典型城郊型经济特点。交通条件紧邻城市主干道北京路，区内高速高铁交汇，未来地铁交错，交通便利顺畅。商业基础项目周边汉府雅苑等中高档社区中高层次消费群体迸发出旺盛购买力，奠定了区域商业繁荣基础和前景。发展前景铜山区内保利集团中住集团等国家大型开发企业在项目周边投资大型商业，表明该地区前景良好，加之政府政策导向，使该地区前景光明。区域因素位置项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。交通项目外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。基础设施情况供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。环境条件区域环境质量较好，环境污染较小。产业集聚度区内目前土地利用大多为商服门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。但奇缺大型商业设施。个别因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。如何最大限度地利用该地块，提升该地块产业升级，加快该地块商圈形成，形成铜山新经济增长极，为铜山发展带来重要贡献是重中之重思考首要问题。该项目拟发展成为华东最大产业集聚地和最专业集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体产业销售展示城市综合体，通过市场化运作，将会成为经营城市提升城市品位个范例。二经济指标住宅区总用地面积规划用地面积总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积地下车库面积居住户数户居住人口人建筑密度绿地率容积率停车位辆商业区总用地面积规划用地面积总建筑面积地下层商业面积地下二三层车库面积建筑密度绿地率容积率停车位辆第三节项目分析优势项目背景徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨消防道路宽米，休闲步道宽米，步行系统兼容交通休闲景观长廊等多种功能，并通过人活动使整个小区溶为体。小区和城市主干道连通处设门卫管理，实现相对封闭管理次入口再设第二道门卫管理。五景观绿化作为个注重人性化设计小区，闲适温馨成为景观设计主题之。无论是中央水景广场亦或区块小景，景观设计无不体现闲适主题，使人心情舒畅，悠闲而自得。沙丘草坡树廊烧烤场精致水景有机结合。通过乔木，亚乔木林及灌木绿篱花卉草坪综合布置，力争将自然与人工相融合，营造开放及半开放空间领域。绿化是景观设计重要环，也是建筑空间有机补充对等部分，绿化是小区自然化生存重要环。根据徐州自然条件，争取做到二级绿化，即四季常青，每月有花。绿化设计追求点线面结合，从不同时间不同空间对小区内环境进行绿化，以达到在到不同时间不同空间有不同绿化效果结果。在公共空间，绿化风格趋向硬质高大开阔。在些开发商都清晰地认识到产品差异性重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有定市场竞争风险性。自身因素略五综合分析从市场调研结果分析本项目优劣势比较，机会和风险并存。唯办法就是尊重市场适应市场，顺应消费者心愿，整合与项目有关各种要素，运用智慧，创造出具有超前性差异性引导性适用性产品，以合理成本利润，达到科学投入产业比，追求产品供给需求完善性，使项目达到预期市场期望值。第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。而徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。在交通人流资源丰富辐射周边省市广徐州市铜山区决心将北京路打造成为徐州市主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场空白，并以具有新商务新环境双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报风险将会大大降低，对消费者而言，产品附加值已大于产品本身，提升了商品功能价格比，这样也符合经济学需求供给理论。第二节项目定位总体定位借用有形资源，植入和延展无形资源，根据徐州中心城市定位，结合淮海经济区域发展需要，全新打造铜山新产业经济增长极。根据北京路城市规划发展需要，聚合该地块商业功能，使之成为中国东部最大产业集聚区和华东地区最专业集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化等功能为体产业城市综合体。构建核心消费价值观，在国内率先引入产业城市综合体概念，倡导体验式消费理念，使之成为中国东部发达地区又个行业坐标。和谐发展，在商业和住宅开发中寻求平衡，保证社会效益与经济效益统。二定位原则适应市场创造差异性。定位产业城市综合体绿色商业中心三产品定位定位原则突出个性创造差异性定位国家创新产业集聚区特点商业空间步行化商业空间室内化公共空间社会化，使蓝博湾数码城朝着生态化娱乐个性化等方向发展，成为个生态型商业中心。第三节产品文化定位定位原则讲究个性，追求共性，提升产品附加值。定位商业环境文化相融合本项目地处城市正中心，作为整个项目亮点北京路商业街又是其中重要组成部分，为此我们考虑采用内街空间模式，更容易聚集人气，营造出丰富活泼商业氛围。已达到传统与现代相融合第四节产品形象定位定位原则提升企业项目品牌形象以及产品物业知名度美誉度社会认知度。定位销售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。现代都市人购物休闲理想场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲定个什么形象，而是顺应消费趋势消费心理消费追求向往，在消费者心里定位。在消费者心里树立起产品形象，让消费者喜欢认同并追求。第五节功能定位产业销售展示城市综合体该项目商业部分面积预计约为万平米，建成后将引进国内外行业电脑电子数码等品牌余个，引进商家约家，入住动漫产业行业主力商家余家，将引进部分配套餐饮休闲品牌余家，打造集电脑数码电子软件销售，休闲娱乐为体终端服务区，年销售额将达到亿元，成为中国东部名副其实硅谷和华东地区最大产业销售展示城市综合体。二淮海经济区高科技人才居住区项目将建立配套高端居住区万平米，入住人口将达到人以上，不仅是铜山区内住宅又扛鼎之作，也是徐州城区内不可多得鼎力大盘。该居住区将在淮海经济区个地市同步发售，销售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。三国家创新产业聚集区蓝博湾项目以产业集成电路电子信息三大产业为主导，文化创意产业金融信息服务新能源新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品牌扎堆集聚效应，强调品牌和入住企业创新发展能力，形成以创新驱动为主经济发展模式和以服务经济为主经济结构，积极倡导培育淮海经济区产业总部经济，为铜山经济增长注入新活力。四铜山区域经济新增长极铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业文教和高档生活居住区，区内面积平方千米，总人口万人，年经济总量位居全国县市第位，达到亿元。食品机械钢铁汽车电子等五大产业是铜山优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山第大支柱产业，蓝博湾项目建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州主城区局面，进步改变铜山北京路商业经营环境，成为铜山区内经济新增长点和重要经济增长极。第六节目标客户定位定位原则选准目标，稳准出击定位已完成原始积累具有定经营规模商家,淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才产品目标客户造什么产品卖给谁略二目标客户细分略第六节价格定位定价原则市场无形，定价有道。定位以徐州市场房地产价格为依据，通过比较分析，本地段预计得出商铺约元元写字楼约元元住宅约元起房地产价格是由地价工程造价，各种税费资金利息销售费用和开发商期望利润等因素构成。基本成本加开发商利润构成基本价，般市场定价原则由三个价值取向构成。市场价值取向需要考虑同等片区同等物业采用比较手段来确定。成本价值取向项目整体综合成本加开发商期望利润。消费者心理价值取向该区域位置物业在消售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。现代都市人购物休闲理想场所产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲定个什么形象，而是顺应消费趋势消费心理消费追求向往，在消费者心里定位。在消费者心里树立起产品形象，让消费者喜欢认同并追求。第五节功能定位产业销售展示城市综合体该项目商业部分面积预计约为万平米，建成后将引进国内外行业电脑电子数码等品牌余个，引进商家约家，入住动漫产业行业主力商家余家，将引进部分配套餐饮休闲品牌余家，打造集电脑数码电子软件销售，休闲娱乐为体终端服务区，年销售额将达到亿元，成为中国东部名副其实硅谷和华东地区最大产业销售展示城市综合体。二淮海经济区高科技人才居住区项目将建立配套高端居住区万平米，入住人口将达到人以上，不仅是铜山区内住宅又扛鼎之作，也是徐州城区内不可多得鼎力大盘。该居住区将在淮海经济区个地市同步发售，销售对象为淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才，使其成为名副其实人才硅谷。三国家创新产业聚集区蓝博湾项目以产业集成电路电子信息三大产业为主导，文化创意产业金融信息服务新能源新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品牌扎堆集聚效应，强调品牌和入住企业创新发展能力，形成以创新驱动为主经济发展模式和以服务经济为主经济结构，积极倡导培育淮海经济区产业总部经济，为铜山经济增长注入新活力。四铜山区域经济新增长极铜山区作为徐州南部综合性新城区，重要科研产业文教和高档生活居住区，区内面积平方千米，总人口万人，年经济总量位居全国县市第位，达到亿元。食品机械钢铁汽车电子等五大产业是铜山优势主导产业，食品产业突破百亿元大关，成长为铜山第大支柱产业，蓝博湾项目建设，将改变铜山城区内商业长期依赖徐州主城区局面，进步改变铜山北京路商业经营环境，成为铜山区内经济新增长点和重要经济增长极。第六节目标客户定位定位原则选准目标，稳准出击定位已完成原始积累具有定经营规模商家,淮海经济区内具有中高级以上职称高端人才产品目标客户造什么产品卖给谁略二目标客户细分略第六节价格定位定价原则市场无形，定价有道。定位以项目概况第节项目基本情况项目名称蓝博湾数码城暂定华东地区产业城市综合体国