法与参数第三版房地产开发项目可行性研究与经济评价山西省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要临汾市国民经济和社会发展十二五计划和年远景目标规划纲要临汾市总体规划关于编制临汾市百业物流中心建设项目可行性研究报告技术服务委托书项目单位提供有关资料。可行性研究报告研究范围项目概况发展规划产业政策和行业准入分析资源开发及综合利用分析节能方案分析建设用地分析环境和生态影响分析经济影响分析社会影响分析项目主要技术经济指标综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标建设规模项目用地面积平方米项目建筑面积平方米二商贸物流区总占地面积平方米总建筑面积平方米地上建筑面积平方米地下建筑面积平方米停车场占地面积平方米容积率绿化率三住宅区总占地面积平方米总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米商业建筑面积平方米总户数户容积率地下停车位个绿地率四项目总投资万元二项目建设期月项目提出背景随着我国社会主义市场经济不断发展和改革开放逐步深入，城市商贸物流规划和建设对促进商品流通，方便城乡居民生活，扩大城乡居民就业，拉动国民经济增长发挥了积极作用。在现代商业社会中，由于大中型商贸物流中心服务项目多样价格又相对比较低廉，能满足消费者次大量购物需求，所以越来越受到消费者青睐。项目建设必要性符合国家产业政策根据国家产业结构调整指导目录年本，该项目符合第类鼓励类第二十五项其他服务业第条电子商务现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展中小超市便利店专业店等新型零售业态，项目属于国家鼓励发展类。为进步发挥服务业在优化经济结构提高综合竞争力和全面建设和谐社会中作用，山西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要在加快发展服务业中指出规划建设批大型物流园区，建设涵盖保税仓储集运商贸金融服务在内现代物流枢纽，支持大型物流企业整合重组存量物流资源，提高物流业组织化程度和社会化配置能力，鼓励发展专业物流第三方物流积极发展房地产商贸餐饮等其他服务业。因此该项目建设是国家重点鼓励发展产业，符合国家相关产业政策。项目建设有利于加快临汾市服务业发展临汾市地处山西省西南部，随着近年来经济发展，已成为山西省经济发展最具活力主要城市之。但在经济发展过程中，国民经济结构发展不太合理，第二产业所占比重高，第三产业发展水平相对滞后。本工程不仅是临汾市商贸设施建设重点项目，也是临汾状场地标高为基础，合理确定规划区内室内外标高及排水方向。项目建筑设计建筑方案建筑设计依据民用建筑设计通则建筑设计防火规范城市道路和建筑无障碍设计规范建筑抗震设计规范屋面工程技术规范商店建筑设计规范地下工程防水技术规范。平面布置本项目主要由两个区组成，其中住宅区位于项目区南侧，主要由栋层住宅和沿路商业组成商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心特色农副产品批发市场大型服装城及百货市场组成，全部为地上层，地下层主要为仓储区。无障碍设计门厅室内外地坪高差处设坡道连续，坡道宽，出入口内外留出轮椅回转面积。卫生间设残疾人厕位。立面设计建筑外型力求新颖简洁建筑色彩淡雅。结构方案工程设计采用技术规范建筑结构荷载规范混凝土连锁经营形式发展中小超市便利店专业店等新型零售业态列为当前国家重点鼓励发展产业。从消费需求分析临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划在坚持扩大内需战略，保持经济平稳较快发展中指出建立扩大消费需求长效机制。把扩大消费需求作为扩大内需战略重点，进步释放城乡居民消费潜力，促进国民经济发展。年，全市地区生产总值累计完成亿元，增长，增速位居全省第二。从三次产业完成情况看，第产业完成亿元，同比增长第二产业完成亿元，同比增长第三产业完成亿元，同比增长。从增加值结构上看，三大产业中，第三产业增加值最大而第三产业中批发零售业增加值仅此于金融保险业，房地产业增加值亦较大。总体上，批发和零售业以及房地产业具有较好发展势头，因此本项目建设运营具有很大市场需求。具有优越地理位置拟建项目区东临霍侯级路，西侧为东高河村耕地，北靠国道，交通条件便利，为项目发展提供了便利基础条件。拟建项目周围交通便利，人流量大，从地理位置上看，在临汾市该项目开发建设具有很大优势。项目场址选址原则项目选址在遵循国家省市有关法规法令基础上，应同时满足以下原则要求符合城市总体规划。自然地理条件水电畅通，基础条件好，采光照明良好。运输条件方便运输，便于配送，运输基础设施较好，最好靠近各种运输方式运输据点或多种运输方式中转点，并应在交通主干道附近。用地条件满足需求，留有余地，适当超前，地价应在能承受投资能力内。环境条件缓解城市交通压力，不对环境造成不利影响，实现物流可持续发展。法规制度符合本区域政府各项规章制度。购物广场选址必须和国家及区域经济发展方针政策相适应，与当地国民经济和社会发展相协调。场址状况临汾市百业物流中心建设地点拟建于临汾市尧都区屯里镇，霍侯级公路与国道改线工程交叉口西南角。项目区紧邻霍侯级公路，交通十分便利。总占地面积为平方米，同时建设场地周边宽阔，地势平坦，利于项目建设和远期发展。建设条件自然条件气象条件临汾市属暖温带季风型大陆性气候，其特征是春季风大干旱，夏季炎热多雨，秋季秋高气爽，冬季寒冷少雨雪，春季短，冬夏长，四季分明。根据地区历年统计资料气象显示年平均气温极端最高气温极端最低气温年平均最高气温年平均最低气温冬季采暖室外计算温度年平均降水量年最大降水量全年平均风速最大风速最大冻土深度全年主导风向东南冬季主导风向西北夏季主导风向东南地貌地形临汾市属山西台背斜组成部分，从太古代末期以来，长期基本处于隆起状态，没有遭受过强烈褶皱变动。中生代燕山运动断裂构造特别活跃，并伴有褶皱和岩浆活动，使其盖层发生褶皱，形成平缓开阔复背斜和复向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌基础。临汾盆地是山西隆起区轴部形成系列断陷盆地之，这里地质构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震地裂缝滑坡地陷泥石流山崩等地壳运动现象。地震烈度根据建筑抗震设计规范中国地震动参数区划图可知，拟建项目场地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度为，设计地震分组为第组。拟建项目建筑场地类别为Ⅲ类。从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。区域基础设施条件交通运输本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型建材市场，具有充足资源，所选用石灰钢材水泥等建筑材料在本地区均有相应生产厂家供给，并能满足建材质量标准要求。通讯条件拟建项目所在临汾市市区已建成程控交换网宽带互联网长途数字传输网移动通讯网无线寻呼网等现代公用电信网络。供电该项目用电引自现有项目附近电力线路，可满足项目用电需求。供水该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近市政供水管网接入即可满足项目用水需求。排水由市政排水管道排水，排水畅通采暖由市政集中供暖网络系统供暖通气本项目采用市煤气公司提供煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。项目规划方案建设规模项目占地平方米，总建筑面积为平方米，其中，商贸物流区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率为，绿地率，物流区停车场占地面积为平方米住宅区总占地面积为平方米，总占地面积平方米，其中，住宅建筑面积为平方米，商业建筑面积平方米，总户数户，容积率为，地下停车位个，绿化率。主要建设内容包括本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位于项目区南侧，主要由栋层住宅和沿路商业组成商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心特色农副产品批发市场大型服装城及百货市场组成，全部为地上层，地下层主要为仓储区。规划布局规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展前提下，突出以人为中心，力求创造适应产业发展要求现代化综合商贸物流区。整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本主题思想。同时结合当地文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造种尊重环境以人为本具有时代气息商贸中心。坚持高标准规划设计，力争规划步到位，以满足不同层次消费者需求向斜，背斜构成山地，向斜构成盆地，这就奠定了市域现代地貌基础。临汾盆地是山西隆起区轴部形成系列断陷盆地之，这里地质构造复杂，基底岩层破碎，易于发生地震地裂缝滑坡地陷泥石流山崩等地壳运动现象。地震烈度根据建筑抗震设计规范中国地震动参数区划图可知，拟建项目场地抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度为，设计地震分组为第组。拟建项目建筑场地类别为Ⅲ类。从从上述条件来看，该项目建设地点适于工程建设。区域基础设施条件交通运输本项目建设材料交通运输便利，周围盛产石料，产品规格可满足本工程需要。此外，项目地区有大型建材市场，具有充足资源，所选用石灰钢材水泥等建筑材料在本地区均有相应生产厂家供给，并能满足建材质量标准要求。通讯条件拟建项目所在临汾市市区已建成程控交换网宽带互联网长途数字传输网移动通讯网无线寻呼网等现代公用电信网络。供电该项目用电引自现有项目附近电力线路，可满足项目用电需求。供水该项目所需用水由市区供水管网供给，可从就近市政供水管网接入即可满足项目用水需求。排水由市政排水管道排水，排水畅通采暖由市政集中供暖网络系统供暖通气本项目采用市煤气公司提供煤气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。项目规划方案建设规模项目占地平方米，总建筑面积为平方米，其中，商贸物流区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，地上建筑面积为平方米，地下建筑面积为平方米，容积率为，绿地率，物流区停车场占地面积为平方米住宅区总占地面积为平方米，总占地面积平方米，其中，住宅建筑面积为平方米，商业建筑面积平方米，总户数户，容积率为，地下停车位个，绿化率。主要建设内容包括本工程主要包括住宅区和商贸物流区，住宅区位于项目区南侧，主要由栋层住宅和沿路商业组成商贸区位于项目区北侧，本区主要由小商品交易中心特色农副产品批发市场大型服装城及百货市场组成，全部为地上层，地下层主要为仓储区。规划布局规划原则面向未来，在尊重历史和可持续发展前提下，突出以人为项目概况项目概述项目名称临汾市百业物流中心建设项目项目性质新建项目承办单位临汾百业房地产开发有限公司项目业建设发展组成部分，在建设过程中，以物流产业发展做为牵引力，形成区域性物资交易体系，进而带动相关交通运输业商贸业金融业信息业和旅游餐饮业等第三产业全面发展，推动临汾市区域经济平稳快速发展。符合地区政策和发展规划经济繁荣需要众多适应市场需要具有强大生命力经营项目推动。依靠得天独厚交通条件资源优势产业政策良好投资环境和日益完善配套服务，临汾市经济得到了迅猛发展。临汾市委市政府在临汾市国民经济和社会发展第十二个五年规划中指出加快发展服务业。把推动服务业大发展作为产业结构优化升级战略重点，营造有利于服务业发展政策和体制环境。大力发展推进规模化品牌化网络化经营。推动特大城市形成以服务经济为主产业结构。因此该项目建设符合临汾市发展政策和发展规划。项目建设是