消费需求，适应社会发展需要，依据以人为本，服务社会设计理念，项目将建成青州市规模较大，具备完善经营环境商业中心。

既适合商业娱乐中心发展又满足日常所需要求。

并加强能源节约和环境可持续性发展。

价格定位按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。

经营方式依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进经营管理模式。

借以繁荣经济降低经营风险加快资金回笼，提升项目档次品位，提高销售率。

项目概况及结论项目概况建设理由由于本项目建设地点在青州市用地位置东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线，而项目主要以国内名特优产品销售商家与特色小商品为主体，以青州市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。

所以，国家和青州市经济状况是指导该项目关键所在。

年国内经济回眸年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。

国民经济总体呈现增长速度较快经济效益较好价格涨幅较低群众受惠较多良好发展态势，经济社会发展协调性增强。

初步核算，全年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，加快个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

分季度看，四个季度国内生产总值分别增长和。

第季度第二季度第三季度第四季度去年国内生产总值今年国内生产总值固定资产投资增长较快，增幅回落。

全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长，回落个百分点。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长，回落个百分点月份亿元，增长农村固定资产投资增长。

全年国内生产总值亿元第产业增加值亿元第二产业增加值亿元第三产业增加值亿元比上年增长，加快增长增长增长比上年增长农村固定资产投资城镇固定资产投资国内消费市场活跃，增速加快。

全年社会消费品零售总额亿元，比上年增长，加快个百分点月份亿元，增长。

其中，城市消费品零售额增长农村消费品零售额增长。

石油及制品类增长，汽车类增长，建筑及装潢材料类增长，通讯器材类增长。

比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长，比上年增长，城市消费品零售额农村消费品零售额石油及制品类汽车类建筑及装潢材料类通讯器材类对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。

全年进出口总额亿美元，比上年增长，加快个百分点。

全年实际使用外商直接投资金额亿美元，比上年增长。

年末国家外汇储备亿美元，比上年末增长。

农业经济，围绕创收创税创汇创流，大力推进农业经济结构战略性调整。

在抓好优质高产粮食生产基础上，重点发展瓜菜果品畜牧花卉四大特色产业。

今年瓜菜总产万吨，果品总产万吨，花卉面积万亩，畜牧业总产值亿元，四大特色产业产值已占全市农业总产值以上。

农民人均纯收入元。

大力推行标准化生产规模化经营专业化协作系列化服务，初步构筑起种养加产供销体化新格局。

在蔬菜加工食用菌加工肉制品加工果品加工等方面，已建成规模较大龙头企业家，增强了辐射带动能力，促进了农副产品转化增值，增加了农民收入。

成功举办了第三届山东省花卉博览会暨山东青州花卉交易会，以花为媒，共图发展，促进了国内外经济交流与合作。

在全省率先建成农药残留检测中心土壤肥料质检中心，谭坊西瓜弥河银瓜冬雪蜜桃等个农产品获全国名牌，东高韭菜高柳西红柿等个农产品通过省级以上绿色食品和无公害产品认证，标准化生产基地达到青临铁路。

公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。

另有国道，济青公路和羊临公路等。

是潍坊西部交通枢纽。

城市西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如画。

云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。

山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。

山上多摩崖石刻，其中著名是巨大寿字石刻，高米。

其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石窟。

青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。

上古为东夷之地。

至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。

周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。

历春秋战国之世，均为齐属。

西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。

东汉州名，辖郡国十，县六十五。

治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。

辖境相当于今山东临南以东北部地区。

西晋怀帝永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。

东晋安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯个作为朝代首都地方。

后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。

促进社会经济发展，加速城市化进从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场家。

在建有中都财富广场和青都国际步行街。

青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。

而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。

经营环境极差。

如果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。

商品可比性较弱。

给销售带来瓶颈，制约人们消费。

青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区写字楼没有配套支持，没有形成规模。

高档写字楼市场也比较空白。

个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。

而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。

这样给外来商业者创业者增加了投入资金。

严重制约青州经济发展。

青州商业服务环境相对落后，缺乏高档购物中心。

走精品之路，创龙头商业是本项目开发目标和机遇。

从本项目所处特定区域环境为项目提供了更为广阔发展空间，从而降低了其它不利因素对项目影响。

综合以上情况，本项目建设是必要。

第三章市场需求预测市场预测现有市场需求据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族万人。

近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。

年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。

其中，第产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。

经济结构逐步改善，增长质量进步提高。

三次产业结构为∶∶。

地方财政般预算收入完成亿元，为年预算，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增长。

市场物价小幅上涨。

全年居民消费价格总水平比上年上涨。

其中，食品类价格上涨，烟酒及用品上涨，娱乐教育文化用品及服务上涨，居住类价格上涨。

商品零售价格总水平比上年上涨。

潜在市场需求随着经济发展和城市化步伐加快，越来越多人涌入城市定居创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。

同时，青州市旅游事业发展，极大地带动消费市场发展。

国家通过宏观调控及经济杠杆调整，极大地刺激了人们消费观念改变，有力激发人们消费欲望，使之成为强有力消费支持。

建设规模与建设内容项目总占地面积约亩，规划建设总建筑面积万余平方米，其中商业配套式公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。

建筑容积率，景观绿化率。

第四章主要竞争对手状况楼盘名称项目位置总建面积商业价格住宅价格中都财富广场在售尧王山路与玲珑山路总建筑面积万底层万未定青都国际步行街在售驼山路与前营子大街总体量万均价为元中都财富广场在售楼盘概况项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。

由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都财富广场商业部分和中都中央花园公寓两部分。

商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。

项目总占地面积万多，商业部分共三层，总建筑面积万多。

销售价格商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。

其中层主路售价最高达万，平均万，二三层从元不等。

销售均价万左右。

公寓部分，目前未进入市场销售阶段。

项目商业状况商业产权年。

项目二三层全部进行销售。

该项目业态定位较为齐全，相对丰富。

具体为楼线品牌服饰餐饮名品珠宝等。

二楼中档服饰餐饮。

三楼休闲娱乐场合，如酒吧茶座等。

销售分析整体销售状况良好，商业部分层沿路位置基本售罄，其余也只有少量铺位。

由于其宣传力度大，广告覆盖面较广，从而吸引了之众多消费者，目前销售率达左右。

小结该项目位于中心商业附近，商圈成熟，商业氛围浓厚，商业地段优势明显，升值潜力大，故投资价值较大，易吸引人眼球。

其次，商业体量大，业态全面，易于集聚人气。

但是该项目价格过高，居于周边楼盘之首。

青都国际步行业完成增加值亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增长。

市场物价小幅上涨。

全年居民消费价格总水平比上年上涨。

其中，食品类价格上涨，烟酒及用品上涨，娱乐教育文化用品及服务上涨，居住类价格上涨。

商品零售价格总水平比上年上涨。

潜在市场需求随着经济发展和城市化步伐加快，越来越多人涌入城市定居创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。

同时，青州市旅游事业发展，极大地带动消费市场发展。

国家通过宏观调控及经济杠杆调整，极大地刺激了人们消费观念改变，有力激发人们消费欲望，使之成为强有力消费支持。

建设规模与建设内容项目总占地面积约亩，规划建设总建筑面积万余平方米，其中商业配套式公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。

建筑容积率，景观绿化率。

第四章主要竞争对手状况楼盘名称项目位置总建面积商业价格住宅价格中都财富广场在售尧王山路与玲珑山路总建筑面积万底层万未定青都国际步行街在售驼山路与前营子大街总体量万均价为元中都财富广场在售楼盘概况项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。

由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都财富广场商业部分和中都中央花园公寓两部分。

商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。

项目总占地面积万多，商业部分共三层，总建筑面积万多。

销售价格商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。

其中层主路售价最高达万，平均万，二三层从元不等。

销售均价万左右。

公寓部分，目前未进入市场销售阶段。

项目商业状况商业产权年。

项目二三层全部进行销售。

该项目业态定位较为齐全，相对丰富。

具体为楼线品牌服饰餐饮名品珠宝等。

二楼中档服饰餐饮。

三楼休闲娱乐场合，如酒吧茶座等。

销售分析整体销售状况良好，商业部分层沿路位置基本售罄，其余也只有少量铺位。

由于其宣传力总论项目名称及承办单位项目名称青州市义乌小商品市场项目承办单位潍坊市青州尚宸置业有限公司承办单位基本情况详见公司介绍编制依据国家计委建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版现场美元。

价格总水平基本稳定，进出口总额外商直接投资国家外汇储备进出口总额外商直接投资国家外汇储备房价涨幅仍然偏高。

全年居民消费价格上涨，涨幅比上年回落个百分点月份上涨，城市和农村均上涨。