业有限公司开发。重庆市日珥实业有限公司是家集房地产开发物业管理商贸流通为体多元化综合性商业地产投资开发企业，公司资金实力雄厚，具有商业地产投资开发领域丰富成功实践经验。现由丰都县政府对外招商引资而投资丰都。报告编制依据报告编制依据为丰都招商引资政策，丰都县年政府工作报告，丰都县城商业调研，本项目现状，相关物业设计规范。项目建设内容项目建设地址本项目位于丰都县城河北步行街下段至滨江路段，包括丰都县原食品公司综合楼商场部分。项目建设内容规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅,休闲区等组成。投资估算和资金筹措本项目建设投入资金约万元具体明细见本报告第八章节，由开发商重庆日珥实业有限公司自筹资金银行项目贷款政策补助等三部分组成。可行性研究结论市场预测各类物业收益前年物业租赁总收益万元前年物业管理费收益万元前年休闲娱乐场所收益万元上述项收益总计万元。项目利润前三年利润前年总收益前年总投入前三年利润，为万元万元万元，第五年期公司可收回项目投资资金，第六年起公司开始盈利，十年内公司预计盈利万元。项目建设进度本项目目前已完成自有物业购进，基本完成步行街商业街铺回租工作，预计经项目立项通过后可进行项目后续设计与施工，在今年下半年可开展招商销售工作，预计在年底前可实现项目试营业或正式开业。项目综合评价结论丰都金港商贸城是基于县政府关于丰都县城升级改造工程立足点上，以项目地域优势以及滨江带景观特征，综合规划滨江带为丰都县城区域批发基地政策优势，由公司投入充足资金，通过深入市场研究，准确项目经营业态定位和优秀方案设计，以实现项目提升丰都商贸形象，产业升级，为丰都县城区域商业提升发挥应有推动作用。通过商贸城运作可提供更多就业机会和小额创业平台，也能够满足些丰都返乡打工群体在丰都就业和创业良好平台。综上，我们认为项目进行商贸街开发建设是可行，项目改造和提升，可实现丰都县现有商圈产业升级，拉动地方消费潜力，提供创业投资平台，体现出巨大经济效益和社会效益。二项目投资环境和市场研究市场宏观背景丰都县投资宏进步深层次开发建设，符合城市提升和发展，满足日益提高市场需求。百货批零市场目前丰都服装鞋帽类等百货综合批发市场，卖场装修都比较简单，呈现批零商品档次太低，卖场经营商品同质化非常严重，经营手法上都是个体户形式，聘请部分营业员和收银员得形式经营，统收银，都显得非常单，经营模式简单，并无特色。导致这个批发市场直在形象和规模上成不起气候，难于承载个万人口大县最具市场需求商品市场，可以看出这个市场潜力是没有被充分挖掘出来，所以也导致在平都大道商业街上形成了大大小小零散中底端服饰鞋类箱包等商铺，这些都需要整合，商业升级。娱乐场所目前丰都场所所体现出来是经营非常混乱，管理不规范，同质化非常严重，与般歌厅，酒吧冲击市场，使得整个市场有待整合，提升机会。综合看，目前丰都娱乐场所毫无特色，不能满足丰都人们日益变化多样化生活休闲娱乐性需求。从本项目临近滨江地域资源况看，项目所处政府规划全县滨江商贸批发基地中心地带，能够发挥出政策优势，整体打造和提升滨江商贸产业层次和综合形象，更好服务于全县商贸发展，带动更多经济效益，起领头羊作用。县城区域市场分析区域市场界定按照丰都县城规划，确定城市性质为全县政治经济文化中心，具有历史传统文化和山水园林特色旅游港口城市。县城采用组团式规划布局结构，分为城二片区三区域四组团。其中本项目所在地为王家渡组团，规划为全县政治经济文化旅游服务中心，人口万人。丰都县宏观商业环境调研丰都县辖个乡镇个行政村，个居委会，全县人口万人，从经济总量看，全县经济产值总量亿元，人均值元，规模比较小，第二三产业较少。城镇人均年收入元，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多。从县城商业发展看，由年开始，老县城整体搬迁到新县城，个多平方公里老县城经移民，扩展到近平方公里新县城，可以说从城市规模上实现了数倍规模扩大，这种大规模扩张，导致物业大量开发，底商面积过剩。丰都县目前商业网点发展现状区位条件优越，市场领域广泛丰都县地处三峡库区腹地和重庆版图中心，区位条件非常优越，正在启动实施沿江高速公路和渝利铁路都经过丰都，未来丰都水陆交通将更加便利。产业基础夯实，市场联动发展近年来，丰都县商贸业快速发展。年全县社会零售品消费总额亿元，比上年增长，年全县社会零售品消费总额亿元，同比增长。其中，批发零售贸易和餐饮业实现增加值亿元，增长，住宅消费不断升温。从政府规划情况看，项目所在区域王家渡组团是丰都县城政治经济居家文化中心，规划人口近期在万人，远期年万人。根据县政府经济要点规划，从滨江大道到名山大道所围合汽车站渡口丰都港等区域规划是全县商品贸易区，主要是全县商品批发和零售集散地。综合丰都宏观情况，可见丰都县城经济水平人民生活水平及人民消费能力总体相对较低。目前丰都商贸流通存在主要问题是商业企业规模偏小，门店缺少特色。突出表现在商业店面投入有限，无规模化无特色。商业网点规划滞后，布局不合理，服务功能不全。突出表现在商业基础设施简陋商业网点混乱商业服务不周全。经营观念落后，经营方式单调。突出表现在逢场逢路为市以街为市现象严重，商品种类不齐全，服务不完善，档次较低。商品交易市场发展速度慢。突出表现在平米以上商品交易场所较少，农贸市场脏乱差现象突出，市场基础设施较差，假冒伪劣变质商品经常出现。商圈调研情况及分析根据调研，对全县以县城为主商业进行调查，对县城内重点商圈做了基础性调查，进行统计汇总分析，获得第手商业资料。通过调查，就重点商圈商业业态状况，以及专业市场小辐射型社区商业街三种商业结构进行汇总统计分析如下商圈研究重要商圈平都大道中西段商圈平都大道是目前丰都县城最重要商业街区，集中了最大人流车流，整条街尤其是平都大道中西段是目前丰都县城内最繁华商圈。根据调查显示，平都大道全长近米，商业分布主要街区长度在米。街区两侧集中了丰都政府性办事机构各大银行服务型酒店宾馆与休闲娱乐场所两大通信公司主要商业卖场大型商场等等，整个街区涵盖综合性服务系统及较为丰富商业设施，也直接连通其他商业街道。另据调查，平都大道商业街区整体经营面积约为，商铺沿街分布，部分二三楼设置有休闲茶楼宾馆等服务设施。平都大道中西段商圈以平都大道和名山大道交汇点即四大银行所在处为中心，内主要商业消费场所为名山大道综合建材及酒店市场平都大道服装及鞋帽零售市场河北步行街餐饮及娱乐市场以及散乱棋牌休闲中心等。从租金水平看，平都大道西段靠向朝华公园附近带商铺主力租金水平在元元，而后向两边逐步递减，主力租金水平维持在元元。平都大道中段距离宏声商业广场带租金较高，主力租金水平在元元，最高租金水平在元元，如视力低眼睛店在行政服务中心带主力租金水平在元元。而平都大道东段靠向名山大道这侧主力租金水平在元元左右，经消防大队阻隔，平都大道东侧沿东方向租金水平在元元，商业繁华程度明显低于平都大道中段和西段。经过对平都大道中西段商圈调查发现，整条街繁华程度和商业层次在丰都县城属于较高层次，因整条街较长，商圈内商业网都布局在整条街上，给予市民购物满街走动，不方便也走得太累在商业经营业态上，整个平都大道商业经营品种散乱，缺少专业市场，商品档次以中低档为主且商品性价比较低。商业整体印象是粗犷型，而不是集约型。未来商圈滨江大道东西段商圈滨江大道是条最靠向长江人车行大道，全长近米，滨江大道滨江堤岸人行道与绿化景观长江等形成了丰都最具吸引人气休闲赏景散步滨江带。从小辐射型社区商业街三种商业结构进行汇总统计分析如下商圈研究重要商圈平都大道中西段商圈平都大道是目前丰都县城最重要商业街区，集中了最大人流车流，整条街尤其是平都大道中西段是目前丰都县城内最繁华商圈。根据调查显示，平都大道全长近米，商业分布主要街区长度在米。街区两侧集中了丰都政府性办事机构各大银行服务型酒店宾馆与休闲娱乐场所两大通信公司主要商业卖场大型商场等等，整个街区涵盖综合性服务系统及较为丰富商业设施，也直接连通其他商业街道。另据调查，平都大道商业街区整体经营面积约为，商铺沿街分布，部分二三楼设置有休闲茶楼宾馆等服务设施。平都大道中西段商圈以平都大道和名山大道交汇点即四大银行所在处为中心，内主要商业消费场所为名山大道综合建材及酒店市场平都大道服装及鞋帽零售市场河北步行街餐饮及娱乐市场以及散乱棋牌休闲中心等。从租金水平看，平都大道西段靠向朝华公园附近带商铺主力租金水平在元元，而后向两边逐步递减，主力租金水平维持在元元。平都大道中段距离宏声商业广场带租金较高，主力租金水平在元元，最高租金水平在元元，如视力低眼睛店在行政服务中心带主力租金水平在元元。而平都大道东段靠向名山大道这侧主力租金水平在元元左右，经消防大队阻隔，平都大道东侧沿东方向租金水平在元元，商业繁华程度明显低于平都大道中段和西段。经过对平都大道中西段商圈调查发现，整条街繁华程度和商业层次在丰都县城属于较高层次，因整条街较长，商圈内商业网都布局在整条街上，给予市民购物满街走动，不方便也走得太累在商业经营业态上，整个平都大道商业经营品种散乱，缺少专业市场，商品档次以中低档为主且商品性价比较低。商业整体印象是粗犷型，而不是集约型。未来商圈滨江大道东西段商圈滨江大项目总论项目背景项目名称项目实施单位报告编制依据项目建设和内容县城是个具有历史传统文化和山水园林特色旅游港口城市。从整个重庆版图上看，丰都位于中心地带，临靠涪陵区垫江忠县石柱县武隆县等四县，交通战略位置显著。根据重庆相关政策，丰都年将融入四小时重庆，打破交通瓶颈，加快丰都经济发展。目前丰都渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未来丰都交通三峡水路航道高速公路铁路等条件将非常优越。从年经济情况看，丰都经济增长明显加快。全县生产总值固定资产投资社会消费品零售总额地方财政收入分别实现亿元亿元亿元亿元，同比分别增长，均高于全市平均水平。工业上以紫光天化为代表工业企业对经济拉动作用明显。从年丰都旅游产业看，旅游业持续活跃。克服自然灾害金融危机等不利因素影响，全年接待海内外游客万人次，实现旅游直接收入亿元。以名山双桂山防护大堤续建工程雪玉洞景区配套设施工程等为主景区景点开发建设全面完工或顺利实施，三坝乡武平镇等批乡村旅游项目加快推进。从年丰都商贸业业看，全县商贸流通持续繁荣，城乡经营网点不断完善，商贸企业改革稳步推进。非公有制经济快速发展，全年新增个体工商户户私营企业户。全年实现外贸进出口万美元。从年丰都群众生活情况看，群众生活明显改善。积极推进城市升级改造工程，完成城市背街小巷园林