二项目概况地块位置本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模建材市场优势。

周边主要建筑物业形态为居民单位用房米半径内目前以街铺商业经营为主，经营范围涉及建材食杂零售批发餐饮休闲等其他行业。

四至范围东向滨河路西向狂口移民村南向振兴路北向狂口移民村地块规模与开发目标本项目宗地面积共平方米，项目拟建成地上大小栋商住楼，其中栋商业楼为三层，单层建筑面积约平米。

二栋为层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为平方米。

地块周边环境与配套设施项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统，经营品牌参差不齐，对滨河路振兴路状况及街区面貌均有待改善。

环境及配套设施电力电讯接入本项目给排水管道铺设到位交通临市路公交车站休闲广场北边义马市体育广场，距本项目约米购物场所米内超市及临街小型商店娱乐场所米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。

医疗卫生项目东侧为矿务局医院，教育文化体育运动狂口中小学校。

金融邮政电信邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅中国电信营业厅中国联通营业厅项目性质与主要特点本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。

项目主要特点有项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。

土地年限为年，使用年限较长，可形成独特经营点。

地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。

项目周边目前街区环境并不理想，大量中低档次临街商业影响了项目地块商业价值，增加了项目开发难度。

项目为义马市体育广场周边第个代表型商业开发项目，成功开发后对滨河路振兴路商业圈形成有极大推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

项目地块价值分析义马市建材商业核心区域为滨河路振兴路马路街铺。

义马市狂澜家居建材城是以滨河路振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。

因此，经济发展趋势，市民投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念物业形态产品定位市场差异化，式家居建材市场认可度家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为，对其无所谓业主占了，对其不看好占了。

所以还有部分消费者需要加强引导。

市民对站式家居建材市场认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型家居建材广场。

长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断询问价格，不断比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现站式家居建材广场后，集中产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低价格购买到所需要家居建材产品。

家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白点。

本项目出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好社会效益。

项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能存在以下不利因素经营价格与实际租赁价格之间可能存在矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租形式销售。

项目发展需依托强大广告宣传造势，将后期经营过程中价格质量服务良好地贯穿于民所认同。

近经营户认同滨河路振兴路周边诞生家居建材城发展前景，市民对本项目地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对本项目地块表现出投资信心，是本项目发展不可缺少基础条件。

通过对本次调研发现义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。

经过近年来建材行业发展和已经具备定气氛和发展基础。

本项目发展，将成为年度建材市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必将营造空前销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念传播。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。

三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，义马市商业格局已经初现雏形，本项目处于滨河路振兴路交汇处，地理位置优越，是进出义马市必经之地，也是义马市近代商业发展最具代表性区域，有着得天独厚基础。

市政府税务局矿务局等都在附近，学校居民区分散四周，形成了强大商业发展资源。

本项目建成，更树立了义马市新兴现代化商业中心形象，增强了该区域在全市商圈中竞争力。

进步完善义马市城区整体规划。

关于行业市场意义针对目前义马市建材市场过于分散经营场所环境差和缺乏统市场经营等现状，本项目拟定站式家居建材城，将凭借强大品牌效应统市场管理和广告推广，把义马市家居建材市场整合优化，并以贴心服务优质化产品低廉价格和舒适购物环境来吸引消费者，从而使义马市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。

关于社会综合效益意义随着家居建材行业重要性日益突显，专业家居建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。

本项目落成，方面将弥补义马市家居建材行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适经营环境，也将为义马市提供与大中型城市保持同步家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于单个家居建材行业中以次充好，质量环保均难以得到保障现象，为义马市民造福为社会提供了众多就业机会并将极大影响和带动周边街区商业发展。

尤其是狂口移民，搬来时由于商铺房数量有限太少，加上观念陈旧认识不到商铺投资重要性，心只想着进企业上班，如今失业下岗了没事做，看着人家当初投资买有商铺收着年年上涨租金，要么自己亲自专业经营，获取更大利润回报，直看得眼红后悔，发誓再有机会买商铺定要抢到手，本万利，投资就业安全可靠。

第二章项目投资环境及市场分析四义马市房地产市场发展综述市场发展概况义马市现代化房地产市场自年才开始起步。

年以前，大部分市民均为自己购买土地，自己兴建民宅，对商铺房概念理解不清晰，更没有购买商铺房意识。

大量自建民宅影响了城市品位提高和整体城市规划，也影响到了房地产市场发展。

年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对部分建材项目进行了立项。

开始供应，便引起了广大投资者注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了义马市民中蕴藏着极大商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项目有极为重要参考价值和意义。

市场价格分析及走势预测居住用房价格分析及走势预测年前，该市住宅市场价格大部分在元平米左右，商品房市场未成型情况下，城市居民对商品房概念和理解均较为落后。

因此市场价格直处于比较低状态，居住用房开发利润点也比较低。

随着全国房地产市场发展，义马市房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了批如义马购物广场等项目开发商前来投资开发。

外来开发商带来更强资本优势和更高开发品质，相关建筑材料，开发规费上涨，建安成本也随之上升，由此带动了建材房地产市场价格。

反映出该市房地产市场住宅销售价格发展趋势。

五商业用房市场价格所在区域内商业用房销售价格情况义马市商业用房主要分布在住宅底商和企事业单位物业二三层商业用房构成，进行集中建设销售商业用房量比较少。

目前义马市场上进行销售商铺物业主要为零散分布网点。

所在区域内商业用房租赁价格情况滨河路临街商铺月租金元平米年振兴路临街商铺月租金元平米年狂口生活区临街商铺月租金元平米年商业物业租赁价格呈现出受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下局面，滨河路临街商铺租金均在元平米年以上，光明街商铺租金预计还将高达元平米年。

与其它区域租金差距较大。

主要是因目前商业经营未成规模等原因所引起。

六市场预测未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向调查过程中，大部分被访者都持看情况而定态度，说明目前义马市商业地产销售受引导成分较大，同时，也有被访者正在考虑购买商铺，客户表示视地段及价格而定，说明在经营户中间，经济实力比般普通市民要强，其投资意愿相比而言也更为强烈。

客户表示不会进行商铺宅影响了城市品位提高和整体城市规划，也影响到了房地产市场发展。

年开始，政府对房地产市场有意识地进行放开，通过招商引资对部分建材项目进行了立项。

开始供应，便引起了广大投资者注意和亲睐，销售情况极好，真实体现了义马市民中蕴藏着极大商铺购买能力和购买欲望，对义马市后续商业项目有极为重要参考价值和意义。

市场价格分析及走势预测居住用房价格分析及走势预测年前，该市住宅市场价格大部分在元平米左右，商品房市场未成型情况下，城市居民对商品房概念和理解均较为落后。

因此市场价格直处于比较低状态，居住用房开发利润点也比较低。

随着全国房地产市场发展，义马市房地产在近年来也得到了长足发展，政府形成了较为灵活房地产招商引资政策，鼓励外来开发商在该市进行房地产项目开发，从而吸引到了批如义马购物广场等项目开发商前来投资开发。

外来开发商带来更强资本优势和更高开发品质，相关建筑材料，开发规费上涨，建安成本也随之上升，由此带动了建材房地产市场价格。

反映出该市房地产市场住宅销售价格发展趋势。

五商业用房市场价格所在区域内商业用房销售价格情况义马市商业用房主要分布在住宅底商和企事业单位物业二三层商业用房构成，进行集中建设销售商业用房量比较少。

目前义马市场上进行销售商铺物业主要为零散分布网点。

所在区域内商业用房租赁价格情况滨河路临街商铺月租金元平米年振兴路临街商铺月租金元平米年狂口生活区临街商铺月租金元平米年商业物业租赁价格呈现出受地段价值影响明显，部分临街商铺租金居高不下局面，滨河路临街商铺租金均在元平米年以上，光明街商铺租金预计还将高达元平米年。

与其它区域租金差距较大。

主要是因目前商业经营未成规模等原因所引起。

六市场预测未来该区域内商业用房需求预测在对经营户投资意向调查过程中，大部分被访者都持看情况而定态度，说明目前义马市商业地产销售受引导成分较大总论项目背景项目名称义马市狂澜家居建材城，以下简称本项目。

项目开发背景义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西北侧，属狂口移民用地。

宗地面积约平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。

效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后商业环境，带动该区域发展，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。

但较为适应市场单个项目总量应有所控制特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品终端零售行业，但需进行系列区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组