宗土地的用途建筑高度容积率建筑 密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定 为前提。 市场法的本质是以房地产的公开市场价值为导向求取估价 对象的价值 进行房地产状况调整主要是因为可比实例的建筑规模建筑 结构建筑装饰新旧程度等与估价对象存在着差异。 临接同道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑 其临街深度土地形状临街状况临街宽度等，进行适当的修正 求得，这些修正实为房地产状况修正。 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变 动规律和发展趋势 在完善的市场经济下，土地取得成本般是由购置土地的价款 和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 在统币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格 所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的 市场汇价。 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的 评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够 实现的基本条件。 同估价机构在同城市同估价目的同时期，对 不同位置档次的房地产的估价结果应有个合理的价格差。 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为 上涨下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调 整。 成交价格会围绕理论价格而上下波动。 合法原则是要说明，估价机构或人员应具有合法的评估资格。 只有合法产权的房地产才能成为估价对象。 城市规划规定了宗土地的用途建筑高度容积率建筑密 度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为 前提。 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评 价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实 现的基本条件。 同估价机构在同城市同估价目的同时期，对不 同位置档次的房地产的估价结果应有个合理的价格差。 在完善成熟的房地产市场下，土地取得成本般包括购置 土地的价款和在购置时应缴纳的税费。 在运用成本法估价时，房地产的价格直接取决于开发商所支 出的费用税金以及应得的利润。 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限特别是实际经过 年数来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 估价上的折旧和会计上的折旧有着本质的区别，如在收益法 中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费就属于估价上的折旧，而 不是会计上的折旧。 直接资本化法较多的依赖于市场信息，报酬资本化法较多的 依赖于估价人员的主观判断。 不论有无租约限制，租金均应采用正常客观的市场租金。 四计算题 年前甲公司提供宗年使用权的出让土地与乙公司合作 建设办公楼，总建筑面积，于年前建成并投入使用， 办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲乙双方当时合同约定， 建成投入使用后，其中的建筑面积归甲方，建筑 面积由乙方使用年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该 办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出 资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 元，出租率为，年运营费用约占租赁有效毛收入的， 报酬率为。 解解计算办公楼现值 办公楼整体年净收益万 元 收益年限年 办公楼现值为 万元 计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益 万元 乙方使用权剩余收益年限年 乙方使用权剩余收益年限价格为 万元 甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格 万元 房地产的总使用面积为平方米，月租金为元平方米。 预计年房租损失费为年预期租金总收入的，房产税为年预期租 金总收入的，管理费修缮费为年预期租金总收入的，房 屋财产保险费为万元年。预计该房地产尚可以使用年，折 现率为。求 该房地产的年租金总收入。 该房地产的年出租费用。 该房地产的年纯收益。 计算该房地产的评估值。 解该房地产的年租金总收入为 万元 该房地产的年出租费用为 万元 该房地产的年纯收益为 万元该房地产的价格为 万 元 宗房地产，土地总面积平方米，是年前征用农地取得， 当时每亩花费万元，现实重新取得该类土地的价格为元平 方米，地上建筑物于年前交付使用，总建筑面积为平方米， 当时造价元平方米，现实造价元平方米，估计建筑物有 八成新，试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价及楼面地 价。 解土地价值元 建筑物现值元 估价对象的现时总价元 估价对象的现时单价元平方米 楼面地价元平方米 建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命年，有效经过年 数为年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造 成本为万元建设期为年，假定第年投入建造成本的， 第二年投入，均为均匀投入，管理费用为建造成本的，年 利率为，销售税费为万元，开发利润为万元。又知其中 该建筑物的墙地面等损坏的修复费用为万元装修的重置价 格为万元，平均寿命为年，已使用年设备的重置价格为 万元，平均寿命为年，已使用年。假设残值均为零。试计 算该建筑物的折旧总额。 解计算建筑物的重置价格 建造成本万元 管理费用万元 投资利息 万元 ④建筑物的重置价格万元 计算建筑物的折旧额 墙地面等损坏的折旧额万元 装修部分的折旧额万元 ④设备部分的折旧额万元 长寿命项目的折旧额万元 建筑物的折旧总额万元 估价对象为出租写字楼，土地总面积平方米，建筑总面 积平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上层，地 下层，土地使用权年限为年，从年月日取得土地 时起计，建设期年。需要评估出该宗房地产年月日的 买卖价格。有关资料为该写字楼使用面积为建筑面积的，月 租金为每平方米使用面积元，空置率平均为。建筑物原值 万元，耐用年限年，残值率家具设备原值万元， 耐用年限为年，残值率为。经常费每月万元，房产税为 租金的，营业税等为。资本化率为。 解运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为 计算年总收益 万元 计算年总费用 年折旧费万元 年经常费万元 年房产税万元 营业税等万元 年总费用万 计算年净收益万元 计算房地产价格 评估块城市规划确定的住宅用地土地总面积为平方米 收集有关资料共调查了三宗土地买卖实例作为比较实例。 可比实例的成交价格如下 可比实例可比实例可比实例 成交价格 元平方米 成交日期年月日年月日年月日 交