十三章投资估算与资金筹措投资估算二资金筹措第十四章财务与社会评价财务评价二社会评价第十五章风险分析宏观调控对项目影响二金融政策对项目影响三住房需求对项目影响四新开工商品房及经济适用房对项目影响五收入和成本对项目影响六拆迁对项目影响七项目外部配套设施对项目影响八项目外部配套设施对项目影响第十六章结论附件建设项目选址意见书发展和改革委员会关于同意区交通银行西侧地块综合开发项目开展前期工作意见泰发改发号市区迎宾路北侧地块国有土地使用权出让合同编号号建设项目环境影响报告表市中逸御景阁建筑设计方案总平面图第章总论项目背景项目名称市项目二承办单位概况有限公司是为在市实施市项目而成立家房地产开发公司，该公司成立于年月，专门从事房地产开发经营销售，公司拥有房地产开发二级资质，注册资金万元。公司现有职工总数人，其中高中级技术人员人，初级人。公司下设经理室策划部财务部工程部经营部等职能部门。三可行性研究报告编制依据市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要市城市发展总体规划年住宅设计规范省民用建筑热环境与节能设计标准中国地震动参数区划图建筑物防雷设计规范建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范汽车库修车库停车场设计防火规范火灾自动报警系统设计规范中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令关于建设项目可行性研究报告增加招标投标内容以及核准招标事项暂行规定国家颁布其它有关法规和规范要求项目单位提供基础数据和相关资料四项目提出理由与过程项目提出理由拟建市工程项目是适应新轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象需要根据市区两级政府要求，今后三年旧城改造总体目标是年打基础，二年见成效，三年出形象，经过近几年城市改造，原西仓路两侧其他地块都相继进行了改造，面貌唤然新，但该地块由于种种原因至今未能得到实施，破旧不堪房屋与周围环境极不相称，严重影响着该地段城市景观。因此，拟建市工程项目是适应新轮城市建设，加快旧城改造步伐，迅速提升城市形象需要。拟建市工程项目符合城市整体规划要求市拟建项目东靠交通银行分行南沿西城河西接住宅区北与九州商厦隔路相望。项目按照城市规划要求，并结合拟建区周围环境进行布局，在拟建区北销厚度较大粗细迭置松散土体。根据区域钻孔资料及邻近建筑物工程地质勘察资料分析，区内以浅土体自上而下大致可划分为五个工程地质层。各层特征如下第层素填土，灰色，成分以松散状粉土粉质粘土为主，场区普遍分布，厚度，结构松散，工程地质条件较差。第二层粉土，饱和，稍密中密，水平层理发育，含云母片和贝壳碎片，顶界埋深，层厚，为中压缩性土，工程地质条件般。第三层淤泥质粉质粘土，灰灰黄色，局部夹薄层粉土水平层理发育。顶界埋深，层厚，呈饱和流塑状态，压缩模量为，具高压缩性，为不良工程地质层组。第四层粉土夹粉砂，灰黄色。稍密中密，粉土与粉砂互层，层理清晰。具中等压缩性，工程地质性质般。第五层粉砂，灰色饱和，稍中密，含云母碎片，层理清晰。顶界埋深般在，厚度，具中偏低压缩性，工程地质性质较好。四水文地质条件市地处古长江沉积中心地带，第四系在不确定性深存担忧而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行电煤水气等资源产品价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀担心，因此很多居民将房地产作为重要保值增值手段。高品质商品房供给不足。由于原来大量低品质存量房屋存在，所以内生性大和被动性住房消费升级带来需求数量巨大，远远超过现有高品质商品房供应量。如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质商品房，那么提供高品质住房空间就非常客观。三年政策取向与市场走势年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定宏观调控目标，推动房地产市场发展切实转入科学发展轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。四市区房地产业发展趋势地级市组建以来，市区已从建市初平方公里扩大到目前平方公里，市区常住人口从建市初万人，扩大到目前万人。市区城市建设发生了翻天覆地变化，城市面貌焕然新。根据有关资料，前五年房地产施工面积逐年递增，年递增率达，其中住宅年递增率为房屋竣工面积年递增率达，其中住宅年递增率为空置商品房增长率为年施工面积递增率，房屋竣工面积下降空置房下降。其增长幅度远远低于房地产建筑面积增长幅度，究其原因早期年年空置房主要是由于购买能力及房价等因素造成空置房，近几年年年空置房，主要是相当部分房地产开发商考虑到房价上升因素追逐高额利润而人为造成空置房，年年由于房价迅速上升而使空置房面积不断减少。近几年来，房产价格受全国大气候影响呈上升趋势。房价平均水平从年每平方米多元上升至年每平方米多元，增长了倍，年均递增率为年至房屋销售价已近每平方米元，部分地区已突破元，年金通桃园预定房价已达元以上。五市区范围内商居消费分析根据房地产有关数据可推测，市今后几年内住宅需求量将持续增加，其原因主要有三方面，是随着市区经济不断发展人们生活水平不断提高，对住宅面积及环境要求也将越来越高二是在外地从业人员成功人士，回乡购房人数预计增幅较大三是由于新轮城市建设启动，旧城改造进程将会加快，拆迁地块将会越来越多，拆迁居民户购置商品房需求也将会不断增大。从目前市人均住房面积看，还不到全省平均水平，市区居民人均住房建筑面积约在平方米左右，低于全省平均水平。根据市十五规划纲要，市城镇人均住房建筑面积达到平方米，因此，在十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平方米，城区住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模优势得到了更快发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好发展势头。从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元，增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。完成财政收入亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资产投资亿元，增长。年规模以上工业完成现价产值亿元销售收入亿元利税亿元利润亿元，分别增长和。完成工业技改财务发生数亿元，增长。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境促进因素，为本项目发展提供了坚实基础。人民生活水平不断提高，年预计城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元，比上年同期增长。由此可见，居民生活质量进步提高，市民消费能力不断增强。七营销策略房地产促销策略随着房地产市场竞争日趋激烈，越来越多企业发现仅靠降低价格是很难取胜，讲究促销策略也关系到营销成败。在国内外兴起房地产预售方式得以成功全靠广告促销配合，使得房地产能在较短时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。设置户外广告房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔指示路标气球等。邮递说明书针对目标市场，邮寄具有说服力激发好奇心说明书，吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书制作应附有平面配置图透视图，将产品格局面积标示清楚取信于消费者。以报纸电视为主媒体以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。布置精致样品屋由于预售房地产产品还没存在，消费者很难从片荒芜空地上激起美丽幻想，平面图上几何图形也不具空间感，房地产企业可先设计样品屋，表现完美格局和完善生活机能，并加强装修与施工，让消费者产生具体临场感。消费者很容易被美丽精致样品屋所吸引，根据房地产销售成功经验，看了样品屋而产生购买决策人数很多。采取海报张贴方式海报是房地产众多广告媒体费用较低廉且最重要媒体。房地产海报印制精致美观才能引起消费者购买欲望。海报除张贴于特定目标外，也可选择特定地区，作挨家挨户密集派送，很能配合房屋产品区域十五期间，住房将有个快速增长阶段，在年前，预计城区住房面积年需求量约在万平方米，城区住房市场前景较好。六市区经济状况分析根据有关资料表明市区各项经济指标均高于全国平均水平，制造业在经济规模优势得到了更快发展，社会商品连续几年平均增幅达以上，表现出良好发展势头。从区经济发展水平来看，年，全年实现地区生产总值亿元，增长，其中，第产业增加值亿元，与上年基本持平第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。完成财政收入亿元，其中地方般预算收入亿元，分别增长和。全社会固定资产投资亿元，增长。年规模以上工业完成现价产值亿元销售收入亿元利税亿元利润亿元，分别增长和。完成工业技改财务发生数亿元，增长。这是园区基础设施加大投入，创造良好投资环境促进因素，为本项目发展提供了坚实基础。人民生活水平不断提高，年预计城镇居民人均可支配收入元，比上年同期增长人均消费性支出元，比上年同期增长。农民人均纯收入元，比上年同期增长。由此可见，居民生活质量进步提高，市民消费能力不断增强。七营销策略房地产促销策略随着房地产市场竞争日趋激烈，越来越多企业发现仅靠降低价格是很难取胜，讲究促销策略也关系到营销成败。在国内外兴起房地产预售方式得以成功全靠广告促销配合，使得房地产能在较短时问内销售出去，彻底改变了传统先建后售零星营销方式，根据我国实际情况，可采取以下各种促销策略。设置户外广告房地产推出时机确定后，先竖立大型围墙型宣传牌，预告房地产即将推出，诱导消费者购房欲望。户外广告还包括霓虹灯塔指示路标气球等。邮递说明书针对目标市场，邮寄具有说服力激发好奇心说明书，吸引潜在购买者到公司或工地参观。预售说明书制作应附有平面配置图透视图，将产品格局面积标示清楚取信于消费者。以报纸电视为主媒体以本地市场为目标，广为宣传，制造声势，塑造产品独特形象。布置精致样品屋由于预售房地产产品还没存在，消费者很难从片荒芜空地上激起美丽幻想，平面图上几何图形也不具空间感，房地产企业可先设计样品屋，表现完美格局和完善生活机能，并加总论项目背景二项目概况第二章市场需求预测房地产市场发展趋势总体分析二房地产需求依然旺盛三年的政策取向与市场走势四市区房地产业发展趋势五市区范围内商居北侧设有定规模商业用房，使周围商业圈得到了延伸，并形成个整体在拟建区东南侧布置高层住宅，与西面住宅群连成片，为目前城市最繁华地段增添了个新亮点，同时也为西城河沿河绿化提供了足够空间。因此，拟建市工程项目符合城市整体规划要求。拟建市工程项目是满足